Аренда коммерческой недвижимости: `Льготник-off`

Московский рынок аренды нежилых помещений весьма специфичен. С одной стороны, Москва испытывает острый дефицит площадей, с другой - 70% помещений города занимают льготники. В связи с этим власти столицы решили сократить количество льготных категорий. Помощи города могут лишиться предприятия малого бизнеса, работающие в сфере торговли, туризма, бытового обслуживания. Полный список организаций, которые мэрия больше не будет поддерживать, представят Юрию Лужкову в первой половине 2005 года.

В прошлом году департамент имущества Москвы должен был заработать 17,5 млрд рублей на аренде помещений и продаже имущества. С этой задачей справиться не удалось. Город получил только 10,1 млрд рублей.

- Причина этого заключается в том, что план по аренде был завышен, - говорит руководитель департамента имущества Владимир Силкин. - Это результат многолетнего вранья и отсутствия базы данных. Как следствие - выполнение заведомо завышенных планов путем продажи городской собственности. Только за 2001-2003 годы было продано около 3 млн кв.м. Продолжение этой политики привело бы к полной распродаже городской недвижимости в течение ближайших лет.

Между тем в этом году департаменту имущества необходимо будет заработать 15 млрд рублей. За счет чего он будет это делать? Прежде всего - за счет повышения ставок аренды. В этом году плата за пользование городскими помещениями уже увеличилась на 25% для льготных категорий и на 50% для всех остальных. Так, минимальная льготная ставка сегодня составляет 760 рублей за кв.м (27 долларов) в год. Предприятия малого бизнеса платят сегодня 1541 рубль за кв.м (55 долларов), а коммерческие компании - 3336 рублей за кв.м (119 долларов). Впрочем, это касается только тех, у кого срок договоров еще не истек. «Новенькие» же вынуждены снимать помещения по рыночным ставкам. Сегодня помещения самого `дешевого` класса С на рынке сдаются в среднем по 250-350 долларов за кв.м в год, класса В - около 500 долларов, класса А - 750 долларов. Причем, чтобы значительно увеличить доходы от аренды, часть помещений выставляется на аукционы. В итоге, как признается Владимир Силкин, помещения в центральных районах уходили с молотка порой по ставкам выше рыночных - 1500-1800 долларов за кв.м.

Кроме того, городские власти планируют сократить количество льготных категорий арендаторов. Практически точно преференций лишатся малые предприятия, работающие в сфере высокой конкуренции, - торговли, туризма, бытового обслуживания. Уже в этом году им придется подыскивать помещения на аукционах.

- Это позволит решать, с одной стороны, проблемы конкретного района, с другой стороны, победителя будет определять не чиновник, а рынок, - говорит Владимир Силкин. - Сегодня 70% площадей занимают льготные категории. В итоге самое большое количество нарушений договора аренды - по льготным категориям. За ними и самая большая задолженность по оплате. Смею утверждать, что большинство «льготников» не работает на благо города, а представляет интересы конкретных организаций. Предоставляя за копейки огромные площади, мы из-за этого не можем подобрать помещения организациям, которые реально нужны жителям и городу.

Изыскивать ресурсы будут и за счет реорганизации работы предприятий, принадлежащих городу. Те, которые не приносят прибыль, будут либо ликвидированы, либо отданы в частные руки.

- Сегодня из 605 предприятий с долей города только 7% выплачивают дивиденды выше операционных расходов, - говорит Владимир Силкин. - Нас не устраивает ситуация, когда мы получаем на 1 рубль собственных средств 2 копейки дохода. Легче продать эти акции и разместить деньги в банке.

Для управления предприятиями с долей города менее 50% будут созданы акционерные инвестиционные фонды.