Апартаменты привлекают покупателей и инвесторов качественным рум-сервисом
Темой очередного заседания клуба «Золотой квадрат» стали апартаменты. Какие риски существуют как для девелоперов, так и для покупателей этого типа недвижимости, какие преимущества есть у апартаментов в сравнении с жильем – эти и другие вопросы обсудили
эксперты рынка.
Площадь утроилась
Под апартаментами сегодня понимаются нежилые помещения, предназначенные для длительного проживания без права регистрации. Целевое назначение таких объектов – не постоянное, а временное размещение, поэтому они не предполагают прописки. Апартаменты могут размещаться в нежилых зданиях и в многофункциональных комплексах.
В Петербурге первые проекты апартаментов появились в центральной части города и реализовывались в основном в исторических зданиях. Апартаменты позиционировались как элитное жилье с исключительной локацией в высоком ценовом сегменте. Однако за последние пять лет наметилась тенденция появления комплексов апартаментов в более низком ценовом диапазоне как альтернативы жилью массового сегмента. Как правило, инвесторы реализуют апартаменты в проектах, где по градостроительным ограничениям невозможно строительство жилья.
«Еще пару лет назад количество проектов апартаментов было в разы меньше, а лет пять назад, кроме “Пятого элемента” на Крестовском острове, наверно, и не было интересных проектов», – вспоминает генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. По его словам, период 2014-2015 годов стал ключевым с точки зрения пополнения предложения новыми проектами. Если по итогам первого полугодия 2014 года этот формат жилья в рамках городской застройки был представлен только 8 апарт-отелями (34 тыс. кв.м), то за прошедшие 12 месяцев число комплексов, где открыты продажи апартаментов, выросло вдвое, а количество метров в экспозиции – почти в три раза.
Стабильный доход
По мере развития рынка формируется ряд тенденций, которые в перспективе могут способствовать конкретизации функций апартаментов. Растет доля этого формата в общем объеме рынка жилой недвижимости, расширяются его целевая аудитория и пул приоритетных задач для девелоперов таких проектов. В настоящий момент в законодательстве не определен термин «апартаменты». Все проекты апартаментов относятся к гостиницам и являются нежилыми (коммерческими) помещениями. Как правило, к дополнительным преимуществам апартаментов девелоперы относят дополнительные сервисы, сравнимые с гостиничными, наличие управляющей компании, обеспечивающей стабильный арендный доход для собственников, отделку и интересные интерьерные и экстерьерные решения.
По словам заместителя директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Евгении Тучковой, в Северной столице насчитывается 31 проект построенных и строящихся апартаментов, семь из которых расположены за пределами городской застройки. При этом продажи открыты в 23 проектах. По итогам первого полугодия 2015 года объем первичного предложения на рынке апартаментов в рамках как городской, так и загородной застройки составляет около 129,4 тыс. кв.м.
Примеры успеха
В рамках городской застройки активно реализуются 17 проектов апартаментов с совокупной продаваемой площадью 99,4 тыс. кв.м. Предложение в рамках городской застройки сформировано за счет крупнейших комплексов апартаментов: Salut! (ИСК «Торус»), Docklands («Балтийский монолит») и Avenue-apart («БестЪ»). В I квартале 2015 года первичные продажи закончились в первом в Петербурге крупном проекте апартаментов массового сегмента – комплексе YES компании «Пионер». Также завершены продажи в первой очереди комплекса Salut!
В конце первого полугодия 2015 года порядка 26% всех предлагаемых к продаже городских апартаментов были расположены в Петроградском районе, около 22% апартаментов – в Московском районе, на третьем месте по объему апартаментов в экспозиции – Василеостровский район с 13% от общего городского предложения.
«Наш проект успешен, потому что у него хорошее соотношение цены и качества. Проект очень доступный, а качество можно уже прийти и потрогать руками, потому что мы уже сдали первые очереди. Можно даже пожить и посмотреть, как все работает. Мы наняли очень хорошую управляющую компанию, которая обеспечивает хороший сервис», – отмечает руководитель проекта Salut! Сергей Ногай.
«Docklands – это гибрид жилого дома и отеля класса люкс с охраняемой парковкой. Нам кажется, что мы можем привлечь покупателя дополнительными сервисами, такими как рум-сервис, служба прачечной и консьержей, горничные и прочее. Предусмотрена социальная инфраструктура: кафе, рестораны, детский сад, фитнес-комплекс. Таким образом, мы создаем закрытый цикл жизнедеятельности успешного человека. Наш формат называется “Живи, работай, отдыхай”», – рассказывает директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко.
Жилье vs апартаменты
В связи с тем, что среди покупателей апартаментов массового сегмента (комфорт- и бизнес-классы) преобладают инвесторы, которые собираются в дальнейшем сдавать недвижимость в аренду, в квартирографиях подобных проектов, как правило, доминируют студии и однокомнатные квартиры с открытой планировкой (совмещением кухонной и спальной зон). Наиболее востребованы квартиры с отделкой.
Эксперты Colliers International отмечают, что количество сделок с целью собственного проживания растет, поскольку при покупке недвижимости в формате апартаментов существует возможность приобрести большую площадь, чем в жилом проекте, при сопоставимом бюджете. Для покупателей апартаментов в элитном сегменте существенную роль играет статус жилья – особый имидж территории, уникальность расположения. Подобные характеристики для покупателей становятся намного важнее возможности прописки, тем более что, как правило, речь идет не о первой приобретаемой квартире. Такие клиенты предпочитают приобретать апартаменты в клубных домах с небольшим числом квартир и соседей. Большое значение имеют изолированная территория, контроль доступа, уровень дополнительного сервиса. В целом апартаменты премиального класса по своим характеристикам и портрету покупателя мало отличаются от жилых домов того же класса.
По экспертной оценке Colliers International, в 2013-2014 годах на рынке апартаментов комфорт- и бизнес-классов около 75% покупателей апартаментов были нацелены на инвестирование (сдачу в аренду или перепродажу), а не на проживание, что привело к росту спроса на проектируемые или строящиеся комплексы по сравнению со спросом на введенные в эксплуатацию объекты.
Евгения Тучкова напомнила об основных различиях между жильем и апартаментами. Жилье продается преимущественно по 214-ФЗ, а продажа апартаментов осуществляется и по другим юридически законным договорам. В жилье возможна постоянная прописка, а в апартаментах – только временная регистрация. Налог на жилье составляет 0,3% от кадастровой стоимости, налог на апартаменты – 0,5-2%. Коммунальные расходы за кв.м жилья составляют 50-100 рублей, за кв.м апартаментов – 100-150 рублей. Цена предложения на апартаменты при первичных продажах в массовом сегменте на 20-30% ниже стоимости аналогичного жилья, в сегменте «бизнес» – на 5-10%, в сегменте «элита» – соответствует уровню жилых квартир. Наконец, при сдаче жилья в аренду собственник сам ищет арендаторов, а при сдаче апартаментов поиск и договорное оформление арендаторов происходит через управляющую компанию за комиссию – как правило, от 3%.
