Заключая договор найма с будущими квартиросъёмщиками, владельцы жилья нередко мало времени уделяют детальному обсуждению его пунктов, часто подписывают типовое соглашение от риелтора. Такая легкомысленность впоследствии может дорого обойтись собственникам. О чём стоит договориться заранее и включить в соглашение?
Ответственность за порчу имущества
В договоре необходимо детально прописать ответственность нанимателя за порчу или утрату имущества в квартире, передаваемого ему в пользование. В частности, можно включить пункт об обязанности нанимателя жилого помещения возместить стоимость оборудования и имущества, переданного ему в пользование, в случае исчезновения или порчи в период найма. Причём не позднее 5 (10, 15) дней со дня обнаружения наймодателем указанных фактов.
Необходимо составить подробную опись всего передаваемого в пользование имущества, в которой надо указать:
- наименование и количество предметов;
- состояние, год изготовления и степень износа;
- серийный номер (для бытовой техники);
- недостатки и дефекты;
- стоимость.
На последнем пункте стоит остановиться особо. Стоимость каждого предмета лучше определить заранее, с учётом цен на бывшие в употреблении аналоги (если имуществом уже пользовались), степени износа, дефектов и недостатков. Если будущие наниматели не согласятся с вашими оценками, как поступить дальше – решать вам. Но если вы договоритесь на взаимоприемлемых условиях, наниматели получат весомые основания бережно относиться к имуществу в квартире.
Условия досрочного расторжения договора за неуплату
Как показывает практика, отсутствие исчерпывающих договорённостей по данному пункту нередко становится причиной серьёзных конфликтов. Один из «краеугольных камней» – возможность досрочного расторжения договора и выселения нанимателя за неуплату.
Дело в том, что просто так выкинуть на улицу вместе с вещами не заплатившего вовремя квартиросъёмщика в период действия договора законным образом нельзя. Даже, например, с помощью участкового. Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ), принудительное досрочное расторжение договора и выселение за неуплату возможно только по решению суда. Незаконные методы чреваты уголовным преследование собственника квартиры, в частности, по ст. 330 Уголовного кодекса РФ («самоуправство») и по ряду других, например, за кражу.
При этом «по умолчанию» обращаться в суд с заявлением о принудительном выселении нанимателя даже при заключении договора краткосрочного найма (менее чем на год) можно только в одном случае: если он не заплатит по договору три и более раза. Так сказано в ст. 687 ГК РФ (п. 2). Проще говоря, наниматель может спокойно жить в квартире бесплатно три месяца, если обязан платить за жильё ежемесячно.
Не полученные по договору найма средства впоследствии можно будет взыскать в судебном порядке. Однако для собственников сдаваемых квартир, не готовых решать проблему в обход закона, это слабое утешение.
Эксперты советуют «подстраховаться» заранее и прописать в соглашении с нанимателем более жёсткие условия досрочного расторжения договора за неуплату. Например, включить пункт о том, что расторжение возможно по инициативе наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за наём в течение 10–15 дней сверх предусмотренного договором срока при условии предварительного уведомления за 10 дней. Как пояснила «Квадрату» адвокат Светлана Жмурко, подобное ужесточение условий договора найма будет законным, хотя формально и не соответствует ст. 687 ГК РФ.
Данный пункт в договоре едва ли станет преградой для ответственных нанимателей, зато может отпугнуть разного рода «любителей халявы» и мелких мошенников. К тому же в любом случае, включив подобное положение в договор, законопослушный владелец сдаваемой квартиры сможет обратиться в суд гораздо раньше, чем через три месяца.
