Бешеный спрос на офисы в Москве провоцирует рост арендных ставок. Эксперты считают, что до конца года аренда элитных площадей подорожает как минимум на 18%. Пика цены достигнут в 2010 году, после чего наступит либо перенасыщение рынка, либо его спад.
Москва бьет европейские рекорды по спросу на офисные площади. В первом квартале 2007 года общее количество арендованных и проданных офисов достигло 541 тыс. м2, что в 2,5 раза больше прошлогодних показателей, сообщают эксперты компании Jones Lang LaSalle. Белокаменную опередил только Париж: во французской столице бизнесмены оприходовали 645 тыс. м2 площадей.
В 2 раза вырос офисный рынок Москвы с 2005 года, утверждают эксперты компании "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN). По их данным, сегодня в столице около 2,5 млн м2 офисных площадей. Однако имеющееся предложение катастрофически не удовлетворяет спрос, который в этом году достиг 1,5 млн м2. "Доля свободных площадей в Москве одна из самых низких – 2,5%", – утверждают в компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko.
Повышенное внимание к столичным офисам вызовет рост базовых арендных ставок. В 2007 году он составит как минимум 16% на помещения класса "А" и 8% – на класс "В", обещают эксперты Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko. По другим данным, аренда бизнес-центров элитных и не очень подорожает на 28% и 2% соответственно. При этом эксперты не говорят о коммунальных платежах, операционных и телекоммуникационных расходах.
Сегодня аренда 1 м2 в бизнес-центре класса "А" стоит от $900 в год, а в офисах класса "В" – $700.
Воспользоваться ситуацией спешат девелоперы-застройщики. В этом году они обещают возвести в Москве 2,5 млн м2 офисов, а к 2011 году – около 8 млн м2. Тогда и наступит насыщение рынка, считают в Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko. Эксперты рассматривают два варианта развития событий. Рынок либо остановится, либо начнет падать. В любом случае, в 2010 году арендные ставки на коммерческую недвижимость Москвы достигнут психологического рубежа – $1100 за 1 м2 в год.
/Справка (Источник: Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko)
Как считается аренда
Расходы, связанные с арендой офисных помещений:
Базовая ставка аренды
Используется для расчета периодического платежа арендодателю за использование офисного помещения.
Измеряется обычно в долларах США, но ввиду длительного падения курса доллара, все чаще измеряется в евро или в рублях. Иногда для расчета используется условная единица, приравненная к фиксированному рублевому эквиваленту или усредненному курсу нескольких валют.
Базовая ставка зависит от качества здания (его класс) и его месторасположения.
Также принято ежегодно пересматривать (индексировать) базовую арендную ставку на 2-10%. Величина индексации может зависеть от:
- единицы измерения базовой ставки;
- роста уровня средней базовой арендной ставки на офисные
помещения;
- индекса потребительских цен.
Средняя величина зависит от множества факторов.
Операционные расходы
Плата за услуги по обслуживанию здания (уборка, охрана, текущий ремонт, обеспечение расходными материалами, обеспечение работы всех систем и т.д.). Полный перечень услуг, которые определяют размер операционных расходов, четко не определен и варьируется в зависимости от договоренностей. Для зданий класса А данные услуги должна предоставлять профессиональная управляющая компания.
Как правило, измеряется в долларах США или Евро за 1 кв. м арендуемой площади в год.
Размер операционных расходов устанавливает управляющая компания, которая учитывает особенности здания.
Операционные расходы варьируют в диапазоне $70-100 за 1 кв. м арендуемой площади для зданий класса В; $90-120 для зданий класса А.
Коммунальные платежи
Плата за отопление, канализацию, электричество и горячую воду.
Зависит только от фактического использования.
Средняя величина – около $10-15 за кв. м в год.
Телекоммуникационные расходы
Плата за услуги провайдера телекоммуникационных услуг (телефон, Интернет). В отличие от остальных платежей идет напрямую провайдеру данных услуг, по отдельно заключенному договору.
Зависит от фактического использования и от провайдера.
Парковка
Подземная или наземная охраняемая парковка в непосредственной близости от офисного здания. Количество возможных парковочных мест в аренду, как правило, определяется парковочным коэффициентом. Данный коэффициент подразумевает предоставление возможности аренды 1-го парковочного места на определенное количество арендуемой офисной площади. Данный коэффициент варьирует от 1/40 до 1/150 для современных офисных зданий.
Стоимость парковочного места зависит от месторасположения здания, в меньшей степени, от его класса и от типа парковочного места (подземная/наземная).
Средняя величина – $150-350 за парковочное место в месяц.
Депозит
Залог арендодателю для обеспечения исполнения обязательств арендатора.
Как правило, кратен базовой арендной ставке. Реже включает операционные расходы и парковку.
Средняя величина – 1/12-1/4 базовой арендной платы (базовая ставка, умноженная на арендуемую площадь).
Отделка
Подготовка арендованного или купленного помещения к въезду. Есть два варианта исходного состояния помещения:
- «с отделкой» (были ранее отделаны предыдущим
арендатором/собственником);
- «без отделки» (в новых зданиях).
Зависит от пожеланий арендатора. В случае варианта «с отделкой» также зависит от состояния существующей отделки.
О средних величинах уместно говорить по отношению к помещениям в состояние «под отделку». Для офисов класса А – около $900-1300 за кв. м для класса В – $600-1000. При этом арендодатель зачастую готов компенсировать часть стоимости отделки в размере $100-150 за кв. м полезной площади. Но компенсировать ее он предпочитает в виде скидки (с базовой арендной ставки) в течение определенного периода.
Расходы, вызванные коэффициентом потерь
Относительная разница между арендуемой и полезной площадью офиса. Арендаторы редко учитывают данный показатель, хотя он влечет значительные скрытые расходы.
Зависит от архитектурной особенности здания и эффективности его планировки.
Средняя величина обычно находится в диапазоне от 8 до 15%. Согласно новой классификации, одним из обязательных условий для здания класса А является ограничение по данному показателю до 12%. Например, компания хочет арендовать офис 1000 кв. м. Она рассматривает 2 варианта с фактором потерь 8 и 15%. Здание с фактором потерь 15% увеличит затраты компании на аренду офиса более чем на 8% относительно второго здания. Другими словами при базовой ставке аренды в $700 дополнительные расходы составят около $5300 в месяц.
НДС
Налог на добавленную стоимость. Применим ко всем вышеописанным платежам для плательщиков НДС.
Согласно налоговому кодексу РФ, НДС составляет 18%./
