Слово «апартаменты» обычно используют в качестве синонима дорогой квартиры, чтобы подчеркнуть ее высокий статус. Однако с недавних пор это понятие обозначает вполне определенный формат жилья. Российское законодательство дает ему совершенно четкое определение — «номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий полный санузел и кухонное оборудование». В нашей стране апартаменты имеют статус нежилого помещения, хотя, как правило, это именно жилье бизнес- и элитного класса.
Так что же такое апартаменты? Чем они отличаются от элитных квартир? В чем их преимущество? И сколько стоит это удовольствие?
Не квартира, не отель
В мировой практике понятие «апартаменты» достаточно широкое: от элитных квартир, расположенных на побережье океана, до номеров в апарт-отелях. Специалисты корпорации MIRAX GROUP выделяют четыре вида апартаментов:
апарт-отели — номера в них отличаются от стандартных большей площадью и наличием отдельной кухни, которая укомплектована необходимым набором бытовой техники. Относятся эти отели к категории гостиничной недвижимости, которая предусматривает сдачу номеров в аренду;
кондо-отели — в них номера, оборудованные кухней, предназначены для продажи физическим или юридическим лицам с их последующей сдачей в аренду;
доходные дома — это дома с сервисным обслуживанием, все квартиры в которых сдаются в аренду. Основным их отличием от всех остальных разновидностей апартаментов является то, что располагаются они именно в жилом здании;
апартаменты в составе многофункциональных комплексов или бизнес-центров. Это квартиры, входящие в состав объекта коммерческой недвижимости, предназначенные для длительного проживания.
В России апартаменты как отдельный формат жилья появились всего три-четыре года назад. За это время на рынок вышли проекты, в которых представлены все четыре вида апартаментов, но наиболее широкое распространение получила именно последняя категория.
Основное отличие апартаментов от квартиры помимо юридического статуса и расположения в рамках бизнес-центров и многофункциональных комплексов — наличие гостиничного сервиса, что наделяет их промежуточным статусом между квартирой и номером в дорогом отеле.
Почему они появились
«Основной причиной появления апартаментов в России, в частности в Москве, является активное развитие рынка недвижимости на фоне острого дефицита площадок под застройку и сложной транспортной ситуации в городе», — заявляет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Для застройщиков это хорошая возможность в рамках одного проекта сочетать офисные, торгово-развлекательные и жилые площади, причем на участках, не предназначенных для возведения жилья. «На увеличение количества предложения апартаментов, безусловно, повлияло Постановление столичного правительства № 714-ПП, запрещающее точечное строительство», — подтверждает Ирина Рогачева, руководитель управления элитной недвижимости Capital Group.
С другой стороны, выигрывают и владельцы (или арендаторы) апартаментов. Они получают возможность жить в непосредственной близости от места работы, не тратя много времени на поездки. К тому же рядом будут расположены различные торговые и развлекательные объекты, что является еще одним аргументом в пользу проживания в апартаментах. Помимо этого к услугам жильцов — полный гостиничный сервис и весь спектр коммунальных услуг, которые берет на себя управляющая компания. В качестве последней может быть привлечен крупный международный гостиничный оператор (как, например, Hyatt в деловом комплексе «Федерация»).
Еще один плюс — свобода в оформлении помещения. Создавая интерьеры апартаментов, их владельцы обычно не боятся пробовать что-то нестандартное. В отличие от квартиры, где человек проводит большую часть времени и стремится окружить себя привычной и комфортной обстановкой, апартаменты приобретают для того, чтобы подчеркнуть статус, произвести впечатление.
Категория нежилого помещения и невозможность прописки в апартаментах не останавливают покупателей. Во-первых, для них это чаще всего второе или даже третье жилье. Во-вторых, в апартаментах можно регистрировать юридические лица, что представляет для многих компаний отличную возможность организовать в них представительный фронт-офис с переговорной. В «Москва-Сити», где арендные ставки весьма высоки, это особенно актуально.
Кроме того, апартаменты — еще и прекрасное вложение средств. По подсчетам специалистов корпорации MIRAX GROUP, объект площадью 100 кв. м ежемесячно может приносить как минимум 15–20 тыс. долл. чистой прибыли от сдачи в аренду. Таким образом, минимальная гарантированная доходность составит 15–20%.
География формата
Особенность апартаментов как формата, тяготеющего к деловому центру города, обуславливает его географию. В Москве сегодня заявлено и реализуется около десяти новых проектов, предусматривающих создание данного вида жилья. Большинство из них будет расположено на территории ММДЦ «Москва-Сити» — из 21 многофункционального комплекса апартаменты здесь запланированы в шести. Это Imperia Tower (под управлением гостиничного оператора уровня 5+), «Город Столиц», «Евразия Тауэр» (к разработке дизайна привлечена известная международная компания Yoo by Philippe Starck), башня «Федерация» (под управлением Hyatt), «Меркурий Сити», башня «Россия».
Апартаменты заявлены еще в нескольких проектах, находящихся за пределами Сити. В частности, это МФК «Легенда Цветного» от Capital Group. Многофункциональный комплекс состоит из трех башен переменной этажности. На первых семи этажах располагаются бизнес-центр класса А, ресторан и торговые галереи, фитнес-центр, бассейн и SPA. С 9-го по 15-й этаж пространство башен занимают элитные апартаменты.
Подобные объекты продаются и в таких комплексах, как MIRAX PARK, «Кутузовская Ривьера» и «Форт Кутузов», реализуемых компанией MIRAX GROUP.
Целевая аудитория
Круг потенциальных покупателей апартаментов обусловлен спецификой самого формата. Если говорить в целом, это аудитория, среди которой востребованы качественные объекты, рассчитанные на временное, но комфортное проживание.
В частности же спрос на данный вид жилья формируют предприниматели, для которых процедура регистрации не является приоритетной. Апартаменты интересуют их скорее как инвестиционный объект, а не место проживания.
Также это представители региональной деловой и политической элиты, которые часто и подолгу находятся в столице. Для них апартаменты — идеальное сочетание московской резиденции, где можно на время остановиться, и представительского офиса, который вполне подойдет для проведения переговоров.
Обращает внимание на апартаменты и золотая молодежь, которая стремится к самому высокому уровню жизни и имеет возможность позволить себе подобную дань моде.
Если говорить о покупателях апартаментов в комплексе «Москва-Сити», Дмитрий Гранкин, коммерческий директор, партнер GDO Group, добавляет к вышеперечисленным категориям следующие: крупные компании — резиденты Сити, как российские, так и иностранные, покупающие и арендующие апартаменты с целью размещения руководящего звена и приезжающих гостей; и небольшие фирмы, которые хотят разместить в Сити свой фронт-офис.
Требования к апартаментам
В силу того что этот формат появился на рынке совсем недавно, четкие требования к нему еще только формируются. Как уже говорилось, первостепенную важность имеет расположение вблизи центров деловой активности. Высокий статус и уровень комфорта подразумевают размещение на высоких этажах с хорошими видовыми характеристиками.
«Также обязательным является наличие управляющей компании, которая избавит собственника или арендатора апартаментов от забот в отношении обслуживания и эксплуатации помещения», — отмечает Д. Гранкин.
Что касается параметров самих помещений, то к ним предъявляются те же требования, что и к элитным квартирам. Поскольку это своеобразный симбиоз гостиничного номера и квартиры, кухни как таковой в апартаментах нет, но есть так называемый кухонный уголок. Условно объекты можно разделить на три категории: однокомнатные (студийный тип), двухкомнатные (гостиная и спальня) и трехкомнатные (с двумя спальнями).
«Высокие этажи, авторский дизайн интерьеров, большие площади (от 100 до 800 кв. м) — все это характерные черты современных апартаментов», — отмечают специалисты MIRAX GROUP. А по данным компании «Калинка-Риэлти», на рынке востребованы апартаменты площадью от 150 до 200 кв. м. Пользуются спросом и помещения площадью менее 100 кв. м.
Цены
Поскольку большинство апартаментов сегодня пока только вводят в эксплуатацию, определить их среднюю стоимость довольно сложно. Активные продажи начались лишь в 2006 г., и в настоящее время цены колеблются в диапазоне от 10 до 38 тыс. долл. за 1 кв. м в зависимости от месторасположения комплекса, этажа и размещения на нем апартаментов, видовых характеристик.
В «Москва-Сити» ставка держится на достаточно высоком уровне, не ниже 12 тыс. долл. за 1 кв. м, и может достигать 35 тыс. долл. Ситуацию в Сити комментирует Д. Гранкин: «За последние два месяца цены здесь несколько просели. Однако мы ожидаем возобновления роста, что связано с увеличившейся активностью конечных потребителей».
Заключение
Хотя пока еще не все понимают разницу между апартаментами и дорогими квартирами, специалисты прочат новому формату большое будущее и гарантируют их владельцам высокий доход. К тому же это отличная возможность для состоятельных покупателей раз и навсегда решить транспортную проблему. Ведь это так удобно — не стоять часами после работы в пробках, а просто вызвать лифт, подняться к себе домой, переодеться, сходить поужинать в ресторан, зайти в SPA-салон. Звучит очень соблазнительно.
