Впервые за много лет предложение торговых площадей в Киеве может превысить спрос. Несмотря на то, что фактически арендные ставки понижаются, на самом деле за счет роста курса доллара стоимость аренды растет. Как результат, многим арендаторам приходится искать торговые площади подешевле.
Вопреки законам экономики, когда в условиях кризиса аренда торговых и офисных площадей должна дешеветь, на самом деле она дорожает. Этот парадокс объясняется тем, что ее размер зафиксирован в долларах. В связи с ростом курса американской валюты (в течение ноября в 1,3 раза, в декабре - еще в 1,15 раза) автоматически в 1,5 раза возросла и стоимость аренды помещений.
В то же время, согласно данным риелторской компании "Траектория", «долларовые» арендные ставки в последние месяцы снизились. Наиболее динамично понижаются арендные ставки по классу А. Так, в ноябре 2008 г. аренда торговых помещений класса А подешевела до $43,3 за кв. м (на 15,1%), по классу В - до $33,9 за кв. м (на 4%), по классу С - до $28,7 за кв. м (на 5,6%). В декабре же 2008 г. арендные ставки на торговые помещения класса А снизились до $38,7 за кв. м., что на 10,6% ниже ноябрьских ставок. Помещения классов В и С подешевели до $29,5 и $25,5 соответственно.
RetailStudio отмечает в своем исследовании, что позитивным результатом кризиса, по мнению продовольственных ритейлеров, является значительное снижение аренды торговой недвижимости — в среднем на 21% в 2008 г. и 22% — в 2009 г. Ритейлеры также ожидают снижения стоимости самих помещений — в среднем на 40% в 2008 г. и на 30% — в 2009г.".
Отметим, что Киев слабо обеспечен торговыми площадями: их приблизительно в три раза меньше, чем на развитых европейских рынках. Причины того, что предложение и в докризисный период не могло догнать спрос – отсутствие свободных земельных участков, затягивании введения в эксплуатацию новых ТЦ и бюрократизме при реализации проектов. Как результат - дефицит ТЦ по всей Украине привел к низкой вакантности арендных площадей и высоким ставкам, которые уступают только Лондону, Москве и Парижу.
Однако, несмотря на дефицит торговых площадей, арендодатели продолжают диктовать цены и пока игнорируют тот факт, что в связи с экономическим кризисом и снижением покупательской способности населения многим арендаторам оплачивать площади по существующим ставкам окажется не под силу и они будут вынуждены сворачивать свой бизнес или переезжать в более дешевые ТЦ. Аналитики компании Colliers International констатируют, что сейчас впервые за много лет предложение торговых площадей может превысить спрос, если не будет пересмотрена политика собственников коммерческих площадей относительно установления размера арендной платы.
Несмотря на то, что в некоторых ТЦ за последние полгода повышений арендных ставок не происходило, многие ритейлоры считают их завышенными. В результате, в ряде ТЦ уже возникли пустые торговые места (например, в «Олимпийском», «Интервал-плазе», «Квадрате»). В некоторых ТЦ за последние полтора месяца до трети арендаторов освободили свои торговые места.
В то же время, в ТРЦ «Метроград» и ТРЦ «Глобус» аренда еще в ноябре была поднята на 15-20%, однако пустующих площадок в них нет.
Впрочем, есть арендодатели, которые уже поняли, что рано или поздно количество желающих снять торговые площади сократится до критического минимума, поэтому вместо фиксированной ставки в долларах предлагают ритейлерам расплачиваться в гривнах по старому курсу.
Кризис значительно повлиял и на стоимость аренды офисных помещений. Учитывая то, что около 30% компаний сократили персонал, это привело к существенному росту предложения офисных площадей в Киеве. Данная тенденция уже прослеживается в увеличении числа предложений по субаренде.
По данным исследования "Украинской торговой гильдии", в 2009 г. спрос на офисные помещения в бизнес-центрах составит примерно 30% от объема докризисного периода 2008г.
Класс офиса
Арендные ставки
Класс А
Класс В
4-й квартал 2008 г.
$600 – $720/кв. м/год
$480 – $600/кв. м/год
Январь 2009 г.
$440 - $460/кв. м/год
$380 – $440/кв. м/год
(данные предоставлены компанией «Траектория»)
По данным консалтинговой компании Knight Frank объемы ввода профессиональных офисных помещений в 2008 г. снизились на 58% по сравнению с прошлым годом. Всего за 2008 г. введено в эксплуатацию только 34% от заявленных в начале года площадей.
Тенденция увеличения количества вакантных офисных площадей наметилась с середины 2008 г. и к концу года достигла 5-10% в то время, как летом не превышала 3-5%. Официальные арендные ставки во многих объектах пока не снижаются, но в ходе переговоров многие арендодатели готовы предоставлять скидки в размере 25 - 30%. Учитывая тенденции на рынке офисной недвижимости, в первом полугодии 2009 г. можно ожидать дальнейшее снижение арендных ставок, как минимум, на 15-20%.
Фото: www.kanzas.ua
