Рынок аренды комнат жесткий, на нем выигрывает сильнейший духом. Это классический «коммунальный» вариант: кто готов противостоять, кто внутренне силен, тот и победит в конфликте. Арендатор изначально будет в менее выгодном положении: он пришел в чужой дом, ему нужно жить, а интерес хозяина ограничен, как правило, одними только деньгами
По оценке риэлторов, основную массу арендаторов комнат в Петербурге составляют люди, которых можно обозначить одним словом – приезжие. Комната для них – самый доступный вариант: она стоит в среднем в два раза дешевле квартиры. Приезжие, в свою очередь, чаще всего бывают либо студентами, либо гастарбайтерами (от нем. Gastarbeiter, дословно «гость-работник»). Не будем здесь обсуждать, сколько «гостей» занимаются физическим трудом, сколько – умственным, и из каких местностей они прибывают, отметим лишь, что далеко не только физическим и что прибывают отнюдь не только из Азии.
Другая половина, «местная», включает в себя решающих жилищную проблему разведенных или собирающихся разводиться людей (среди них преобладают мужчины), а еще молодые пары (они, в основном, снимают все-таки однокомнатные квартиры, а комнаты – реже).
В Москве за последний год прошло несколько судебных разбирательств, на которых собственники комнат в коммунальных квартирах были против того, чтобы соседи, собственники других комнат, сдавали их внаем, и выигрывали суды. В Петербурге в подобных случаях решения судов бывают очень разными.
Роман Письменный, руководитель отдела аренды АН «Юрист», разъясняет: если гражданин занимает комнату по договору социального найма, то, в соответствии со ст. 42 Жилищного кодекса РФ, сдать ее в поднаем без согласия соседей нельзя. Если же комната принадлежит ему по праву собственности, то нужно обратить внимание на два законодательных акта. Во-первых, в силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежит право по своему усмотрению совершать со своим имуществом любые действия, не противоречащие закону. Во-вторых, если вновь обратиться к ст. 42 ЖК (часть 5), то никакого запрета на сдачу внаем комнаты, которая принадлежит владельцу по праву собственности, без согласия соседей указанная статья не содержит.
«Единственное, к чему могут апеллировать соседи, это к числу вселяемых в комнату по договору найма лиц, – добавляет эксперт. – Оно должно соответствовать учетной норме жилой площади. Это и должен учесть собственник при сдаче комнаты, для того чтобы жилищные права соседей не нарушались.
Фактически только этим разрешением соседи и могут как-то ограничивать нанимателя».
Антон Баранов, генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость», добавляет: если сдаваемая комната не приватизирована, тогда сдавать ее нельзя не только без согласия соседей, но и без согласия муниципалитета. Если она единственная приватизированная в квартире, то рассуждать тоже не о чем: спрашивать чьего-либо согласия не нужно. Но если приватизированных комнат в квартире несколько, то формально нужно получить от остальных сособственников отказ от преимущественного права аренды.
«Как правило, этого не делается, так как часто комнаты сдают многие из владельцев и претензий друг к другу не имеют», – отмечает Антон Баранов.
И все же исполнительный директор агентства недвижимости «Дарко» Наталья Лаврова убеждена в том, что получить согласие от соседей нужно в любом случае. Для спокойствия арендатора и своего собственного.
Гражданин сосед
Если для арендодателя главное – получить, когда это нужно, согласия от соседей, то арендатору предстоит не менее суровое испытание: потом с этими соседями жить. Они легко могут становиться для арендатора причиной бытовых проблем – от чрезмерно длительного пребывания в местах общего пользования до замены замков в квартире. Таким образом, поведение соседей – первое, на что стоит обратить внимание при выборе комнаты для найма.
Роман Письменный делится опытом: наниматель имеет право свободно находиться в пределах арендуемой комнаты и в местах общего пользования, однако ему все же следует опасаться соседей. Будучи против сдачи, они часто устраивают козни, чтобы вынудить арендаторов съехать. Иногда дело доходит до вызова участкового – а тот, как правило, стоит на стороне собственников, а не нанимателей. Если наниматель выглядит «прилично» и разговаривает вежливо, то это, конечно, сыграет свою роль, но ведь постоянные жители квартиры для участкового – свои люди, нередко их связывают давние отношения…
Единственный козырь нанимателя в этом случае – наличие договора найма, который позволяет ему находиться на арендуемой территории на абсолютно законных основаниях. Участковый может проверить у нанимателя паспорт и этот договор, а вот разрешением соседей на сдачу петербургские участковые интересуются лишь в редких случаях. И, если в Москве судебная практика сложилась так, что при отсутствии такого разрешения нанимателей выселяют, то в Петербурге это случается далеко не всегда.
Про договор найма
Может ли правильно составленный договор найма защитить интересы всех сторон – и арендодателя, и соседей, и арендатора, – или одна из сторон все-таки будет обделена правами больше, чем другие?
Директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова отмечает, что защитить при помощи договора теоретически можно все стороны, но на практике это не всегда удается. Чаще всего в наиболее незащищенном положении находится наниматель: ему приходится терпеть все притязания и от соседей, и от наймодателя. Обычно в спорах с обитателями квартиры наниматель не получает поддержки от своих хозяев, так как те не хотят ссориться со своими давними соседями.
А вообще, при аренде ситуация всегда неоднозначна, и варианты возможны самые разные. Например, наниматель съедет, не заплатив за последний месяц, или нанесет какой-то вред имуществу. Так что страдать может не только арендатор, но и арендодатель.
Юрист компании «Адвокат-недвижимость» Сергей Слободянюк уверен: «Договор аренды должен быть заключен обязательно. В первую очередь, в нем нужно досконально прописать обязательства каждой из сторон и условия расторжения договора в случае их неисполнения. Лучший способ заставить исполнять обязательства – это требовать их неукоснительного исполнения, а в случае неисполнения обращаться в суд с требованием о возмещении убытков».
Однако Роман Письменный не столь категоричен: «Арендаторам, которые хотят, чтобы наймодатель выполнял все условия договора, нужно и самим придерживаться договора. В крайних случаях можно, конечно, пригрозить судом, но на самом деле это почти всегда неэффективно, потому что в итоге может выйти дороже, чем найти и арендовать другую комнату».
Надежда Тодыкова также считает, что заставить наймодателя или нанимателя исполнять все условия невозможно. «Конечно, можно обратиться в суд, – комментирует она, – но он будет длиться порядка трех лет. Скорее всего, никому не захочется тратить деньги, время и нервы на такой процесс».
Есть в пользу заключения договора и еще один аргумент: когда он заключен, участковый иногда берет разбирательство на себя и даже достигает успеха. Но если его нет, то, по опыту риэлторов, полиция обычно разводит руками и говорит: «Идите в суд».
А что будет в суде – см. выше.
Условия договора аренды, на которые нужно обратить внимание, – это подробное описание объекта, указание гарантийных и авансовых платежей и порядка их осуществления, регулирование права на досрочное расторжение договора и порядка уведомления о нем, обязательства каждой из сторон и условия расторжения договора в случае их неисполнения, а также некоторые дополнительные условия (например, разрешение либо запрет на содержание животных и пр.).
Договориться с агентством
Если говорить про «белый» рынок аренды, то люди часто не понимают, что отдельно существуют договор аренды (между арендатором и арендодателем) и договор на оказание услуг (между будущим арендатором и агентством недвижимости). Такое непонимание встречается даже в компаниях, которые возмещают своим сотрудникам расходы на аренду жилья и требуют «принести свой договор аренды с печатью». Издавна повелось так, что агентства недвижимости ставят свою печать на типовой договор, заключаемый между арендатором и арендодателем. С юридической точки зрения это нонсенс, потому что агентство не является участником этого договора, оно в нем даже не упомянуто и никаких обязательств по нему на себя не берет.
«В принципе, должно быть два отдельных договора: с агентством на оказание услуг (с перечнем этих услуг) и договор арендатора с арендодателем, – объясняет Антон Баранов. – Как правило, любое агентство (и даже маклер, если он добросовестный) старается четко проговорить, что после заключения договора аренды агент не собирается брать на себя решение проблем, связанных с исполнением этого договора. А то арендатор завтра увидит, что раковина протекает, а арендодатель захочет поднять цену… Участие в спорах такого рода – это отдельная услуга, которая и тарифицируется отдельно – за исключением тех случаев, когда эти споры вызваны недоработками агента. Например, агент пообещал, что будет мебель, а на самом деле ее нет. Или говорилось, что соседей в коммуналке нет, а на самом деле они есть. Во всех случаях, когда клиент получил не то, что ему обещали, серьезное агентство возьмет на себя подбор другого варианта, не требуя за это денег».
Но в то же время, добавляет Антон Баранов, поскольку подавляющее число сделок на рынке совершается при участии двух агентств, представляющих две стороны – арендатора и арендодателя, – то не факт, что эта «пересдача» обойдется арендатору бесплатно. Скорее всего, услуги хотя бы одного агентства ему придется оплатить – то есть заплатить во второй раз в половинном размере.
Риэлтор в споре сторон
Услуга риэлтора состоит в консультировании клиента, поиске объекта, сопровождении при просмотре и подписании договора. После подписания договора и заселения арендаторов работа риэлтора заканчивается.
Татьяна Журавлева, эксперт по недвижимости АН «Авентин», приводит пример: если у хозяина не получается справиться с некоторыми жильцами (чаще всего – чересчур шумными и безалаберными студентами), он обращается в свое агентство, и то помогает разбираться с ситуацией. За это хозяин платит, в зависимости от сложности ситуации, 10-20% от залоговой суммы, полученной от арендатора (равной месячной цене аренды). Хозяину это выгодно: арендаторы увидят, что он не один, что за ним стоит агентство, а для оставшихся будет урок.
Однако все петербургские риэлторы говорят, что на рынке есть такие агентства, которые оказывают всестороннюю поддержку одной или обеим сторонам в течение всего срока действия договора, заключенного при их участии. Так что люди, собирающиеся сдавать свою (либо снимать чужую) комнату через агентство, должны сразу же разобраться с обязанностями агентства, перед тем как подписывать агентский договор.
Конфликт №1
Стандартная ситуация: арендатор и арендодатель пришли к согласию, заключили договор, арендатор заплатил аванс (а иногда и гарантийный депозит) и выплатил комиссионное вознаграждение агентству недвижимости (обычно равное сумме арендной платы за месяц).
Но рынок аренды в России несовершенен, он слабо регулируется законодательством, а иногда и сами участники, подписав договор, не считают нужным соблюдать его. Чаще всего именно наймодатели, ссылаясь на какие-то личные причины, предлагают нанимателю либо в короткий срок освободить комнату, либо повысить размер оплаты. Возникает конфликт, но в суд обычный человек обращаться не станет, а если и станет, то ждать решения придется долго. Арендаторы делают самый логичный, с их точки зрения, шаг – требуют от своего риэлтора вернуть им комиссионное вознаграждение.
Члены Комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области с таким требованием категорически не согласны. Председатель комитета Сергей Слободянюк («Адвокат-недвижимость») говорит: «При заключении договора найма жилого помещения клиент должен понимать, что после заключения договора найма ответственность за его неисполнение, в том числе и за действия третьих лиц, должно нести не агентство, а собственник квартиры (наймодатель)».
Пункт, освобождающий агентство от ответственности за действия третьих лиц (соседей, сособственников и пр.), сейчас внесен в агентские договоры почти всех риэлторских фирм Петербурга.
«Если Комиссия АРСП по правам потребителей и профессиональной этике не увидела явных нарушений в работе агентства, связанных с нарушением договора или предоставлением неверной информации, тогда комиссионное вознаграждение, как правило, не возвращается. Проблема не в агенте, а в арендодателе – для таких случаев и пишутся договоры», – убежден член комиссии, генеральный директор АН «Юрист» Валерий Бойчук.
Другое дело, что агентство дорожит данным клиентом и своим имиджем в целом. Тогда оно, как правило, не устраняется, а принимает участие в спорах и либо старается помочь урегулировать их, либо иногда за сниженные комиссионные помогает нанимателю найти другой объект. Но о полном возврате комиссионных речи быть не может. В этом убеждены все члены комиссии АРСП.
Алексей КрыловНаталья Лаврова, исполнительный директор агентства недвижимости «Дарко»:
Для арендаторов комнат есть выбор между двумя вариантами примерно одинаковой ценовой категории: жить в коммунальной квартире или снять комнату в квартире с хозяевами.
При съеме в коммуналке, по сравнению с арендой комнаты в квартире с хозяевами, у съемщика будет больше свободы. Если вы решили снять комнату в коммуналке, то ваша комната – это ваша комната: никто в нее не заходит, на двери есть замок, а общие только кухня и санузел. Проживание с хозяевами подразумевает, что каждый шаг придется согласовывать с владельцами. Конечно, иногда встречаются хозяева, которые не видят никакой проблемы ни в том, чтобы арендатор привел гостей, ни в его поздних возвращениях домой и прочее, но чаще всего это поле для конфликтов. Люди, подселяющие квартиранта, очень часто подсознательно считают, что у них в квартире живет чужой человек, который должен принимать все их правила.
Но в проживании в квартире с хозяевами тоже есть свои преимущества. Первый – количество соседей. Аренда комнат в коммуналке часто отпугивает тем, что они бывают очень густонаселенными, соседей бывает десяток и более. В этом плане аренда квартир с хозяином гораздо более предсказуема. Да и хозяин, который решил сдать квартиру и живет в ней же, обычно следит за чистотой и порядком.
Надежда Тодыкова, директор отделения АН «Итака»:
По факту, после подписания договора и заселения арендаторов работа риэлтора заканчивается, он не должен решать ничьи личные проблемы. Однако на деле все зависит от добросовестности агента. Услуга риэлтора состоит в консультировании клиента, поиске объекта, сопровождении при просмотре объектов и подписании договора.
Хотелось бы пожелать, чтобы коллеги-риэлторы были более открытыми, заботились о благополучии нанимателя и заранее предупреждали о возможных проблемах, которые могут возникнуть в процессе проживания в той или иной квартире.
Нанимателям можно посоветовать постараться узнать о предыдущих арендаторах: как долго проживали они в данной квартире, какими были их отношения с соседями и т.д., и уже на основе собранных данных принимать осознанное решение.
Фото: mebfine.ru
