Никто не станет спорить, что наличие в собственности «лишней» квартиры — вполне гарантированный кусок хлеба, даже с маслом. Для многих арендодателей это неплохая прибавка к доходу, а то и основной доход. Однако эксперты говорят, что сдача квартиры – не самое выгодное дело: офис или магазин принесут гораздо большую прибыль.
Магазин прибыльнее
Давайте оценим аренду квартиры как вид бизнеса. Возьмем самую простую московскую однушку, стоимость которой на вторичном рынке составляет минимум 4 млн руб., плюс затраты на оформление сделки (примем их за 500 тыс. руб.). Сдать такое жилье удастся где-то за 25 тыс. руб. в месяц, то есть за год набежит 300 тыс. руб. В итоге доходность составит порядка 6,6%, однако это без налогов (если квартира сдается официально), ремонта, покупки мебели и прочего. Если же учесть все эти затраты, приняв их, допустим, за 700 тыс. руб., прибыльность снизится до 5,7%. «Сегодня доходность сдачи квартиры в среднем составляет 3-5%, редко достигая 7-9%», — утверждает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty.
«Доходность эконом- и бизнес-класса за истекшее десятилетие снизилась», — замечает Г. Дзагуров. А с кризисом больше всего упали ставки на жилье высоких категорий, причем чем дороже сдавался объект, тем сильнее он подешевел за последний год. Поэтому доходность премиум-недвижимости невелика. Ее стоимость и затраты на ремонт могут быть выше, чем у дешевых квартир, на порядок, в то время как прибыль — лишь в три-пять раз.
Когда еще оно отобьется!
Специалистам давно известно, что предназначенное для аренды жилье по срокам окупаемости значительно уступает офисам и торговым помещениям. Несмотря на радикальные изменения на рынке коммерческой недвижимости, произошедшие в кризис, это так по сей день. «Показатели доходности офисов – в среднем 7-12%, иногда даже 21-23%, — говорит Г. Дзагуров. — Эксплуатация таких объектов абсолютно точно выгоднее, зачастую в разы. Продав квартиру за $1 млн (такая и до бизнес-класса недотягивает), приносившую ориентировочно $2 тыс. в месяц, можно приобрести торговое помещение и сдать его за $5-7 тыс., а при правильном выборе клиента — и за $10 тыс.». «Аренда сейчас выгодна, да и всегда была выгодна, — подтверждает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». — Приобретя какие-нибудь 100 кв. м нежилых площадей и сдавая их, можно иметь от $10 до $20 тыс. ежемесячного чистого дохода».
Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTEAR St.Petersburg, рассказывает, что жилье окупается больше 10 лет, в среднем 15-20 лет. Помещение же под магазин, предприятие сферы услуг или офис позволяет вернуть вложенные средства значительно быстрее – за пять-десять лет, в зависимости от расположения, параметров объекта и арендатора.
Плюсы и минусы
Почему же владельцы квартир не бегут немедленно продавать их и покупать торговые площади? Здесь важен психологический фактор, ведь в большинстве своем хозяева жилья – не инвесторы, а консервативные обыватели. Сдача квартиры — дело привычное, а в случае с офисом или магазином контрагентом выступает юридическое лицо, возникают новые налоги. Вызывает страхи и сам процесс продажи квартиры и приобретения нежилого помещения.
Впрочем, нежилые объекты значительно дороже, напоминает Л. Рева: одно ликвидное помещение с хорошим расположением стоит как три средних жилых. Сдача квартиры и нежилого помещения – два разных вида бизнеса, каждый со своей спецификой и юридическими особенностями. Кроме того, инвестор, желающий приобрести перспективный объект, вынужден обращаться к брокерам, поскольку оценить будущую выгоду может только специалист, который «находится в теме». «Ввиду ограниченности предложения в сегменте street retail найти действительно хороший вариант непросто, особенно для человека, не знакомого с механизмом функционирования рынка», — говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Наконец, многие люди сдают квартиру временно, планируя в будущем поселить там детей либо распорядиться ею каким-либо другим образом, и это достаточно веская причина для того, чтобы не стремиться сменить ее на коммерческие площади.
А может, на книжку?
Сравним арендный бизнес с банковскими вкладами. В 2009 году предлагались очень выгодные условия – до 16% годовых в рублях, до 8-10% в валюте. «Если бы все люди умели и, что немаловажно, хотели считать, то в 2009 году они продали бы жилье, переложили средства под космические проценты на депозиты в очень надежных банках, получали невероятный доход и всего на 20% его снимали недвижимость, ничем не уступающую бывшей», — считает Г. Дзагуров.
С доходностью от аренды коммерческих помещений вклады уже сопоставимы и по большей части даже выигрывают, особенно учитывая, что в этом и следующем году таких лакомых условий банки предлагать не будут, ставки колеблются на уровне 10-12% в рублях. «Инвестиции в коммерческую недвижимость выгоднее, поскольку риски, связанные с рублем, на наш взгляд, выше, чем риски с недвижимостью, — полагает Ю. Тараненко. — Помещения дорожают с каждым годом, а любая валюта подвержена инфляции. Конечно, объект может потерять в цене во время кризиса, но потом все равно наступает рост».
Однако не нужно забывать, что у недвижимости тоже есть недостатки. Она, например, менее ликвидна, то есть чтобы ее продать и получить деньги, потребуется не менее нескольких месяцев.
Не надо самодеятельности
Все вышесказанное отнюдь не означает, что нужно поскорее переоборудовать в магазин имеющееся жилье. Сдача квартиры под какой-либо бизнес без перевода назначения помещения незаконна, а сам перевод – процедура долгая и дорогая. Не говоря уж о том, что магазин может располагаться только на первом этаже, с отдельным выходом на улицу. Арендаторам в основном очень важно местоположение, так что улица должна быть с хорошим пешеходным трафиком, желательно в центре или в престижном, оживленном квартале. Необходимы удобный доступ внутрь и максимально большие витрины. Обустройство офиса или магазина из обычной квартиры «возможно либо под конкретного арендатора, либо в очень «правильном» здании, либо «под себя» — скажем, когда у собственника есть свой бизнес, который можно вести в офисе-квартире», — комментирует К. Ковалев. А в качестве прогноза Г. Дзагуров сообщает: «Судя по западному опыту, показатели возврата средств, вложенных в квартиры и нежилые объекты, с годами придет в равновесие, то есть на горизонте 8-10 лет доходность инвестиций в жилье и коммерческие помещения будет вполне сравнима».
Стоимость аренды помещений street retail в Москве
Улица / Диапазон ставок, тыс. $/кв. м/год
Тверская / 3,55–4,9
1-я Тверская-Ямская / 0,8–1,1
Пятницкая / 1,23–2,25
Садовое кольцо / 0,72–2,21
Кутузовский пр-т / 0,95–2,2
Новый Арбат / 0,7–2,25
Арбат / 1,35–2,1
Петровка / 2,15–2,84
По данным компании Blackwood и открытых источников
Источник фото: www.sarbc.ru
