За последний год многие девелоперы стали строить и продавать апартаменты. Интересно, чем так привлекателен для них этот формат? И насколько он востребован у покупателей?
Александр ПОДУСКОВ, директор по продажам компании KR Properties:
Активное развитие сегмента апартаментов в Москве началось после кризиса, когда рынок оказался перенасыщен офисными проектами на фоне просевшего спроса и растущего уровня вакантных площадей. Строить офисы стало невыгодно. Девелоперы вынуждены были отказываться от анонсированных проектов и замораживать начатое строительство или срочно перепрофилировать свои объекты под апартаменты. В этом случае сменить концепцию проекта было несложно - ведь юридически апартаменты не относятся к жилью.
Со временем апартаменты перестали быть посткризисным явлением и сформировались в полноценный сегмент. Оказалось, что это хорошая возможность не только для спасения бизнеса, но и для его развития. Девелоперы активно взялись за реализацию апартаментов, появились проекты не только нового строительства, но и редевелопмента бывших административных и промышленных зданий, внутри сегмента начали появляться новые форматы. Например, компания KR Properties, которая одной из первых стала работать в этом сегменте, сегодня развивает проекты лофт-апартаментов и помимо обычных лофтов предлагает покупателям лофт-апартаменты в мансардах, двухуровневые апартаменты с отдельным входом и другие интересные форматы.
Все большую популярность обретают апартаменты и у покупателей. Наше недавнее исследование покупательских предпочтений показало, что наибольшим спросом пользуются апартаменты в ценовой категории $9-13 тыс. за кв. м в объектах, расположенных в ЦАО. На старте продаж они предлагаются на 15-20% дешевле, чем сопоставимые по качеству квартиры в тех же районах. В дальнейшем рост цен достигает 60% в год, повышаясь в зависимости от степени готовности объектов. В готовых объектах апартаменты дорожают в среднем на 10% в год. А срок экспозиции апартаментов на рынке ниже, чем у проектов с квартирами. Например, в Хамовниках квартиры в элитных жилых комплексах за год распродаются на 26-28%, а апартаменты в том же районе и за тот же срок реализуются почти наполовину.
Анна СОКОЛОВА, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп»:
Столь активное развитие рынка апартаментов - результат бурного докризисного развития рынка коммерческой недвижимости. В период 2007-2008 гг. было запланировано большое количество проектов по строительству офисных зданий и МФК. Кризис серьезно скорректировал ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, который до сих пор не восстановился, характеризуется стагнацией и относительно высоким объемом свободных площадей на уровне 1 млн кв. м. Кроме того, после кризиса появился запрет на точечное строительство жилья. Понимая текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, застройщики, имеющие в портфеле площадки с нежилым целевым использованием, после кризиса стали перепрофилировать проекты под апартаменты. Это наиболее простой и эффективный для них путь. В результате этого мы и видим сейчас столь активный выход на рынок проектов с апартаментами.
Причем проекты, которые уже вышли, лишь небольшая доля из тех, что сейчас находятся в процессе разработки концепции и могут выйти в будущем. По нашим подсчетам, объем перспективных проектов с апартаментами - порядка 1,5 млн кв.м. Доля апартаментов от общего объема жилья на первичном рынке (без учета проектов на территории Новой Москвы) составляет сегодня 12,4%. Таким образом, если планы девелоперов по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в следующем году может составить 25%.
Апартаменты, пожалуй, самый молодой сегмент недвижимости на российском рынке, к которому покупатели должны были «привыкнуть». И сегодня мы видим, что популярность этого формата растет. При этом апартаменты – это специфический продукт, и ожидать от их реализации аналогичных темпов продаж, как от квартир, не стоит. Таким образом, апартаменты хоть и пользуются спросом, но в любом случае будут показывать более длительную динамику реализации, чем жилые комплексы с квартирами.
Первую категорию покупателей такого «жилья» по-прежнему составляют обеспеченные люди с достатком выше среднего, которые уже имеют квартиры в Москве и загородные дома, соответственно для них прописка не важна.
Вторая категория – это состоятельные родители, которые приобретают апартаменты для детей-студентов. Это новая тенденция, которая наметилась в последнее время. Для студентов-москвичей, как правило, прописка не имеет значения, поскольку она уже есть в доме у родителей. Кроме того, апартаменты – сам по себе очень интересный формат, который привлекает молодых людей, поскольку в этом сегменте есть оригинальные предложения в стиле лофт. Немаловажно и то, что апартаменты - это возможность купить жилую недвижимость за меньший бюджет, в том числе в центральной части Москвы, у Садового кольца. Родителей интересуют, как правило, однокомнатные либо небольшие двухкомнатные квартиры площадью 30-50 кв.м. Если это 30-40 кв.м, то она оформляется, как правило, в виде студии.
Александр ЭЛЬСТЕР, коммерческий директор компании «Меркурий Девелопмент»:
Апартаменты - новый продукт на рынке, он не может не привлечь внимание как инвесторов, девелоперов, так и потенциальных покупателей. За последний год в Москве на рынок вышло около 20 новых проектов с апартаментами. Всего внутри МКАД сейчас существует 32 предложения по апартаментной недвижимости. Уже более 15 крупнейших столичных девелоперских компаний активно продвигают именно этот формат. Среди них и ГК «Меркурий Девелопмент».
Заинтересованность девелоперов в апартаментах обусловлена, прежде всего, тем фактом, что их можно продавать фактически как квартиры, но при этом избегать при строительстве обременений, связанных со статусом жилых помещений.
В элитном сегменте появляется все больше проектов, в которых предлагаются апартаменты с отделкой и гостиничным сервисом, что соответствует мировым стандартам. Такой формат интересен для покупателей, поскольку не требует затрат времени и нервов на проведение ремонта, предлагает качественно новый уровень комфорта. Кроме того, цены на элитные апартаменты немного ниже, чем на жилье аналогичного класса, что очень выгодно с точки зрения соотношения цена-качество. Судя по нашим покупателям, апартаменты удобны для людей, которых можно отнести к категории «граждане мира». Они много путешествуют, и апартаменты с высококачественным сервисом как нельзя лучше отвечают их стилю жизни.
На данный момент можно сказать, что апартаменты пока недооценены рынком, поскольку действующих завершенных проектов не так много, и потребители не до конца могут оценить их преимущества. Мы полагаем, что со временем апартаменты займут более значимое место на рынке российской недвижимости.
Владимир МОРЕБИС, директор департамента проектов компании Est-a-Tet:
В Москве апартаменты начали появляться в 2007 году в престижных многофункциональных комплексах и деловых центрах. В 2012 году апартаменты начали массово выходить на рынок и стали активно конкурировать с традиционным жильем (в сентябре 2012 года занимали около 15% от рынка новостроек Москвы) не только в элитном сегменте, но и в бизнес- и комфорт-классах. А в 2013-2014 годах мы ожидаем выхода 15-18 новых проектов этого формата.
Сегодня этот формат становится популярным не только среди бизнесменов, которые предпочитают жить рядом с работой, он подходит и для комфортабельного проживания полноценной семьи. В ряде комплексов предусмотрены детские садики, школы и другая социальная инфраструктура. Возможность интегрировать апартаменты в состав многофункциональных комплексов позволяет жителям пользоваться не только развитой инфраструктурой, но и набором интересных услуг: доставка продуктов, химчистка, уборка квартир и проч.
Апартаменты - это совершенно новый продукт, который с каждым днем все больше укрепляет свои позиции на рынке недвижимости. Мы предполагаем, что вскоре этот формат жилья станет привычным. Тем более апартаменты сегодня экономически выгоднее квартир традиционного формата, их стоимость, как правило, дешевле на 20%, поэтому они способны в целом понизить ценовую планку стоимости квартир в Москве.
Ирина ХАРЧЕНКО, генеральный директор компании «Высота»:
Апартаменты как и любой другой формат имеет как плюсы так и минусы с точки зрения девелоперов и покупателей. Рассмотрим каждые в отдельности.
Плюсы для девелоперов:
Проект строительства объекта с апартаментами согласуется быстрее и легче, чем проект традиционного жилого дома. Главным образом благодаря тому, что при строительстве и согласовании апартаментов применяются намного более мягкие требования, чем к жилью. А именно – требования, которые применяются к офисам и гостиницам. Это означает, что к ним не относятся нормы по инсоляции и озеленению, существенно снижены нормативы по парковочным местам. Допустим, если в жилом доме, в зависимости от категории жилья, на одну квартиру должно приходиться от 1,7 до 2,5 машиномест, то при строительстве апартаментов действует тот же норматив, что и для гостиниц: 1 парковочное место на 3 – 4 апартамента.
При строительстве апартаментов не учитывается нагрузка на существующую социальную инфраструктуру района, как при строительстве жилья. Поэтому при их возведении не требуется создание детских садов, школ, поликлиник, аптек или опорного пункта милиции.
В результате применения более мягких строительных норм, которые не только освобождают застройщика от строительства дополнительных функций, но и позволяют, к примеру, делать более глубокие квартиры и тем самым минимизировать потери полезных площадей, объем вложений в строительство апартаментов на 15-20% меньше, чем в традиционные дома.
Минусы для девелоперов:
Апартаменты сложнее реализовывать, чем квартиры. Жилье с пропиской продается более гибко, поскольку это более востребованный и понятный для потребителя продукт. В итоге срок окупаемости апартаментов в среднем вдвое выше, чем срок окупаемости жилого дома.
В виду все того же отсутствия прописки апартаменты в основном подходят для верхнего ценового сегмента недвижимости, поскольку у состоятельных покупателей это, как правило, уже не первое жилье.
Минусы для жителей:
Все те преимущества, которыми обладает девелопер при строительстве апартаментов, могут обернуться недостатками для их будущих жильцов.
Один из них – дефицит стационарных парковочных мест или вовсе отсутствие подземной парковки. Неудобства возникают и с социальной инфраструктурой – жители апартаментов вынуждены встраиваться в очереди в детские сады и школы, которые на них не рассчитаны и которых, как правило, не хватает.
Значительная часть апартаментов расположена в многофункциональных комплексах, по соседству с офисами и торговыми центрами, что может обернуться проблемой для семей с детьми. Отсюда же отсутствие традиционных детских площадок и дворов, которые всегда имеются в классических жилых комплексах.
Основной же недостаток состоит в том, что де-юре апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, в которой нельзя прописаться. И это становится главной проблемой для тех покупателей, у которых это единственное жилье.
Плюсы для жителей:
Поскольку себестоимость строительства объекта с апартаментами в целом ниже, чем жилого дома, рыночная цена квадратного метра в апартаментах, как правило, на 10-15% ниже, чем в квартирах. Однако в последнее время цены на апартаменты и квартиры с пропиской практически сравнялись, что не может не огорчать. Поскольку ценовая разница в пользу апартаментов могла бы, наоборот, стать решающим фактором при выборе нового формата жилья.
Расположение рядом с офисными помещениями является весомым преимуществом для тех покупателей, кому нужна квартира «для пиджака». Это наиболее приемлемый вариант для бизнесменов и топ-менеджеров, у которых семья живет за городом или в квартире в тихом зеленом районе. А также для компаний, предоставляющих жилье для своих сотрудников.
В виду того, что апартаменты пока еще малознакомый для рынка продукт, их проекты, как правило, обладают уникальной концепцией, заметно выделяющей их среди традиционных жилых объектов. А поскольку сами по себе апартаменты появились в результате редевелопмента проектов коммерческой недвижимости, исторических и промышленных зданий, все они имеют удачное расположение – в пределах ТТК.
Ирина МОГИЛАТОВА, генеральный директор агентства недвижимости TWEED:
Апартаменты – это жилье без прописки, что для покупателей элитных апартаментов большой роли не играет. Приобретают такие апартаменты чаще всего те, для кого это далеко не первая недвижимость. К примеру, у семьи есть дом за городом, но им нужна квартира в центре, чтобы иметь возможность остаться в ней посреди рабочей недели. К тому же апартаменты это оптимальный вариант для компании, которая предоставляет жилье своим сотрудникам. А также апартаменты часто используют для представительских целей и приема статусных гостей.
Апартаменты реализуются по более высоким ценам, чем другая коммерческая недвижимость, так что их строительство рентабельно для девелоперов. А покупателям они интересны потому, что обходятся дешевле, чем аналогичная по площади и местоположению квартира в жилом доме. Так в районе Красной Пресни квадратный метр в жилом доме премиум-класса стоит в среднем $15 тыс., а в апартаментах в «Москва-Сити» - порядка $10 тыс. При этом средний бюджет покупки апартаментов составляет примерно $2 млн, так как обычно апартаменты имеют довольно большие площади. Справедливости ради нужно отметить, что апартаменты небольших площадей на рынке есть – например, в доме Smolensky De Luxe «Дон-Строя» есть предложения от 50 кв.м.
Помимо стоимости ничто не мешает покупателям приобретать апартаменты именно для проживания, и многие так и поступают. Зачастую дом с апартаментами внешне не отличается от жилого, только по документам.
Дмитрий ОРЛОВ, директор по продажам жилой недвижимости компании MR Group:
Не секрет, что требования, предъявляемые к строительству зданий с апартаментами, значительно отличаются от требований к жилым зданиям.
У девелопера значительно больше свободы в реализации проекта и с точки зрения размещения (особенно это актуально для ЦАО), и с точки зрения ограничений по этажности, социальной нагрузке и т.д. При этом характеристики апартаментов, как правило, практически не отличаются от квартир или даже более адаптированы к потребностям современного человека. В них также есть выделенные зоны кухни, санузлов, комнат, есть лоджии и балконы. Например, в наших многофункциональных комплексах «Водный» и «Фили Град» апартаменты проектировались с учетом европейских принципов эффективной планировки, с самыми востребованными на рынке площадями от 37 до 100 кв. м.
Сейчас на рынке также предлагаются апартаменты в стиле лофт, которые являются довольно специфичным продуктом.
Одним из основных факторов востребованности проектов с апартаментами является их более низкая стоимость при высоком качестве и хорошем расположении. Поэтому в условиях дефицита на рынке новостроек Москвы, а также при высоких ценах на жилую недвижимость, для покупателя апартаменты – это зачастую единственный вариант приобретения жилья в интересующем районе, по цене на 15-20% ниже, чем среднерыночная цена квартиры с аналогичными расположением и характеристиками.
Татьяна ШАРОВА, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome:
По состоянию на начало 2013 года на первичном рынке городской недвижимости Москвы продажи апартаментов ведутся в рамках порядка 40 проектов, находящихся на разной стадии готовности. Такое количество проектов свидетельствует о том, что за последние несколько лет апартаменты из единичных предложений выросли в самостоятельный и достаточно перспективный сегмент, который уже прочно занял свою нишу на рынке.
На текущий момент времени преобладает количество апартаментов бизнес-класса (51% от общего объема предложения), далее по объему предложения следует элитный класс с долей 46% от общего объема предложения. Наименьшее количество проектов сосредоточено в эконом-классе (3% от общего объема предложения). Стоит отметить, что с каждым годом апартаменты начинают пользоваться все большей популярностью, как у потенциальных покупателей, так и у девелоперов. Для потенциальных покупателей неоспоримым преимуществом при выборе апартаментов являются относительно низкие цены: в отличие от квартир, разница в цене может достигать порядка 30%. Существуют и отрицательные стороны для покупателей апартаментов – это как невозможность постоянной прописки, так и более высокие цены на коммунальные платежи, по сравнению с квартирами. Несмотря на рост популярности апартаментов, основной проблемой для девелоперов по-прежнему остается ограниченный круг потенциальных покупателей. При этом неоспоримым преимуществом для девелоперов является отсутствие обременений по строительству социальной инфраструктуры, что ведет к минимизации расходов по проекту в целом.
Ирина ДОБРОХОТОВА, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
Существенный прирост объема предложения в сегменте апартаментов свидетельствует в пользу того, что этот формат действительно становится очень популярным и у девелоперов, и у покупателей - ведь предложение следует за спросом. И если около двух лет назад можно было говорить о том, что апартаменты – это преимущественно элитные объекты в пределах ЦАО, то сегодня на рынок вышли предложения бизнес- и комфорт-класса, расположенные не только в центре. Аналитики «БЕСТ-Новострой» зафиксировали трехкратный рост количества проектов с апартаментами за пределами Третьего транспортного кольца: с 7 корпусов в 2011 году до 18 в текущем году.
Причина популярности этой недвижимости у девелоперов объяснима: себестоимость таких проектов ниже, чем жилых, примерно на 15%, кроме того, в случае редевелопмента зданий, уже имеются подключения ко всем коммуникациям. Данные проекты требуют прохождения меньшего количества согласований, реализуются быстрее. Апартаменты могут быть частью многофункциональных комплексов, тогда как квартиры нет.
Покупателей чаще всего привлекает в апартаментах и стартовая цена (на 15-20% ниже, чем для аналогичных квартир в том же районе), и более быстрые темпы готовности объекта. Почти всегда апартаменты – не первый и не второй объект в собственности покупателя, поэтому их охотно приобретают в качестве жилья у работы. В объектах комфорт-класса также можно встретить апартаменты небольшой площади (от 24 кв. м), которые экономят бюджет, но позволяют обзавестись собственными квадратными метрами.
