«Заоблачные», «фантастические», «нереальные», а иногда и «дутые» — такими эпитетами сегодня награждают цены на московскую недвижимость. Наверняка существуют объективные причины создавшегося положения. Но, преодолевая все мыслимые и немыслимые барьеры, стоимость жилья в столице ведет себя так, что остается загадкой не только для рядовых покупателей, но и для аналитиков, дающих противоречивые прогнозы.
На вопрос, как будет развиваться ситуация дальше, эксперты рынка отвечают: квартиры в Москве были и остаются самым надежным способом вложения капитала. Высказываются и более радикальные мнения: падения цен на недвижимость не может быть, потому что не может быть никогда.
А почему, собственно, нет? Опровергнуть приведенное суждение позволяет опыт истории, доказывающий, что падение цен на рынке недвижимости — явление реальное. Такое случалось в Англии, Японии, США, Испании. Даже в России это происходило — в конце 1990-х годов.
Полезно взглянуть на ситуацию и отвлеченно-метафизически. Как известно, жизнь в целом и каждое ее проявление в отдельности развиваются по законам маятника. Поясним: чем заоблачнее цены на недвижимость сегодня, тем выраженнее окажется их падение, когда равновесие между спросом и предложением окончательно нарушится.
Кстати, тенденции подобного рода мы наблюдаем сегодня. Если покупательская активность на рынке вторичной недвижимости еще не вызывает особого беспокойства, то новостройки далеко не так востребованы, как нам пытаются внушить представители девелоперских и риэлторских компаний. Вероятность падения рынка недвижимости существует, и, если такое случится, мы сможем наблюдать «эффект домино», поскольку все структуры — строительные, инвестиционные, риэлторские, банковские — испытают тяжелые последствия происшедшего.
Доколе будем падать?
«Все падает, паденье неизбежно» — так скажет лирик. Прагматик же немедленно задастся вопросом: доколе? До каких пределов способны упасть цены на недвижимость? Некоторые апокалиптически настроенные эксперты как полгода назад, так и сейчас высказывают предположение: на 30–40%.
То, что происходит сегодня в стройкомплексе и коммунальном хозяйстве Москвы, не внушает оптимизма. Неуклонно падает качество строительства (чего стоит такая статистика: каждый третий «квадрат» на новом объекте — с браком). Качественные материалы (например, цемент) в дефиците, тотально не хватает энергетических ресурсов. В сфере транспорта положение просто катастрофическое. В некоторых районах экологическая ситуация такова, что они становятся опасными для проживания. Наконец, нельзя не отметить варварское отношение к культурному наследию, которое ведет к обесцениванию многовековой истории города.
А обратная сторона проблемы — искусственное, разыгрываемое как по нотам повышение и последующее удержание цен на недвижимость, уже породившее невероятную, пока еще потенциальную энергию отката.
Неужели не ясно, что мы строим Вавилон, в котором роковое противостояние людей, говорящих на разных языках, уже произошло?
Теория большого шока
Первые последствия падения будут удручающи. Силу удара почувствуют на себе все: те, кто финансировал, строил, продавал, и, конечно, те, кто покупал, надеясь реализовать подороже. В умах наших соотечественников воцарится великое смятение.
На фоне происшедшего все события, потрясавшие рынок ранее, покажутся несущественными эпизодами. И печально памятный дефолт, как гром среди ясного августовского неба грянувший в 1998-м и оставивший после себя десятки недостроенных краснокирпичных кубов, теперь уже полуразрушенных, подзабытых, поросших бурьяном и крапивой. И истории с обманутыми инвесторами, разразившиеся после банковского кризиса 2005 года. И невзгоды, ставшие следствием пресловутого 214-го закона. Да мало ли детских болезней можно припомнить!
Масштабные стройки: остановка вне расписания
Самым заметным явлением станет то, что в одночасье остановятся крупные и малые стройки, которые враз лишатся финансирования. Сказанное коснется и грандиозных планов высотного строительства. В случае кризиса Москва не увидит ожерелья из 200 небоскребов, которыми власти намерены украсить вечно забитое третье кольцо. Почему — долго объяснять не нужно: план требует огромных затрат, по определению больших, чем при возведении домов средней этажности.
Такие идеи не находят понимания у экспертов, да и серьезные застройщики не жаждут заполучить площадки под такие сомнительные (с точки зрения будущей реализации) проекты. Если же высокая доходность строительства окажется под угрозой, то со временем о гулливеровских замашках наших властей потомки будут лишь вспоминать, подвергая их такому же беспощадному осмеянию, как и хрущевскую кукурузу.
А вот если роковая остановка постигнет строительство делового центра «Москва-Сити», будет очень жаль: и проект в целом, и первые почти возведенные здания и уместны, и по-европейски красивы. Да, это тоже высотки, но имеющие свое оригинальное лицо. Наивно полагать, будто реально построить десятки, сотни зданий, подобных «Федерации» или «Городу столиц». Может кануть в Лету и едва нарождающийся проект «Москва-Сити-2»: резкий отток средств в самом начале строительства гарантирует его остановку.
Едва ли найдутся силы и для прочих помпезных имперских затей. Речь идет о «туристических тропах» и «Золотом острове», расположенных в центре столицы. Болотный остров не станет чем-то вроде парижского района, несмотря на фантазии главного архитектора столицы Александра Кузьмина. Подобные прожекты будут восприниматься примерно так же, как маниловские грезы о том, как построить хрустальный мост, чтоб там гулять и наслаждаться чаем в летний полдень.
Итак, на некоторое время вся жизнь города, так или иначе имеющая отношение к строительству, замрет. Но это только один аспект. Падение рынка принесет очередное, может быть, самое великое за последние полтора десятилетия испытание нашей неповоротливой банковской системе. Лишит хлеба насущного риэлторов. О бедах доморощенных частных инвесторов лучше и вовсе не вспоминать: кому они нужны, заячьи слезы, в годину тяжелых испытаний? Наконец, не справят долгожданного новоселья и покупатели, потому что заполучить долгожданную квартиру им будет не судьба, ведь продавать станет либо невыгодно, либо нечего.
Что потом? Апокалипсис, между прочим, это не только Страшный суд, но и великая очистительная сила — читайте Библию, господа!
Когда большие рыбы уплывают
Что собой представляет стройкомплекс Москвы сегодня? Крайне монополизированная отрасль, контролирующая большую часть строительных площадок Москвы. Нельзя сказать, что такое явление оригинально или присуще исключительно российскому рынку. Власть монополий, тем более строительных, имеющих самый высокий коэффициент прибыли, — обычное явление в период капиталистического становления.
Но правы классики марксизма: именно в монополии заключен корень всяческого зла. Если аппетиты монополистов удается усмирить при помощи экономических и политических рычагов, общество становится демократичнее и здоровее. Во всяком случае лишь присутствие значительного количества компаний и здоровая конкуренция способны удовлетворить потребности рынка.
В ситуации, сложившейся сейчас в Москве, такое невозможно. А потому и застройщики стремятся добиться прибыли не путем увеличения предложений, а повышая стоимость жилья, благо дефицит тому благоприятствует.
Что же произойдет после шока? Монополисты со сцены не уйдут, но сменят театральную площадку. Иначе говоря, большие рыбы уплывут в те воды, где добыча крупнее и сытнее. Куда — покажет время. Скорее всего окажутся более выгодными вложения в коммерческую недвижимость. Вероятно также, что, возжелав покоя и стабильности, крупные компании возьмут курс на Запад или вовсе уйдут из строительного бизнеса. Бог в помощь! Нам едва ли резонно углубляться в моральную составляющую такого поведения: ведь современный высокодоходный бизнес всегда мобилен и основан на расчете.
На смену «большим рыбам» придут более мелкие, а значит, и более скромные в желаниях. Строительную нишу смогут занять иностранцы, по опыту своих стран привыкшие довольствоваться разумной прибылью в размере 8–12% годовых.
Воскреснут и некоторые отечественные компании, в свое время вытесненные более сильными и влиятельными конкурентами. Может быть, зародятся наконец-таки условия и для предприятий малого строительного бизнеса, абсолютно нежизнеспособного в сегодняшних условиях. Словом, свято место пусто не бывает.
Послешоковые перемены принесут немало плюсов, главный из них — начало выздоровления после долгой тяжелой болезни, которую переживает сегодня не только строительный бизнес, но и весь наш измученный город, поставленный на карту большой игры.
Кто спасется в Ноевом ковчеге?
Рискнем предположить, что сюжет о библейском Ноевом ковчеге, в который, как известно, попало «каждой твари по паре», рискует не повториться. Падение рынка коснется большинства объектов недвижимости: первичной и вторичной, эконом- и бизнес-класса без исключения. Все те дома и квартиры, на которые существовали совершенно неоправданные «накрутки», упадут в цене. Для утешения заметим: упадут, но не обесценятся совершенно. К примеру, «хрущевка» на периферии уже не будет стоить, как комфортабельный домик на берегу моря в Болгарии или на Кипре, а выйдет на показатели двух–трехлетней давности.
Одними из немногих, кто удержит цену на высоком уровне, останутся качественные дорогостоящие объекты. Как показывает мировой опыт, элитный сектор — один из самых надежных и стабильных. Разумеется, если недвижимость, позиционируемая как элитная, действительно является таковой. С наибольшей вероятностью сохранят свой вес грамотно отреставрированные особняки и добротные новые постройки — преимущественно те, что расположены в уцелевшем от надругательства историческом центре. Не потеряют привлекательности и клубные дома, по-современному оснащенные, удачно расположенные в экологически благоприятных районах. Удержат цену некоторые пентхаусы, но надо оговориться, что таких в Москве не наберется и двух десятков.
Всю остальную дорогую недвижимость ожидает общая участь. Ведь что только в Москве ни предлагают сегодня в качестве жилья для VIP-персон: квартиры в небоскребах, которые, как известно, ни в одной мировой столице не являются таковыми. Новоделы в районах, «закосивших» под элитные, благодаря упорным PR-кампаниям. Случайные точечные строения, стиснутые дорожными развязками и кварталами обветшалого эконом-класса. Словом, всему этому наследию суждена ревизия. Но разве это несправедливо?
Благая весть о великом исходе
С подачи больших чиновников мы привыкли к мысли, что современному деловому человеку приличествует московская прописка. Те же, кто не слишком подвержен подобным стереотипам, твердят о пресловутой транспортной доступности. Но сегодня, между прочим, путешествие по километровому отрезку третьего кольца иногда требует около двух часов.
Та же поездка в ближайшее Помосковье занимает гораздо меньше времени. Да, на некоторых шоссе тоже случаются пробки, но эта проблема в отличие от Москвы имеет решение. Можно расширить подмосковные трассы или создать альтернативные «автобаны», возвести так любимые московскими чиновниками кольца, но не в столице, а на территории области.
Кстати, жизнь в предместьях давно вошла в практику многих цивилизованных городов Америки и Европы, сумевших создать человеческие условия в любой деревеньке, поселке или городке, сколь бы далеко они ни располагались от мегаполисов. Например, в немецкой деревеньке Ау на границе с Францией, где и сотни домов не насчитать, есть все: не только конюшни, коровники и свинарники, почему-то лишенные привычного российского благоухания, окруженные асфальтированными дорожками и фонарями, но и костел, школа, больница, магазины, кафе и даже фитнес-клуб.
Хочется верить, что и в России реален похожий сценарий. Все больше москвичей задумываются о переезде за город — в какой-нибудь из близлежащих коттеджных поселков, где есть все, что нужно для жизни: развитая инфраструктура, хорошая экология, приемлемая транспортная доступность. К сожалению, развитие подмосковных областей происходит очень однобоко и неравномерно. Например, на расстоянии 5–7 км от МКАД по Ленинградскому шоссе стоят заброшенные лачуги послевоенных времен, в то время как Новая Рига —один из ближайших соседов — плотно застроена вплоть до 35 км.
Словом, в Подмосковье существует огромный потенциал территорий, ожидающих своего часа. Пока строительство за чертой МКАД не сулит столь же высокой прибыли, как в черте города. Если на московском рынке недвижимости разразится кризис, время активного освоения Подмосковья непременно приблизится.
Воскрешение доходного бизнеса
В числе добрых перемен, последующих за роковым падением, ожидается и возникновение настоящего интереса к рынку аренды. В последние годы он потерял свою привлекательность: срок окупаемости объекта сегодня составляет около 20 лет — невиданный для западных рынков показатель. Именно поэтому в Москве не строят доходных заведений — полузабытый дом, построенный ДИПСом, составляет исключение.
А доходные дома, между прочим, способны во многом снять остроту жилищной проблемы, как это уже происходило в России в прошлом. Известный факт: экономика Санкт-Петербурга во второй половине XIX века поднялась во многом благодаря доходному бизнесу. Таких примеров немало и в современной истории городов и стран Запада, например Испании.
В случае падения цен на недвижимость сроки окупаемости объектов уменьшатся, а их рентабельность соответственно увеличится. Как только показатели приблизятся к отметке 12%, рынок начнет вызывать интерес. Например, у тех же иностранцев, для которых такие нормы прибыли естественны и привлекательны.
Бремя риэлторской доли
Существовали годы, когда доходности риэлторского бизнеса мало что можно было противопоставить. Мутные 1990-е годы прошли, оставив лишь воспоминание о том, как заработать на оказании нелегальных или полулегальных риэлторских услуг. Сегодня, когда объем сделок купли-продажи уменьшается, говорить о фантастических прибылях маклеров становится даже как-то скучно. Работу хороших агентств определяет принцип: хочешь жить — сумей понравиться клиенту.
Если описанный нами сценарий воплотится в жизнь, это не лучшим образом отразится на доходах риэлторских фирм. Объемы сделок упадут до критического минимума. Некоторое время в агентствах будут происходить кадровые и прочие перемены, вероятно и перераспределение деятельности компаний. Но это только поначалу. Вслед за неминуемым оживлением рынка начнется приток новых клиентов. Словом, работа не будет цениться как прежде, хотя профессия, разумеется, бессмертна.
Через тернии — к рынку
Если кто-то не знает Библии, на которую нам приходилось так или иначе ссылаться в продолжение всего рассказа, то пусть вспомнит фабулу знаменитого булгаковского романа: бесовская сила, совершающая зло, приводит героев к очистительному, пусть и трагическому катарсису. Такие истории всегда повторяются, не важно, кто или что является их героями: вымышленные персонажи, реальные люди, общественные устои. По общим архетипическим сценариям развивается все сущее.
У Москвы, если ей суждено пережить все описанные потрясения, появится шанс получить то, чего так не хватает сегодня: более здоровое и разумное отношение к недвижимости. За этим безликим юридическим понятием скрываются очень важные составляющие, такие, как сопричастность городу с его традициями и ценностями, наличие надежной экономической опоры.
В цивилизованном обществе цену недвижимости определяет рынок. Мы же, москвичи, только по привычке употребляем словосочетания «ситуация на рынке», «цены рынка», «стабилизация рынка», поскольку рынка, являющегося залогом честных и стабильных экономических взаимоотношений, в нашем обществе как не было, так и нет.
В этом смысле описанный апокалиптический сценарий имеет шансы стать первой ступенькой к его возникновению. Может быть, тогда все, на что опирается финансовое благополучие наших инвесторов, строителей, риэлторов и просто рядовых сограждан, получит пусть заниженную, зато реальную, понятную, а главное, жизнеспособную оценку. Спросите, не велика ли цена? Да ведь ее никто не выбирает.
Олег Борисенок
Маркетолог-аналитик компании «Комстрин»:
— Сейчас все говорят, что цены на жилье взлетели до небес, все жалуются, что жилье стало еще более недоступным, чем раньше. Однако позвольте не согласиться с подобными высказываниями. Доступность жилья стабильна на протяжении как минимум последних шести лет.
Как в 2001 году человек мог купить на свою зарплату 0,2 кв. м, так и сейчас те же 0,2 кв. м. По сути ничего не изменилось.
Предпосылок к снижению цен я также не вижу. Почему они должны вдруг упасть? Тарифы растут, материалы дорожают, растут зарплаты, повышается цена на нефть, следовательно, в страну идет все больше денег, которые должны где-то осесть. Рынок недвижимости обладает высокой инертностью, и сейчас он просто далеко обогнал остальные секторы экономики, поэтому наступила стагнация, но пройдет время, и опять начнется рост.
Алексей Кудрявцев
Руководитель аналитической службы «МИАН–агентства недвижимости»:
— В настоящее время продолжается наметившаяся стабилизация цен. Объемы предложения увеличиваются более заметно для монолитно-кирпичной застройки. В первом квартале 2007 года спрос на жилье оставался условно постоянным. При этом нельзя не отметить традиционное весеннее смещение интереса покупателей из сегмента городской в сегмент загородной недвижимости.
Начавшаяся в конце 2006 года тенденция ценовой дифференциации наблюдается и по сей день: качественное жилье медленно, но дорожает, ветхое — дешевеет в силу несовпадения структуры спроса и предложения. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве с начала года практически не изменилась: в сегменте новостроек прирост стоимости зафиксирован на уровне 0,7%, а средняя цена, по данным на март, установилась на уровне $3940. Аналогичный покатель вторичного рынка остался на уровне конца 2006 года — $4540 за 1 кв. м.
Владислав Луцков
Директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ»:
— Как мы неоднократно уже отмечали, существенного снижения цен на жилую недвижимость не будет. Но если и допустить гипотетическое падение цен на квадратные метры, то никаких катастрофических последствий для рынка недвижимости от этого не последует.
Если цены начнут снижаться достаточно ощутимыми темпами (правда, надо понимать, что больше чем на 30–35% они не упадут), то спрос начнет быстро увеличиваться. Соответственно, станет больше оборот рынка. Возросший спрос, разогнавшийся товарооборот и сокращение объемов предложения стабилизируют цены, это продлится несколько месяцев, а затем вновь начнется рост.
Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:
— Недвижимость была, есть и в дальнейшем останется надежным способом вложения капитала. Недвижимость — это не бумага, не акция, не облигация. После приобретения квартиры она остается у покупателя как объект и капитал, высоколиквидный продукт.
Если в 1998–1999 годах люди моментально реагировали на малейшие изменения на рынке недвижимости, то сейчас они уже по-другому относятся к снижению или росту стоимости жилья. Те, кто покупает квартиры в качестве объектов инвестирования, понимают, что создают себе как минимум «пенсионный фонд», на средства которого можно спокойно прожить в старости. Содержание квартиры не требует значительных затрат, и большинство людей осознают, что было бы недальновидно избавляться от недвижимости даже в случае колебания цен. Ведь вырученные деньги также надо будет спасать от обесценивания.
Не секрет, что квартира как объект инвестирования обладает рядом существенных преимуществ перед другими финансовыми инструментами. Ее можно продать, обменять, заложить, сдать в аренду в зависимости от текущего состояния рынка и собственных жизненных условий. Из такого множества вариантов всегда реально выбрать наиболее эффективный в определенный момент времени.
Поэтому, несмотря на то что цена квартир стабилизировалась, недвижимость по-прежнему остается выгодным вложением средств и предпосылок к падению ее стоимости нет. Доходность по этому виду инвестиций в 2007 году составит 15% годовых.
Рисунок Игоря Демихова
