«Собственник» уже писал о некоторых налоговых тонкостях, которые необходимо знать каждому, кто занимается сделками с коммерческой недвижимостью. Сегодня поговорим о том, какие еще есть налоговые ловушки для арендаторов и арендодателей офисных площадей. Некоторые из них имеют уже законные обходные пути в виде судебных решений, другие пока остаются открытыми.
Налоги и «коммуналка»
О налоговых вопросах, возникающих при заключении и исполнении договоров аренды недвижимости, рассказала юридический советник компании Salans Анна Зверева. Доклад прозвучал на конференции, посвященной юридическим и налоговым аспектам в коммерческой недвижимости. Мероприятие было организовано The Moscow Times в конце прошлой недели.
Итак, при составлении и исполнении договоров аренды офисов, торговых площадей зачастую возникает немало вопросов. Часть из них связана с предварительным договором аренды, что особенно актуально сегодня, в непростое «кризисное» время. Как правило, с момента заключения предварительного соглашения до подписания основного договора проходит в среднем полгода. В это время арендатор уже может пользоваться помещением, вносить арендную плату и, соответственно, уплачивать коммунальные платежи. Как арендодателю предоставлять к налоговому вычету данные расходы?
Как отметила Анна Зверева, по сути, предварительный договор – это лишь соглашение о намерениях. Но суды обычно принимают сторону налогоплательщика. Поэтому достаточно доказать факт использования арендодателем данного помещения, чтобы предоставить к возмещению НДС с уплаты коммунальных платежей. Эти платежи, по словам эксперта, учитываются как прочие обоснованные экономические расходы.
Часто коммунальные платежи выставляются отдельным счетом-фактурой сверх суммы арендных платежей, указанных в договоре аренды. Исторически сложилось так, что налоговые органы НДС по таким счетам выставлять не могли. Считалось, что НДС в таком случае уплачивался не напрямую организациям, предоставляющим услуги, а через арендодателя. Однако в декабре 2008 года, наконец, был создан прецедент, решающий этот вопрос. Челябинская компания «Офис-Центр» дошла до Высшего арбитражного суда, которым и было вынесено решение: перевыставление счетов-фактур не нарушает порядков начисления, поэтому арендатор может брать уплаченный НДС к вычету. Таким образом, эта проблема, по словам Анны Зверевой, решена.
Безусловно, несколько проще составлять договора аренды так, чтобы коммунальные платежи включались в арендную плату, с указанием двух величин – постоянной (собственно арендная плата) и переменной («коммуналка»).
Налоги и ремонт
Еще один спорный вопрос: как быть с расходами, понесенными арендатором при производстве отделочных работ в «будущем» офисе (то есть в период действия предварительного договора аренды)? Ведь хозяин помещения и будущий арендатор часто договариваются, что площади будут сданы только в том случае, если арендатор проведет ремонт. Будущий пользователь помещения соглашается на такие условия. Но, как уже упоминалось выше, предварительный договор не содержит существенных признаков договора аренды, то есть не соответствует требованию законодательства в части передачи имущества в аренду собственником – это лишь договор о намерениях. На этом основании затраты, связанные с ним, экономически не обоснованы и не подтверждены документально.
В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.09.05 № А56-41619/04 было признано право компании учесть в налоговых расходах затраты на ремонтно-отделочные работы, выполненные до заключения договора субаренды. Право налогоплательщика на владение и пользование указанными нежилыми помещениями было подтверждено именно предварительным договором, а также актом приема-передачи помещений.
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.05.07 № Ф04-2578/2007(33740-А75-25) также поддержало налогоплательщика. Суд указал, что если налогоплательщик фактически пользуется арендованным помещением с целью извлечения прибыли, но при этом у него нет договора аренды, то он вправе предъявить к вычету суммы НДС, уплаченные им по предварительному договору.
Memento mori
Отдельно был рассмотрен вопрос о том, нужно ли составлять ежемесячные акты для подтверждения расходов по договору аренды нежилого помещения. Как подчеркнула Анна Зверева, Московская налоговая инспекция поменяла свою позицию, и теперь считается, что такие акты не нужны. Однако, предупреждает эксперт, расслабляться все-таки не стоит: данные акты все равно могут понадобиться при налоговой проверке. Поэтому на всякий случай составлять их по-прежнему надо.
Лизинговые нюансы
Самая интересная тема касается возмещения НДС по имуществу, переданному в лизинг. Особенно тонко надо подходить к делу, если речь идет о так называемом возвратном лизинге, который стал весьма популярен. Возвратный лизинг обозначает продажу объекта недвижимости владельцем и последующее оформление этого же самого объекта в лизинг. Интересно, что в этом случае договор лизинга, как правило, заключается на очень длительный срок (за исключением случая, если объект выкупается досрочно).
Что это дает? Эта схема позволяет сразу получить деньги от продажи, а арендные платежи уплачивать постепенно. Это покрывает недостаток оборотных средств (особенно актуально в кризис). Также данная схема напоминает рассрочку или получение кредита под залог основных средств. Однако, в отличие от кредита, лизинг выгоднее в отношении уплаты налогов. Лизингодатель сразу получает к вычету весь НДС, а лизингополучатель может учесть начисленные лизинговой компанией проценты в полном объеме для налога на прибыль.
Кроме того, можно сэкономить на налоге на прибыль, если использовать коэффициент ускоренной амортизации (в случае с объектами недвижимости такая возможность как раз возникает). Однако стоит помнить, что этот вариант действует только тогда, когда имущество находится на балансе у лизингополучателя. Данный коэффициент способствует быстрому снижению стоимости актива и, соответственно, снижает налог на имущество. Но в случае использования возвратного лизинга и попытке применения ускоренной амортизации данная сделка может быть расценена налоговыми органами как попытка получения налоговой льготы на вычет!
