Такой класс недвижимости, как апартаменты, достаточно новое явление для рынка России. Данный сегмент развивается и видоизменяется очень быстро. Эта тенденция касается как качества данного продукта, выбора его локации, уровня цен на подобное жильё, так и его правового статуса. Ни для кого не секрет, что апартаменты в своём правовом статусе приравнены к коммерческой недвижимости. Этот факт во многом развязывает застройщику руки при выборе места будущего проекта, создания его внутренней планировки, а также значительно снижает стоимость подобных площадей. Однако у апартаментов есть и обратная сторона. В таком виде недвижимости невозможно прописаться, к апартаментам не прикреплены детские сады, школы и иная общественная инфраструктура. Сейчас власти столицы хотят изменить ситуацию и обязать девелоперов возводить социально значимые объекты вместе с апартаментами. О том, к чему может привести данная инициатива и как в целом выглядит рынок апартаментов в России, мы поговорили с Анной Данченок, заместителем директора департамента консалтинга и оценки компании NAI Becar.
Как вы сейчас оцениваете уровень развитости сегмента апартаментов в Москве?
Если еще два-три года назад будущее этого сегмента вызывало вопросы, то сейчас темпы развития апартаментов, пожалуй, превышают динамику офисного и торгового сегмента. Очевидно, что апартаменты стали нишей, интересной сразу для всех, как для девелоперов жилья, так и коммерческой недвижимости.
Насколько велик сейчас спрос на апартаменты в столице?
Спрос высокий. Существующие проекты реализуются достаточно быстрыми темпами и это при том, что цена на апартаменты не сильно занижена относительно обычного жилья.
Насколько качественны сейчас проекты апартаментов, назовите несколько наиболее интересных и удачных проектов на ваш взгляд?
Мне кажется, в силу «молодости» этого рынка, разнообразия на нем пока не наблюдается: основная масса проектов строится либо в полюбившемся всем формат «лофт», который применяется при реконструкции промкорпусов или старых офисных зданий, либо в формате более современных квартир (они в основном сосредоточены в объектах нового строительства, например, в Сити).
На наш взгляд, и тот и другой формат весьма удачны. Из новых проектов нам импонирует апарт-отель ГК «Пионер» в Митино, TheLoft, Loftgarden, «Меркурий сити Тауэр».
Куда географически развивается рынок апартаментов в Москве?
Апартаменты проникают практически во все новые стройки, все проекты комплексной реконструкции, а также нового строительства в пределах третьего кольца, как правило, «обременены» апартаментами. За его пределами рынок не так интересен. Здесь чаще отсутствуют ограничения на строительство жилья, а вопрос прописки и доступа к социальной инфраструктуре стоит острее.
В чём преимущества и недостатки данного сегмента для девелопера?
Основное преимущество – возможность строить, по сути, жилье, но без лишних обременений и в зоне коммерческой застройки. При этом выход из проекта по скорости сравним с жильем.
Кто целевая аудитория для покупки данного вида недвижимости в Москве?
ЦА данного сегмента включает пласт потребителей с высоким уровнем дохода, для которых престиж местоположения и качество проекта важнее «прописки и социальных благ». Чаще всего потребители апартаментов рассматривают их как одновременно офис и место проживания. Именно в этом заключается их основное преимущество. В данном сегменте также велика доля частных инвесторов, т.е. потребителей, приобретающих апартаменты с целью дальнейшей продажи/сдачи в аренду.
Насколько может измениться стоимость строительства апартаментов и сроки, а также выбор локации для создания данного вида недвижимости?
С точки зрения владельцев апартаментов наличие социальной инфраструктуры в виде школ и поликлиник некритично. Да и вряд ли такое обременение «убьет» экономику проектов, хотя и сделает ее менее привлекательной, чем сейчас. Кроме того, необходимо оценивать и перспективы развития сегмента – рано или поздно апартаменты не будут ассоциироваться только с продажей помещений в формате «нежилья». Как только рынок перейдет к стадии коммерческой аренды апартаментов «рядовыми» потребителями, важность объектов инфраструктуры сразу возрастет. Поэтому впоследствии проекты с социальной функцией будут более конкурентоспособны, поэтому – одобряем.
В каком ключе данный сегмент развивается в Европе?
Данный сегмент в Европе и США сформировался уже давно. В абсолютном большинстве случаев апартаменты являются именно коммерческой недвижимостью. Чаще всего юниты сдаются в аренду, при этом в зависимости от локации меняется ЦА: где-то это «синие воротнички», где-то – топ-менеджеры, где-то слои населения с низким уровнем дохода. В структуре рынка особо выделяются студенческие кампусы и дома престарелых. Как правило, в состав любого проекта входит и соответствующая инфраструктура (скажем, в принадлежащем NAI Becar поселке multifamilyв Техасе к услугам арендаторов - бассейн, небольшой бизнес-центр, гостиная с камином, площадка для барбекю, волейбольная площадка, а также - яхт-клуб).
Как вам видится будущее рынка апартаментов в столице?
Как и остальные сегменты коммерческой недвижимости, апартаменты будут стремиться к «подражанию» Западу: сегмент медленно, но верно будет освоен именно арендаторами и станет интересен инвесторам уже в новом качестве. По мере роста осведомленности потребителей и появления арендных проектов, появится и более четкая сегментация в соответствии с ЦА.
