Апартаменты один из самых молодых и интересных сегментов недвижимости, развиваемых в нашей стране. Многие ещё не привыкли к тому, как выглядит данный формат жилья в коммерческой оболочке, к юридическим и техническим особенностям при их строительстве и эксплуатации. Однако есть немало тех, кто оценил все преимущества и характерные плюсы апартаментов. О том, как сейчас выглядит рынок апартаментов, насколько он потенциально интересен для инвестирования, об особенностях спроса и предложения в данном сегменте, а также о том, какие тенденции могут стать трендами для данного формата недвижимости в ближайшие годы, нам рассказал в интервью Николай Девятилов, генеральный директор компании Praedium.
Николай, с чем, по Вашему мнению, связан рост популярности апартаментов в последние годы?
Апартаменты – аналог квартир для постоянного проживания без возможности регистрации. В данном контексте основной причиной развития рынка апартаментов в Москве является сохранение высокого уровня спроса на жилье. Одновременно наблюдается дефицит площадок под застройку, пересматриваются инвестконтракты, вводятся ограничения по строительству. И девелоперы начинают рассматривать вариант возведения апартаментов вместо жилых и офисных комплексов. Таким образом, апартаменты, с одной стороны, позволяют расширить возможности девелоперов, с другой – диверсифицировать линейку предложения для покупателя, причем как по качеству, так и по цене.
К какому типу недвижимости апартаменты более близки?
Апартаменты в последние 2-3 года обособляются в самостоятельный сегмент рынка. Наряду с объектами в ММДЦ «Москва-Сити» предложение апартаментов стало появляться и в других комплексах. В основном бизнес- и премиум-классов в Центральном округе Москвы.
Если говорить об объеме предложения московского рынка апартаментов, каковы его параметры и динамика?
За последние 3 года объем предложения апартаментов в Москве увеличился в 2 раза. В настоящее время на первичном рынке недвижимости представлено порядка 1 600 апартаментов в 28 комплексах. В стадии проектирования и концептуальной проработки в настоящее время находятся проекты, включающие в совокупности более 2 млн кв. м. апартаментов. Что касается структуры предложения апартаментов по площади, то преобладают объекты размером 80-150 кв. м. Средняя площадь апартаментов бизнес-класса составляет 80 кв. м., премиум-класса – 190 кв. м. Большинство апартаментов предлагаются без отделки. Доля объектов с ремонтом составляет 30% – это на 5% выше в сравнении с предыдущим годом.
Как распределяется предложение апартаментов по районам?
Наибольший объем предложения сконцентрирован в Центральном и Северном административных округах, на которые соответственно приходятся 59% и 22% всего объема апартаментов. На территории этих округов реализуются масштабные проекты: ММДЦ «Москва-Сити» и МФК «Флотилия». Совокупное количество апартаментов в «Москва-Сити» составляет около 1400. Во «Флотилии» запроектировано 600 единиц апартаментов.
Говоря о соотношении апартаментов по классам, какой процент приходится на бизнес-, премиум- и эконом-сегменты?
Классы бизнес и премиум представлены практически в паритетном соотношении с незначительным преобладанием последнего. На бизнес-класс приходится 49% предложения, на премиум – 51%. Апартаменты классов эконом и комфорт на первичном рынке не представлены. Вторичные продажи ведутся в МФК комфорт-класса «Первый Деловой дом». Предложение составляет около 50 апартаментов с отделкой (около 4500 кв. м.).
Это единственный проект подобного класса в Москве?
Нет. Первый проект апартаментов эконом-класса был построен компанией «ПИК» в 2008 году. Это МФК на Ярославском шоссе, вл.122-124. Еще один проект апартаментов комфорт-класса – МФК «Борисовский дом» на Каширском шоссе.
Как Вы считаете, есть ли перспективы у апартаментов эконом-класса?
Если честно, увеличение интереса к проектам нижних ценовых сегментов (эконом-, комфорт- классы) ожидать не приходится. Этот формат пока новый для русского менталитета. Возможность регистрации все еще играет важную роль и является значимым критерием выбора места для проживания.
Существуют ли еще какие-то недостатки апартаментов, помимо юридического статуса, запрещающего прописку?
Основной недостаток – это достаточно высокие эксплуатационные расходы. Они в 1,5-2 раза выше по сравнению с квартирами. Также существует риск организации в соседних апартаментах так называемого «тихого офиса» со всеми вытекающими отсюда последствиями.
В чем же тогда состоят преимущества апартаментов для покупателей?
На самом деле, выгод для покупателя апартаментов достаточно много. Во-первых, это цена: стоимость квадратного метра апартаментов на 10-15% ниже стоимости жилья. Во-вторых, более разнообразный выбор площадей (в ряде объектов предлагаются апартаменты с отделкой) и широкие возможности реализации концептуальных и дизайнерских решений (при отсутствии необходимости согласования перепланировок). Важным преимуществом является концентрация объектов инфраструктуры в рамках одного комплекса. При условии проживания и работы в одном месте автоматически решается еще и транспортная проблема. А наличие гостиничного сервиса (обслуживание номеров, клининг, консъержи, охрана и т. д.) облегчает бытовые вопросы.
Как Вы можете оценить спрос на апартаменты?
Доля апартаментов в общем объеме спроса на жилье составляет около 15%. В 2012 году на первичном рынке Москвы было реализовано около 200 апартаментов, в 2011 – порядка 350. В комплексах апартаментов бизнес-класса наибольшей популярностью пользуются объекты площадью до 80 кв. м. В структуре спроса они составляют около 70%. В премиум-сегменте чаще всего приобретают апартаменты площадью от 150 до 250 кв. м. На них приходится 3/4 всех сделок. Если говорить о бюджете покупки, то в бизнес-классе превалируют объекты стоимостью 8-16 млн рублей. В сегменте премиум-класса наиболее популярны объекты ценой 48-64 млн рублей.
Каков, по Вашему мнению, потенциал спроса?
Спрос на апартаменты бизнес- и премиум-классов сохранится. Расширение аудитории возможно вследствие развития ипотечного кредитования. В настоящее время количество ипотечных сделок на рынке апартаментов не превышает 5%. Это связано с ограниченным количеством ипотечных программ и высокими процентными ставками.
Кто является типичным покупателем апартаментов?
Покупательская аудитория апартаментов состоит из нескольких групп. Наиболее многочисленная группа – это владельцы крупных компаний, топ-менеджеры и бизнесмены, которые приобретают апартаменты в качестве второго жилья рядом с местом работы. Данную категорию покупателей, прежде всего, интересует инфраструктура и сервис апартаментных комплексов.
Вторую группу составляют состоятельные семьи среднего возраста и обеспеченная молодежь, которых привлекают статусное местоположение и модный имидж апартаментов.
Еще одной категорией покупателей являются молодые семьи среднего достатка, прописанные у родителей. Для них апартаменты – более доступный аналог отдельного жилья.
Отдельную группу составляют покупатели-инвесторы. Основными целями покупки апартаментов для них являются последующая перепродажа по более высокой цене или сдача в аренду.
Что происходит с ценами на апартаменты? Какие они сейчас и будут ли расти?
Апартаменты бизнес-класса в среднем предлагаются за 190 000-200 000 руб./кв. м. В сравнении с прошлым годом рост цены составил 10%. Что касается объектов премиум-класса, то стоимость квадратного метра здесь достигает 497 000 руб. Относительно предыдущего года она выросла на 15%.
Апартаменты являются специфичным товаром. Сложно ли их продавать?
Уровень цен на апартаменты ниже на 10-15% по сравнению с жильем. Несмотря на это, их реализация осуществляется в 3-3,5 раза медленнее. Тем не менее, в наиболее удачных проектах свободные площади поглощаются рынком еще до окончания строительства.
Николай, как Вы оцениваете перспективность апартаментов с точки зрения инвестирования?
Апартаменты характеризуются сравнительно высоким уровнем доходности. Если квартиры приносят 4-5% годовых, то апартаменты – от 7% до 10% в зависимости от сегмента. Квартира окупается в среднем за 18-20 лет. Апартаменты – за 11-13 лет. Например, апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» площадью 107 кв. м стоимостью 53 млн. рублей дают доходность около 8%, а окупятся за 13 лет.
Каковы тенденции рынка апартаментов?
В ближайшие 2-3 года объем предложения апартаментов продолжит пополняться новыми объектами. Причем явно прослеживается тенденция децентрализации: все больше апартаментных комплексов появляются за пределами ТТК, в спальных районах около МКАД и в Московской области.
Апартаменты есть и в Подмосковье?
Это новая ниша на рынке. Апартаменты в Московской области появились в 2011-2012 гг. Застройщики начали возводить их как альтернативу жилью, когда возможность возведения жилых комплексов отсутствовала. Сейчас в Подмосковье строится 7 комплексов общим объемом 1250 апартаментов.
В каких районах Подмосковья расположены эти комплексы?
Три многофункциональных комплекса с апартаментами возводятся в г. Балашиха на территории жилых микрорайонов. Остальные четыре расположены в г. Видное, Ногинском, Мытищинском и Истринском районах Подмосковья.
Какова цена на апартаменты в Подмосковье? Насколько она ниже?
Цена колеблется от 46 500 рублей до 170 000 рублей за квадратный метр. Самые бюджетные апартаменты предлагаются в комплексе отдыха «Яхонтовый лес», расположенном в Ногинском районе. Наиболее дорогие – в комплексе «Пестово» в Мытищинском районе.
Если рассматривать рынок в целом – каковы ваши ожидания относительно спроса и цен на апартаменты в ближайшие годы?
Уровень цен на апартаменты будет расти с колебательной динамикой. Годовые темпы прироста можно сравнить с жильем верхних ценовых сегментов, примерно на 1-2% ниже инфляции. Проекты с удачным месторасположением, грамотной концепцией и высоким уровнем качества будут динамично расти в цене. Объекты, не пользующиеся спросом, будут демонстрировать отрицательную динамику. Существенное увеличение спроса и уровня цен на апартаменты возможно в случае отмены института регистрации, которая в последнее время широко обсуждается в СМИ. Однако пока правительство не предприняло конкретных действий в этом направлении, рассуждать о возможных изменениях преждевременно.
