Нередко участники рынка недвижимости называют лето «мертвым сезоном». Действительно, динамика сделок с началом поры отпусков падает, а потенциальные клиенты агентств недвижимости предпочитают инвестировать избыток своей покупательской способности в отдых и здоровье. Однако лето 2007 года, по словам риэлторов, принесло некое оживление на рынок элитной аренды. Эксперты, опрошенные RealEstate.ru, констатировали рост арендных ставок и доходности от сдачи жилья в наем, а также существенное сокращение объемов предложения квартир класса «премиум».
Как известно, рынок аренды элитной недвижимости до сих пор остается в значительной степени закрытым и непрозрачным, поэтому достоверно оценить его объем крайне сложно, а вот о динамике сделок риэлторы говорят более охотно. Так, специалисты компании Intermark Savills рассказали, что ежегодно в Московском регионе сдается порядка 2,5-2,7 тыс. элитных квартир, причем эти цифры включают в себя и жилье, впервые сдаваемое в аренду, и то, что выставляется для найма во второй и последующие разы. Большая часть элитной недвижимости, предлагаемой к аренде, реализуется в весенний, осенний и зимний период. Летом же потенциальные клиенты агентств недвижимости задумываются лишь о найме загородного или курортного жилья. Правда, в текущем году арендаторы несколько изменили стереотипы поведения. «По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, активность летнего сезона 2007 года была достаточно высокой. Учитывая относительное затишье на рынке элитной аренды весной, нынешняя активность потенциальных арендаторов нас приятно удивила», - сообщил консультант департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard Дмитрий Зайцев.
Что касается арендных ставок, то в начале текущего года эксперты прогнозировали: к декабрю арендная плата за элитное жилье вырастет на 10-15%. Однако итоги лета могут заставить участников рынка недвижимости пересмотреть свои прогнозы. «Только за период с января по август арендные ставки повысились на 11%», - заявила директор компании DELIGHT PROPERTY (Группа компаний DELIGHT) Анастасия Галкина.
Вслед за ростом арендной платы выросли и бюджеты арендаторов, обративших внимание на более дорогие объекты. «Квартиры в среднем ценовом диапазоне и высокобюджетные апартаменты стали пользоваться большей популярностью. На 33% возрос спрос на квартиры с арендной стоимостью от 8 тыс. долл. до 10 тыс. долл. в месяц, и на 87% вырос спрос на квартиры стоимостью от 12 тыс. долл. в месяц», - отметила руководитель отдела по работе с собственниками компании IntermarkSavills Светлана Бологова.
Изменение спроса на элитные квартиры по бюджетам в 2007г. по сравнению с 2006г.
Бюджет / Изменение спроса
$2,001-$4,000 / + 11%
$4,001-$6,000 / + 17%
$6,001-$8,000 / -16%
$8,001-$10,000 / + 33%
$10,001-$12,000 / + 0,2%
Более $12,000 / + 87%
По всем бюджетам / + 11%
Данные компании IntermarkSavills.
А вот объемы предложения в летний период существенно сократились. По данным IntermarkSavills, на 28% снизилось количество элитных квартир, предлагаемых к сдаче, в районе Арбата-Кропоткинской, на 46% - в районе Патриарших прудов и на 65% - в Замоскворечье. Участники рынка по-разному прокомментировали сложившуюся ситуацию. «Это связано с притоком иностранных арендаторов – топ-менеджеров в крупные международные компании, имеющие значительные бюджеты на аренду апартаментов», - заявила С. Бологова из компании IntermarkSavills.
Изменение предложения элитных квартир по районам в 2007г. по сравнению с 2006г.
Район / Изменение предложения
Арбат-Кропоткинская / -28%
Ленинский проспект / -23%
Ленинградский проспект / -22%
Кутузовский проспект / -52%
Замоскворечье / -65%
Тверская-Кремль / -20%
Фрунзенская / -78%
Краснопресненская / -28%
Любанская-Китай город-Чистые пруды / -29%
Таганская / -43%
Цветной бульвар / -25%
Проспект мира / -26%
Патриаршие пруды / -46%
Кунцево / -24%
Сокольники / -90%
Измайлово / -89%
Варшавское шоссе / -50%
Дмитровское шоссе / -71%
За городом / -33%
Всего / -37%
Данные компании IntermarkSavills.
Кроме того, низкие темпы строительства нового элитного жилья также не способствуют решению проблемы. «Необходимо отметить, что сейчас все больше потенциальных арендаторов интересуются квартирами в новостройках или относительно новых жилых комплексах, что отражает тенденцию роста требований арендаторов к набору объектов инфраструктуры, подземному паркингу, хорошему уровню охраны и другим параметрам», - объяснил управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Согласно громким заявлениям застройщиков, в 2007 году рынок элитного жилья должен пополниться новыми элитными жилыми комплексами, общей площадью 90,1 тыс. кв. м.
Однако до сих пор скорость ввода нового качественного жилья в столице столь невысока, что реализация многих проектов задержалась, и их запуска следует ожидать в лучшем случае к концу года. «Учитывая небольшие объемы строительства элитных домов в центральных районах города, в ближайшее время ситуация с дефицитом элитных квартир, сдаваемых в аренду, не изменится», - спрогнозировал Д. Зайцев из компании Paul’s Yard.
В то же время А. Галкина из DELIGHT PROPERTY уверена: сокращение объемов предложения на рынке элитной аренды, в первую очередь, нужно связывать с низкой доходностью, которую демонстрируют большинство объектов класса «премиум», сдаваемых в наем. «Еще год назад арендодатели получали до 10% в год, теперь же - в среднем 6%», - добавила она.
Правда, еще в начале года владельцы квартир были рады 3,5-4,7-процентной доходности, что внушает участникам рынка оптимизм. Соотношение спроса и предложения на рынке элитной аренды говорит о том, что сегодня в условиях сократившегося предложения хороших квартир снова становится выгодно сдавать квартиры в аренду. Правда, эксперты не отрицают, что былую доходность можно получить лишь при удачном сочетании целого набора условий: при грамотном ремонте, оптимальном соотношении месторасположения, метража и стоимости.
