Urbanus.ru разбирался в тенденциях на московском рынке апартаментов и выяснил, что неопределенный статус апартаментов и не менее неопределенная экономическая ситуация приводят к тому, что некоторые крупные девелоперы переводят апартаменты в жилье.
Апартаменты обычно ассоциируются с просторными помещениями, высокими потолками, небоскребами, панорамными видами и временным статусом проживания. Однако, как показывает практика, их все чаще выбирают для жизни. Жизни, которая сопряжена с некоторыми юридическими проволочками. Ведь хотя они и стоят дешевле квартир с аналогичной площадью, бонусы в виде социальных объектов и московской прописки отпадают сразу, потому что не предусмотрены законодательством.
Термина нет
Апартаменты ─ это комната или отдельное помещение в доме. В переводе с французского слово «апартамент» (appartement) означает «квартира», а с итальянского ─ «комната». В российском законодательстве отсутствует термин «апартаменты», есть только «апарт-отель». В нашей стране апартаментами считаются помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие все необходимые условия для проживания. Данный термин используется маркетологами и риэлторами для наименования нежилых помещений, юридически не являющихся квартирами, однако, по их мнению, пригодных для проживания в них. В таких помещениях есть оборудованные для проживания комнаты, кухни, санузлы и другие удобства. На российском рынке представлены три основных типа апартаментов: гостиничные, сервисные и жилые. Жилые, в свою очередь, делятся по сегментам, также, как и квартиры: эконом, комфорт, бизнес, премиум. Сегодня на рынке появились апартаменты-мансарды, двухуровневые апартаменты, с антресолью, с отдельным входом и английской террасой, а также апартаменты в формате «живи и работай».
А спрос есть
В конце 2014 года на рынке апартаментов Москвы, так же как в объектах жилой недвижимости, наблюдался ажиотажный спрос. Причем эта тенденция распространялась как на массовый сегмент, так и на бизнес- и элитный класс. Темпы реализации в отдельных проектах превысили среднемесячные показатели в два раза. В январе спрос снизился, так как большинство клиентов совершили покупку еще в декабре, но это опять-таки, была общая тенденция на рынке недвижимости. Однако, как отмечают в «Метриум Групп», темпы продаж в феврале и марте 2015 года вполне сравнимы с показателями аналогичного периода прошлого года. Наибольший спрос сегодня наблюдается в проектах массового сегмента недвижимости, который всегда пользовался популярностью. В высокобюджетных проектах сделки по покупке апартаментов единичны, так как спрос в элитном классе всегда был ограничен. В целом же, на рынке апартаментов в 1 квартале отношение к покупателю стало более лояльным. Скидки, специальные акции и условия покупок стали популярной мерой поддержания спроса. Многие компании ввели в условия реализации длительную рассрочку (на 1-2 года), в том числе беспроцентную. По данным «Метриум Групп», размер скидок в массовом и бизнес-сегментах находился в пределах 3-10%, в элитном классе доходил до 20-30% (в долларах).
Как рассказали Urbanus.ru в компании «Est-a-Tet», при распределении по классам большая часть предложения апартаментов в первом квартале текущего года относилась к бизнес-классу – 44,4% от общего объема предложения, на втором месте по объему предложения оказался премиум-класс – 30,7%, на третьем – комфорт-класс – 19,7%. Наибольшим спросом пользовались апартаменты площадью 40-49,9 кв. м, их доля в общем спросе составила 50%. На втором месте по популярности были апартаменты площадью до 40 кв. м, их доля составила 22%. Однокомнатные апартаменты оказались лидерами продаж и составили 75% от общего объема спроса. По системе оплаты доля апартаментов, приобретенных по ипотеке, составила всего 4%.
По данным «Метриум Групп», с начала года на рынок Москвы вышло 7 проектов: Kleinhouse; Soyuz Apartments; Metropolis Loft; «Евразия»; «Дом на ВДНХ»; клубный дом на Менжинского; клубный дом на Пришвина. В апреле также открылись продажи еще в трех проектах: Central Park; «Двинцев»; «Технопарк», а в проектах «Парк Легенд» и «Олимпийский 10» началось предварительное бронирование. Таким образом, с января 2015 года число проектов апартаментов в массовом сегменте увеличилось на 54,5% (с 11 до 17 проектов), в бизнес-классе их количество осталось прежним (36 проектов), а в элитном сегменте увеличилось на 7% (с 28 до 30 проектов). При этом по итогам апреля 2015 года общий объем предложения апартаментов по сравнению с декабрем в массовом сегменте уменьшился на 21,4%, в бизнес-классе уменьшился на 19%. Это связано со снятием с продажи около 1000 апартаментов в «Царицыно-2», а также временной приостановкой реализации апартаментов в МФК «Искра Парк» и МФК «Сердце Столицы».
Самый устойчивый спрос демонстрирует ЦАО. Здесь, по данным компании Penny Lane Realty, спрос на апартаменты остается на том же уровне, что и ранее. В целом же аналитики отмечают, что предложение на рынке апартаментов за последний год увеличилось примерно в два раза.
«Не каждый из потенциальных клиентов готов на приобретение апартаментов. В основном предпочтение отдается квартирам. Апартаменты, как правило, выбирают люди, которые уже имеют квартиру или загородный дом, и им удобно иметь недвижимость недалеко от места работы. В таких случаях пользуются популярностью маленькие площади апартаментов. Преимуществом апартаментов является более низкая цена нежели в квартирах, а также возможность осуществить в интерьере самые смелые задумки», ─ комментирует предпочтения клиентов эксперт по первичному рынку Penny Lane Realty Мария Ряховская.
В среднем, апартаменты стоят на 10-15% дешевле, чем квартиры с аналогичными параметрами, однако это, скорее, справедливо для массовых сегментов. Как отметил руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, в верхних ценовых классах апартаменты зачастую могут обладать даже более привлекательными характеристиками локации, за счет чего их цена будет выше, поскольку вопрос прописки и более высоких налоговых и коммунальных платежей для покупателей в этом сегменте не является принципиальным.
Лазейка в законе
Сейчас апартаменты вообще нигде не обозначаются, их вносят в категорию нежилых помещений наряду с коммерческими помещениями и офисами. Однако детализирование статуса апартаментов в части обременения социальной инфраструктурой, налогообложения и прочим восполнило бы пробелы в законодательстве и устранило бы главную проблему, связанную с дополнительной нагрузкой на существующие социальные и транспортные сети со стороны новых проектов с апартаментами.
Вопрос о статусе апартаментов активно разрабатывается на самом высшем уровне. Москомстройинвест уже выступал с инициативой распространить действие 214-ФЗ на апартаменты, так как все больше граждан приобретают их на стадии строительства. В настоящее время при реализации апартаментов застройщик заключает договоры участия в долевом строительстве по своему усмотрению, поскольку закон не обязывает его делать это. Также застройщик сам выбирает способ финансирования. Если он привлекает для этих целей денежные средства граждан, то участники строительства должны быть защищены. А при внесении предложенных поправок покупатели апартаментов автоматически попадут под защиту 214-ФЗ.
Как рассказали Urbanus.ru в Москомстройинвесте, поправки о распространении действия 214-ФЗ на апартаменты сегодняшний день не приняты. Однако в Минстрое уже идет нормотворческая работа по определению статуса апартаментов, разрабатываются правовые акты для государственного регулирования данного вида недвижимости. Поэтому сейчас говорить о переводе апартаментов в жилье рано, и пока они продолжают оставаться нежилыми помещениями, предназначенными для временного проживания.
Ранее Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, говоря о строящихся апартаментах, отметил следующее: «У нас есть несколько адресов, по проекту это офисы повышенной комфортности с душевой кабиной, ванной и возможностью временного разогрева пищи. Инвесторы поясняют гражданам: вы сейчас купите этот объект, поверьте, после его сдачи по обращению в Правительство Москвы вам этот объект переведут из нежилого в жилой, потому что вы все вместе объединитесь, и город вам не откажет. Это в принципе сделать невозможно. Если жилые нормы (нормы САНПИН – прим. ред.) не выполняются ─ никто не переведет такие объекты в жилье».
Участники рынка поддерживают инициативу Москомстройинвеста. И риэлторы, и застройщики сходятся во мнении, что введение 214-ФЗ является необходимым для того, чтобы обезопасить от рисков рынок недвижимости и застраховать права покупателей. В случае внедрения данной инициативы, можно предположить, что и покупатели будут относиться более спокойно к покупке апартаментов, не опасаясь никаких рисков. Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает это действенной антикризисной мерой. «Инициатива Москомстройинвеста распространить действие 214-ФЗ на апартаменты является одной из антикризисных мер. Сегодня, несмотря на то, что продажи апартаментов ведутся по 214-ФЗ, в случае банкротства застройщика дольщики не могут рассчитывать на возврат денежных средств. Безусловно, распространить действие 214-ФЗ является необходимой мерой. Сегодня апартаменты составляют треть от всего предложения первичного рынка. Конечно, приравнивание прав покупателей квартир и апартаментов положительно отразится на сегменте в целом. Это позволит снизить риски потенциальных покупателей и повысит привлекательность апартаментов», ─ комментирует эксперт.
Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, также разделяет эту точку зрения. «Сегодня порядка 30% первичного рынка Москвы представлено форматом апартаментов. Учитывая, что для многих семей приобретенная недвижимость это единственное жилье, а неопределенность статуса апартаментов ставит под сомнение возможность получения гарантированных прав на бесплатное образование и медицинские услуги всем гражданам России, данное решение правительства является единственно правильным и корректным выходом из сложившейся ситуации», ─ рассказал он в интервью Urbanus.ru.
Юристы, в свою очередь, считают, что о конкретных датах и перспективах появления законодательного закрепления термина «апартаменты» в настоящий момент затруднительно. Они объясняют это тем, что понятие «апартаменты» сегодня объединяет очень разные по своей природе проекты, что это значительно усложняет их законодательное закрепление. Одни изначально спроектированы под постоянное проживание, другие - практически гостиницы, третьи являют собой реконструкцию бывших промплощадок. Александра Воскобойникова, юрист, партнер компании «Найдем Адвоката», считает, что апартаменты вообще не стоит рассматривать и выделять как отдельный вид недвижимости.
«Любое изменение правового статуса какого-либо объекта, касается это земельного участка или строящегося объекта, это всегда трудоёмкий и длительный процесс. При этом законодательством предусмотрено, что физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения, либо об отказе в предоставлении такого разрешения. Инициатива Москомстройинвеста о том, чтобы действие ФЗ №214 распространялось и на сегмент апартаментов конечно же похвальна, и возможно будет иметь место, но это включение требует тщательной законодательной проработки во многих направлениях. Должны быть пересмотрены действующие нормативы по возведению апартаментов в аспекте их обеспеченности социальными объектами. В настоящее время ФЗ №214 никаким образом не защищает покупателей апартаментов. В случае, когда застройщик становится несостоятельным, такие покупатели не считаются пострадавшими соинвесторами», ─ комментирует юрист.
Меняем статус
А пока что неопределенный статус апартаментов и не менее неопределенная экономическая ситуация приводят к тому, что некоторые крупные девелоперы переводят апартаменты в жилье. Одним из первых таких проектов стал архитектурный проект бизнес-класса «Лица» компании Capital Group. По словам Алексея Белоусова, процедура перевода только началась, и на нее уйдет несколько месяцев. Он рассказал, что инициатором перевода выступила компания, и что ее руководство считает это шагом навстречу покупателям.
«Самый главный плюс от перевода у нас один: квартиры более понятный продукт для наших покупателей, с абсолютно прозрачной правовой и законодательной базой», ─ пояснил коммерческий директор Capital Group.
Он отметил, что после перевода стоимость самого актива возрастет. Как правило, цена аналогичных квартир на 20-25% выше. Однако, по его словам, компания в ближайшее время не планирует корректировать цену в связи с изменением функционала. Решение не повышать в ближайшее время цену на квартиры в проекте «Лица» продиктовано текущей экономической ситуацией. Белоусов считает, что запущенный правительством процесс по легализации формата апартаментов приведет к тому, что в перспективе произойдет сглаживание ценообразования между квартирами и апартаментами.
По мнению Марии Литинецкой, велика вероятность, что в первую очередь девелоперы будут заниматься переводом в массовых сегментах. «Скорее всего, им будет проще соответствовать необходимым требованиям, предъявляемым к жилью, так как сегодня отдельные застройщики, несмотря на отсутствие требований по наличию необходимой инфраструктуры, уже строят детские сады, школы», - считает она.
При этом девелоперы высокобюджетных апартаментов, по ее мнению, вряд ли будут вносить в проект коррективы и заниматься дополнительным строительством инфраструктурных объектов для того, чтобы соответствовать всем требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости. Скорее всего, они не получат ту отдачу, на которую могут рассчитывать девелоперы массового и бизнес сегмента. Она объясняет это тем, что покупатели апартаментов элитного класса реже обращают внимание на наличие школ и детских садов в составе проектов, так как во многих семьях дети ходят в частные учебные заведения.
На сегодняшний день «Лица» ─ пока единственный официально подтвержденный проект, переведенный из апартаментов в жилье. Однако, по данным «Метриум Групп», в этом году также планируется присвоить статус жилья нескольким проектам массового сегмента, среди которых МФК «Фили Град», МФК «Савеловский Сити», МФК «Водный». Девелопером этих проектов является MR Group.
Строить жилье, безусловно, выгодно, особенно учитывая экономическую ситуацию, однако не всегда затраты на изменения вида разрешенного участка бывают сопоставимы с потенциальной выгодой от продажи квартир. Чтобы понять, насколько затраты на перевод назначения земельного участка сопоставимы с экономической выгодой, каждый проект нужно рассматривать отдельно. У некоторых застройщиков просто может не оказаться финансовой возможности для перевода апартаментов в статус жилья, потому что иногда затраты на такую процедуру могут быть сравнимы со стоимостью самого участка.
В сегодняшних экономических реалиях благополучному переводу способствует и лояльное отношение властей к данному вопросу. Ранее государство придерживалось более жесткой позиции в данном вопросе. Конечно, это не значит, что сейчас удастся перевести в жилье любые апартаменты. Это можно сделать только в случае соответствия всем техническим нормам, а также при наличии необходимых объектов инфраструктуры. Но в итоге затраченные усилия себя оправдают, поскольку позволят девелоперам реализовывать квадратные метры на 15-20% дороже. К тому же, по мнению экспертов, перевод апартаментов в жилье позволит расширить линейку ипотечных программ, что положительно отразится на спросе.
