По итогам первого квартала, предложение на офисную недвижимость превышает спрос примерно в 9 раз, а на объекты торгового назначения — более чем в 10 раз. И пока такое соотношение имеет тенденцию к увеличению. Цены предложений снижались на протяжении всего квартала во всех сегментах коммерческой недвижимости и во всех районах города. На данный момент более 40% объектов, ранее участвующих на рынке аренды офисной и торговой недвижимости, представлены в общем объеме вакантного предложения.
Офисная недвижимость
Арендные ставки на офисную недвижимость на начало января 2009 года в среднем по Днепропетровску составляли $21 за кв.м/месяц. При этом средняя величина арендных ставок на начало 2009 года в центральной части города составляла $21 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах — $15 за кв.м/месяц, а в отдаленных от центра районах — $12 за кв.м/месяц.
По итогам первого квартала, во всех районах города и на все классы офисных помещений цены были существенно снижены. На начало апреля средняя величина арендных ставок в центральной части города составляет $13 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах — $10 за кв.м/месяц, а в отдаленных от центра районах — $8 за кв.м/месяц.
В среднем по городу среднерыночный показатель арендной ставки на офисные помещения, по итогам квартала, составил $11,7 за кв.м/месяц, т.е. цены предложений снизились на 44,29%. В центральной части города снижение цен предложений составило 38,1%, в приближенных и отдаленных от центра районах — 33,33% и 33,33% соответственно.
Торговая недвижимость
Арендные ставки на торговую недвижимость на начало января 2009 года в среднем по городу составляли $42 за кв.м/месяц. При этом средняя величина арендных ставок на начало 2009 года в центральной части города составляла $52 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах — $35 за кв.м/месяц, а в отдаленных от центра районах — $21 за кв.м/месяц.
По итогам первого квартала, во всех районах города на все торговые помещения цены были существенно снижены. На начало апреля средняя величина арендных ставок в центральной части города составляет $30 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах — $21 за кв.м/месяц, а в отдаленных от центра районах — $19 за кв.м/месяц.
В среднем по городу среднерыночный показатель арендной ставки на торговые помещения, по итогам квартала, составил $24,8 за кв.м/месяц, т.е. цены предложений снизились на 40,95%. В центральной части города снижение цен предложений составило 42,31%, в приближенных и отдаленных от центра районах города — 40,0% и 9,52% соответственно.
Следует признать, что коммерческая недвижимость в условиях кризиса в большей степени попадает под удар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет продолжаться. Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. Уже сейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, а то и 60%, и далеко не всегда это позволяет найти покупателя.
Причин здесь несколько. Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены. В Днепропетровске нередко стоимость квадратного метра в бизнес-центрах даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в том же районе. Во-вторых, большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями по несколько сотен метров, рассчитывая на крупные богатые компании. Но в условиях кризиса подобная гигантомания становится неуместной. Все больше арендаторов из новых бизнес центров в центральной части города перемещаются в помещения старого фонда меньшей площади и расположенных в районах, приближенных к центру, поскольку арендодатели таких помещений более адекватно отражают ситуацию на рынке и готовы существенно снижать цены в процессе торгов, в надежде окупить расходы на коммунальные платежи, которые накапливаются независимо от того, сдано помещение или нет. И только при наличии адекватных предложений в новых бизнес-центрах арендаторы будут не против перебраться в них снова.
Относительно торговой недвижимости ситуация еще более плачевная, так как в связи с резким повышением цен на все виды товаров и существенным снижением покупательского спроса резко снизились продажи всех групп товаров, что отразилось на прибыли продавцов. Первые этажи жилых домов пестрят вывесками «аренда», а в торгово-развлекательных центрах пустуют даже помещения на первых этажах, на которые ранее выстраивалась очередь из арендаторов. В сложившейся ситуации только снижение арендных ставок позволит застройщикам и владельцам торгово-офисных центров пережить кризис, поскольку иначе долги по содержанию и обслуживанию будут накапливаться и в дальнейшем окупить их будет значительно сложнее.
В ближайшее время каких-либо положительных изменений ждать не приходится в связи со сложной экономической ситуацией в стране, кризисе неплатежей, растущей безработицей и снижением платежеспособности населения.
Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest
Фото: www.greenwood.com.ua
