Апартаменты перестали быть диковинкой в столице. Народ оценил, что работать и жить в одном здании очень удобно. Впрочем, апартаменты покупают не только ради работы, но и ради жизни, чтобы пользоваться ими как обычными квартирами. В настоящее время почти каждый третий жилой объект, возводимый в столице, включает апартаменты.
По оценке экспертов, по состоянию на конец 2014 года апартаменты занимают треть от общего объема предложения на первичном рынке столичного жилья. Как уточняет Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг», на сегодня доля апартаментов на первичном рынке Москвы внутри МКАД составляет 28%. Доля апартаментов внутри ТТК выше, чем от ТТК до МКАД: 32% против 25%. Еще два года тому назад доля апартаментов в Москве составляла порядка 12%, добавляет Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж инвестиционного фонда STONE HEDGE.
По данным Елизаветы Гудзь, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», в реализации находятся 43 проекта. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», насчитала на первичном рынке более 8100 апартаментов. А Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», уточняет, что по итогам октября 2014 года объем предложения апартаментов, выраженный в количестве корпусов в границах старой Москвы, составил 81 корпус.
По данным «ИРН-Консалтинг», всего в 2014 году на рынок вышло 20 проектов с апартаментами. На сегодня общая площадь комплексов с апартаментами, которые строятся и предлагаются на продажу в Москве в пределах МКАД, достигла 1,2 млн кв. м, из них примерно 450 000 кв. м – внутри ТТК и почти 770 000 кв. м – от ТТК до МКАД. Общее число зданий с апартаментами на первичном рынке Москвы в пределах МКАД составляет 90.
Популярность в плюсе
Эксперты отмечают, что в настоящий момент апартаменты очень популярны, особенно в готовых и находящихся на высокой стадии готовности проектах, в которых цены выражены в рублях.
Популярность формата Мария Литинецкая («Метриум Групп») объясняет разницей в цене в своеобразном дисконте в размере 15-20% по сравнению с аналогичными по классу и месторасположению жилыми проектами. На покупателей апартаментов не повлияло даже объявление об увеличении налогового бремени. Если апартаменты оформлены как гостиничные помещения, они будут обкладываться налогом в размере 0,5% от кадастровой стоимости. «Получается, что ставка выше, чем у жилой недвижимости, но эта разница нивелируется за счет более низкой стоимости квадратного метра», - объясняет эксперт.
От себя же мы добавим, что в ноябре и декабре отмечался некоторый всплеск активности покупателей, которые озабочены сохранением средств в связи с резким обесцениванием национальной валюты. Так что это обстоятельство наверняка подхлестнуло спрос и на рынке апартаментов.
По словам Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, наиболее востребованными в формате апартаментов являются проекты с высоким уровнем транспортной доступности, как, например проект MR Group МФК «Водный», который находится в паре минут ходьбы от станции метро «Водный стадион». Это проект комплексного освоения территорий, который включает не только торгово-развлекательную и офисную, но и социально-бытовую инфраструктуру. «Например, ежемесячные продажи на объектах компании MR Group составляют примерно 30-40 лотов, при этом план по продажам перевыполняется», - уточнила Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments, к востребованным у покупателей отнес апарт-отель YE’S в Митино, который находится в высокой стадии готовности, а бюджет покупки составляет до 7 млн рублей.
По оценке Ольги Кузнецовой, вице-президента компании RED Development, очень интересны покупателям апартаменты в стиле лофт на территории бывших промышленных зон на завершающейся стадии. А вот сегмент премиальной недвижимости в нынешней ситуации, когда доллар и евро растут, а рубль падает, явно пострадал.
Поэтому неудивительно, что продавцам приходится фиксировать цены. Так, например, в башне «Федерация-Восток» цены зафиксированы в рублях. Апартаменты здесь предлагаются по цене 413-475 тысяч рублей за квадратный метр. Это одно из самых дорогих предложений в Москве.
Как сообщила Ксения Юрьева, директор по маркетингу Imagine Estate, компания зафиксировала курс доллара до конца 2014 года на уровне 35 рублей. В проектном портфеле компании Imagine Estate на сегодняшний день два объекта, где представлены апартаменты. Это комплексы Riverdale и Petrovsky Apart House. Оба комплекса – проекты редевелопмента. Riverdale представляет собой многофункциональный комплекс, расположенный в Центральном административном округе Москвы. Кроме апартаментов, в его состав входят офисы и торговый центр. Petrovsky - это клубный апарт-хаус, расположенный в непосредственной близости от метро «Войковская».
Интересные проекты
Cейчас на первичном рынке Москвы покупателям предлагается широкий ассортимент комплексов апартаментов. Дорогие объекты, как это и положено, расположились в центре Москвы, более доступные – ближе к кольцевой дороге. По информации «ИРН-Консалтинг», на сегодня средняя стоимость апартаментов внутри ТТК составляет 542 400 руб. за метр, или 66,5 млн руб. за помещение, от ТТК до МКАД – 205 400 руб. за «квадрат», или 13,2 млн руб. за помещение.
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в число популярных у покупателей отнесла МФК «YE'S» в 10 минутах от метро «Митино». Покупателям будет предоставлен полный пакет гостиничного сервиса. Стоимость апартаментов начинается от 4,6 млн руб., площадь - от 27,7 до 43,9 кв.м.
МФК «Водный» расположен рядом с метро «Водный стадион» и состоит из пяти высотных башен. В нем предполагается наличие всей необходимой инфраструктуры, в том числе детского сада. Покупателям предлагаются апартаменты площадью от 42 до 97 кв. метров. Минимальная стоимость апартаментов от 6,7 млн рублей.
Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость») назвала апартаменты в составе комплекса «Старт-Формат», строящегося на территории хлебного комбината. Он включает 2192 апартамента площадью от 25 кв. м. Проект возводится недалеко от метро «Царицыно» в ЮАО в рамках комплексной застройки нового микрорайона «Царицыно-2». Владельцы апартаментов смогут пользоваться развитой инфраструктурой микрорайона: запланировано открытие четырех детсадов, поликлиники, двух школ, множества торговых объектов. К услугам автовладельцев - места в подземном паркинге. На первом этаже жилого апарт-комплекса откроют интернет-кафе с библиотекой. Минимальная цена апартаментов в комплексе - минимальная по Москве - и сегодня составляет от 2,4 млн руб. (по акции).
«В нашей компании есть два таких проекта — это апарт-квартал TriBeCa APARTMENTS (выход на рынок в 2013 г.) и дизайнерский комплекс особняков Art Residence», - рассказывает Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж инвестиционного фонда STONE HEDGE. TriBeCa APARTMENTS расположен недалеко от станции метро «Бауманская». Апартаменты можно приобрести по цене от 5950 до 9200 долл. за кв. м. Комплекс состоит из нескольких корпусов, каждый из которых имеет собственное название и оригинальное планировочное решение. Так, в корпусе Fulton представлены небольшие апартаменты площадью от 37 до 52 кв. м. В корпусе Allen – двухуровневые апартаменты с панорамным остеклением и высотой потолков до 6 м. В корпусе Barclay предлагаются апартаменты площадью от 100 до 300 кв. м.
Второй проект компании — Art Residence расположен недалеко от метро «Белорусская». Продажи стартовали в январе 2014 года. Ценовой диапазон предложения на сегодня составляет от 5750 до 9000 долл. за кв. м. Для рынка предлагается уникальный продукт - двух- и четырехуровневые таунхаусы практически в самом центре Москвы. Цена за квадратный метр – от 6200 долл. Кроме того, на территориях комплексов создано комфортное пространство для жизни. Жители смогут воспользоваться инфраструктурой, которая включает в себя рестораны, фитнес-центр, спа-салон, детские площадки и зоны отдыха, собственные консьерж-службы.
Александр Подусков, директор по продажам и развитию loft-проектов компании KR Properties, рассказал, что весной 2014 года компания представила долгожданный лофт-проект, рассчитанный на семейную аудиторию, – «Рассвет Loft*Studio» в Столярном переулке, в непосредственной близости от станции метро «Краснопресненская». Проект редевелопмента здания предусматривает создание объекта класса бизнес+ с 75 уникальными двухуровневыми лофтами площадью 98-175 кв.м, с потолками высотой 6 метров. На первом этаже будут оборудованы лофты с отдельными входами и собственными палисадниками. Сдать здание в эксплуатацию планируется в первом квартале 2016 года. Стоимость лофтов в комплексе «Рассвет Loft*Studio» - от 8 тыс. долларов за кв.м.
Мария Литинецкая («Метриум Групп») считает, что интерес для покупателей представляет МФК «Савеловский Сити». Это третий проект компании MR Group, включающий апартаменты (после комплексов «Фили Град» и «Водный»). Продажи в нем открылись в мае 2014 года. Апартаменты в «Савеловском Сити» будут расположены в двух 46-этажных башнях. Также в состав комплекса входят четыре офисных здания. На первых двух этажах домов разместятся детский сад, детский центр развития, магазины, фитнес-центр, кафе и прочие объекты социальной инфраструктуры. Разработкой архитектурной концепции занималось ведущее архитектурное бюро Москвы «SPEECH Чобан & Кузнецов». На старте продаж в проекте были установлены рекордно низкие цены (от 95 000 руб. за кв. м), что особенно привлекательно, учитывая местоположение объекта – недалеко от ТТК, в пешеходной доступности от станции метро «Дмитровская». Сейчас стоимость апартаментов в комплексе начинается от 5,3 млн рублей (34,5 кв.м).
Комплекс Starting House (СВАО, ул. Полярная, д. 31, стр. 1) - это шестиэтажное здание бывшей швейной фабрики в промзоне Медведково, сдача запланирована на 2015 год. По словам Натальи Бланковой, маркетолога компании «Эталон-Инвест», в здании 243 апартамента площадью от 14 до 43 кв.м. А всего за 2,95 млн руб. можно приобрести апартаменты площадью 18 кв.м.
Недорогие апартаменты предлагаются в комплексе «Ландыши», который возводится в ЮЗАО, на улице Саморы Машела. Это 7-этажный дом на 327 апартаментов площадью от 26,7 до 94,7 кв.м. Сдача в эксплуатацию запланирована на I квартал 2017 года. В 4,98 млн руб. обойдутся однокомнатные апартаменты площадью 34 кв.м.
В МФК «Новая Пресня», который строится в Причальном проезде (СЗАО), можно приобрести апартаменты стоимостью от 5,44 млн руб. 9-этажный комплекс включает 130 сьютов площадью от 19,9 до 131 кв.м. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2015 года.
Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг», выделяет сразу несколько интересных проектов. Среди относительно недорогих новых проектов апартаментов внутри ТТК - это комплексы «Волга» и «Шаболовская слобода».
Комплекс «Волга», реализацией которого занимается компания Est-a-Tet, находится на пересечении Большой Спасской улицы и Докучаева переулка в районе Красносельский, ЦАО. Это монолитное здание в 16-19 этажей, рассчитанное на 295 помещений общей площадью 19 092 кв.м. На стадии подготовки строительной площадки 1-4-комнатные апартаменты площадью 43 – 109 кв. м предлагались за 9,0 – 22,0 млн руб., или по 187 000 – 240 000 руб. за метр. Завершить строительство планируется во II квартале 2017 г.
Комплекс «Шаболовская слобода» расположен в районе Якиманка ЦАО на улице Шаболовка. Это трехэтажное здание на 61 помещение. На этапе подготовки к реконструкции апартаменты от 33 до 116 кв. м можно было приобрести за 6,0 – 28,2 млн руб., или по 168 965 – 261 575 руб. за «квадрат». Окончание реконструкции намечено в конце 2015 г.
От ТТК до МКАД одними из наиболее доступных проектов, где предусмотрены апартаменты разной комнатности и площади, оказались МФК «Лайнер» и Re:form.
МФК «Лайнер» возводится ГК «ИНТЕКО» в районе Ходынского поля. Проектом предусмотрено строительство двух корпусов переменной этажности – восточного и западного – на 2152 апартамента общей площадью 82 112 кв.м. Приобрести помещения можно было в восточном корпусе. Это монолитное здание, где на начальном этапе строительства цены на апартаменты площадью 30 – 92 кв.м варьировались от 5,5 до 19,2 млн руб., или от 160 000 до 250 000 руб. за метр. Достроить корпус планируется к концу 2016 г.
Re:form, реализацией которого занимается «НДВ-недвижимость», возводится в районе Преображенское Восточного административного округа. На территории 0,58 га предусмотрено строительство монолитно-кирпичного здания в 10 этажей, включающего 216 помещений. Приобрести апартаменты от 39 до 153 кв. м можно за 6,2 – 25,7 млн руб., или по 119 000 – 175 000 руб. за «квадрат». Здание находится в фазе активного строительства, завершить все работы должны к концу 2015 г.
Межу тем над рынком апартаментов сгущаются тучи. Властям не нравится, что девелоперы не занимаются инфраструктурой, а, наоборот, создают лишнюю нагрузку на город и по сути продают квартиры под видом нежилых помещений, в которых нельзя прописаться. Поэтому все чаще звучат разговоры «на верхах» о том, что девелоперов необходимо заставить строить школы, садики, поликлиники, в апартаментах необходимо открыть прописку. Да и дать, может быть, потом послабление по налоговой части... Пока что эти намерения частично вылились в постановление московского правительства № 660, согласно которому апартаменты могут размещаться только в апарт-отелях, гостиницах, хостелах.
Каковы же перспективы строительства апартаментов, если учитывать все эти готовящиеся и уже действующие новации? Об этом журнал www.metrinfo.ru попросил поразмышлять экспертов.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
По сути, власти сейчас сужают тот перечень видов разрешенного использования, подходящих для реализации проектов с апартаментами. В конечном итоге это делается для того, чтобы систематизировать и структурировать данный сегмент рынка.
Подобные шаги, безусловно, приведут к тому, что застройщикам будет сложнее получить исходно-разрешительную документацию на строительство комплексов с апартаментами. Соответственно, темпы выхода новых проектов действительно могут снизиться уже в следующем году. Однако кардинальные изменения произойдут не в ближайшее время, а скорее в среднесрочной перспективе, когда также будет принят ряд других законопроектов. То есть к более значительному снижению темпов выхода новых объектов в данном сегменте приведет не одно постановление, а комплекс подобных мероприятий.
Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development:
Предложения рынка апартаментов, которые рассматриваются как жилая недвижимость, сократятся после недавнего постановления правительства Москвы о том, что апартаменты могут находиться только в объектах временного проживания. Поскольку апартаменты популярны у покупателей за счет более низкой по сравнению с аналогичными квартирами цены, возрастет спрос на проекты, которые уже получили разрешение на строительство.
Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
Учитывая ограничения на строительство в старой Москве, сегмент апартаментов, на который данные ограничения не распространяются, будет активно развиваться. На данный момент известно о планах возведения и реконструкции порядка 500 тыс. кв. м апартаментов.
Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг»:
Сейчас и в ближайшие год-полтора будут достраивать то, что уже начато, поэтому объемы нового строительства и предложения апартаментов продержатся на высоком уровне вплоть до конца 2015 г. Дальнейшее развитие событий в этом сегменте будет зависеть от общеэкономической ситуации и конъюнктуры на рынке жилья.
Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
Наложение обременений на апартаменты по строительству объектов социально-бытовой инфраструктуры может довольно сильно «ударить» по объектам точечной застройки, поскольку главное преимущество апартаментов – более низкие по сравнению с квартирами цены – будет нивелировано. Проекты комплексного освоения это затронет в меньшей степени, поскольку там и так возводятся объекты социально-бытовой инфраструктуры.
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
Возможен вариант, что застройщикам будет сложнее получить разрешение на постройку комплекса, а это снизит темпы выхода новых проектов на рынок. Сейчас почти все реализуемые апарт-проекты носят статус гостиничного типа, поэтому на них не повлияли законодательные изменения.
Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест»:
На перспективы дальнейшего развития апартаментов негативно влияет целый ряд факторов. Первый - 11 ноября постановлением правительства Москвы № 660-ПП было запрещено строить апартаменты как отдельные объекты на участках с несколькими видами разрешенного использования. Теперь апартаменты можно строить только в составе гостиниц, апарт-отелей и других объектов временного проживания, а это приведет к сокращению числа новых проектов на рынке.
Второй - ранее власти Москвы неоднократно заявляли, что апартаменты следует приравнять к жилью и обязать девелоперов, реализующих подобные проекты, строить необходимую по нормам жилищного строительства социальную инфраструктуру. Закономерным следствием этого может стать повышение цен на апартаменты до уровня квартир.
Новая схема расчета налога на имущества физических лиц отнесла апартаменты к коммерческой недвижимости, где ставка пошлины рассчитывается по коэффициенту 0,5% от кадастровой стоимости – это третий фактор. Кроме того, здесь из налогооблагаемой базы не вычитаются 20 кв. м на каждого собственника, как в случае с жильем. Соответственно, налог на апартаменты будет в разы больше налога на аналогичную квартиру. Столичные власти выражали готовность пересмотреть налоговые ставки для владельцев апартаментов, но пока точной информации об этом нет.
