Рассказываем‚ чем апартаменты отличаются от квартир и что выгоднее купить для проживания и инвестиций.
Чем отличается квартира от апартаментов
Рассмотрим основные параметры, которые отличают квартиру от апартаментов.
Стоимость недвижимости
Как правило, апартаменты стоят дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками — с таким же метражом, количеством комнат и расположением.Апартаменты, в сравнении с квартирами на рынке новостроек, могут быть дешевле примерно на 10–30%. Однако на вторичном рынке готовые апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле аналогичных квартир.
Юридические отличия
Квартира — это жилое помещение в многоквартирном доме. А апартаменты — это помещения, которые официально не считаются жилыми и не относятся к жилому фонду, так как юридически такое помещение считается коммерческим.
При этом апартаменты имеют все необходимые условия для постоянного проживания, как и квартиры.
Прописка и регистрация
Владелец апартаментов и его близкие не могут оформить постоянную регистрацию, так как апартаменты не считаются жилым помещением. Однако в апартаментах можно оформить временную регистрацию, но только если здание построено на участке для гостиниц.
Прописка — это советский термин, который с 1993 года заменили на регистрацию.Чтобы прописаться, нужно было получить на это разрешение властей населённого пункта, в котором хотел прописаться гражданин.
С 1993 года и до наших дней получить регистрацию можно свободно по месту жительства — как временную, так и постоянную.
Регистрация заменила институт прописки и привязала учёт к конкретному жилому помещению, а не к населённому пункту.
Плата за услуги ЖКХ
Владельцы квартир платят за ЖКХ по тарифам, которые регулирует государство, а также с учётом скидок и льгот, доступных некоторым категориям граждан (например, многодетным семьям).
Стоимость ЖКХ в апартаментах обычно дороже, так как это коммерческая недвижимость и цены услуг не контролирует государство. В апартаментах также не действуют скидки и льготы на ЖКХ.
Собственники квартир ежемесячно платят за капитальный ремонт — на эти деньги УК проводит ремонт общего имущества (например, подъезда). Для владельцев апартаментов платежей в фонд капитального ремонта может не быть. Однако если зданию понадобится капитальный ремонт, то собственнику понадобится внести всю сумму разом.
Также владельцы апартаментов платят за дополнительные услуги, от которых нельзя отказаться, — например, за работу консьержа. Подобные платежи могут быть и у владельцев квартир, но о них договариваются на общем собрании жильцов.
Налогообложение
Имущественный налог за квартиру составляет минимум 0,1% от её кадастровой стоимости. Налог считают не от полной стоимости квартиры, а с вычетом 20 м² от реальной площади. Точная ставка зависит от конкретного региона. Например, в Москве для квартиры стоимостью от 10 до 20 миллионов ₽ ставка будет 0,15%, а от 20 до 50 миллионов ₽ — 0,2%.
Процент имущественного налога для владельцев апартаментов зависит от назначения земли, где расположено здание. Например, если землю выделили для строительства гостиничного комплекса, то владельцы платят налог по ставке в 0,5% от кадастровой стоимости. Также владельцы апартаментов платят налог с учётом всей площади помещения — без вычета 20 м², как для квартир.
Налоговые вычеты
За покупку апартаментов как в ипотеку, так и за свои деньги нельзя получить имущественный налоговый вычет.
Владельцы квартир могут получить имущественный налоговый вычет за покупку жилья (как при покупке жилья за свои деньги, так и при покупке в ипотеку). Тем, кто покупает квартиру в ипотеку, также доступен налоговый вычет за проценты по ипотеке.
Лимит расчёта имущественного вычета на покупку квартиры — 2 миллиона ₽, вернуть можно 13% от этой суммы. Максимальная сумма вычета на человека в таком случае — 260 тысяч ₽. Если квартира куплена в браке, то оба супруга могут получить налоговый вычет. В сумме на семью получается 520 тысяч ₽.
Второй имущественный налоговый вычет полагается за уплаченные проценты по ипотеке. Лимит для расчёта вычета — 3 миллиона ₽. 13% от этой суммы — 390 тысяч ₽. Если ипотека оформлена в браке, то каждый из супругов может получить налоговый вычет за оплаченные проценты. Тогда в сумме на семью можно получить 780 тысяч ₽.
Сравнение квартиры и апартаментов
Сравнили апартаменты и квартиры по вышеперечисленным параметрам.Сравнение квартир и апартаментов
Параметры
Квартира
Апартаменты
Юридический статус помещения
Имеет статус жилой недвижимости.
Имеет статус коммерческой недвижимости и при этом условия для постоянного проживания.
Стоимость
Как правило, стоит дороже апартаментов.
Апартаменты на рынке новостроек обычно стоят дешевле аналогичных квартир на 10–30%. Однако на вторичном рынке апартаменты могут быть как дешевле, так и дороже квартиры с аналогичными характеристиками.
Плата за ЖКХ
Обычно дешевле, чем плата за ЖКХ у владельцев апартаментов. Есть возможность пользоваться льготами и скидками от государства.
Обычно дороже, чем плата за ЖКХ у владельцев квартир, и есть обязательные дополнительные услуги. Нет возможности пользоваться льготами и скидками от государства.
Возможность регистрации
В квартире можно оформить как временную, так и постоянную регистрацию.
В апартаментах нельзя оформить никакую регистрацию. Исключение: в апартаментах можно оформить временную регистрацию, если здание построено на участке для гостиниц.
Налогообложение
Налог на имущество составляет не менее 0,1% от кадастровой стоимости квартиры. Налог считают не от полной стоимости квартиры, а с вычетом 20 м² от реальной площади.
Процент имущественного налога для владельцев апартаментов зависит от назначения земли, где расположено здание. Владельцы апартаментов платят налог с учётом всей площади помещения.
Налоговые вычеты
Владельцы квартир могут получить имущественный налоговый вычет за покупку жилья. Вычет доступен как при покупке жилья за свои деньги, так и при покупке в ипотеку. В случае покупки квартиры в ипотеку доступен также налоговый вычет за проценты по ипотеке.
За покупку апартаментов как в ипотеку, так и за свои деньги нельзя получить имущественный налоговый вычет.
Инфраструктура
Рядом с многоквартирным домом должна быть соответствующая инфраструктура: школы, детские сады, магазины, поликлиники. Если этого нет, то застройщик обязан построить учреждение и выделить помещения под магазины.
Нет требований к наличию инфраструктуры, как у многоквартирных домов. Могут быть неудобства: например, ближайшая школа окажется слишком далеко.
Закон о тишине
Для жителей многоквартирных домов действуют определённые правила. Например, в Москве разрешено шуметь и проводить ремонт в будни с 09:00 до 19:00, с перерывом с 13:00 до 15:00, а в выходные и праздники ремонт запрещён.
Соседи у жителей апартаментов могут проводить ремонтные работы в любое время — законы о тишине в данном случае не действуют. Также соседние помещения могут использовать в разных целях: как для коммерческих, так и для проживания.
Строительные нормы
Действуют строительные нормы и ГОСТы для жилых помещений. Требования к звукоизоляции, вентиляции и отоплению строже.
Для апартаментов нормы гораздо мягче, так как помещение изначально не считается жилым. Например, звукоизоляция может быть хуже, чем в многоквартирном доме.
Оформление ипотеки
Квартиру можно купить не только по рыночной ипотеке, но и по льготной со сниженной ставкой. Например, по семейной. Для первоначального взноса или досрочного погашения можно использовать маткапитал.
Апартаменты можно купить только по рыночной ипотеке. Льготные программы и возможность учёта маткапитала не предусмотрены.
Как устроен рынок апартаментов в 2025 году
В 2025 году ликвидность апартаментов продолжает расти, особенно в качестве инструмента инвестиций, так как владельцы могут получать пассивный доход за счёт сдачи в аренду. Также застройщики предлагают программы рассрочки для покупки не только квартир, но и апартаментов.
«Для инвесторов, ориентированных на высокую доходность от сдачи через посуточные сервисы или длительную аренду в крупных городах, апартаменты могут быть более интересным вариантом. Это подтверждает и рост предложений в сегменте апарт-отелей и управляющих компаний. В 2025 году количество сделок с апартаментами выросло на 7% по сравнению с прошлым годом, особенно в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи», — отмечает ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев.
Однако для проживания люди чаще предпочитают квартиры, а не апартаменты.
«Квартиры, имеющие статус жилого помещения, сегодня предпочтительнее для тех, кто планирует использовать объект для жизни. Это связано с более низкими коммунальными платежами, доступностью господдержки и возможностью постоянной регистрации», — отмечает Игорь Расторгуев.
Виды апартаментов
Апарт-отели
Апарт-отель — это комплекс, который используется в качестве гостиницы и сочетает в себе плюсы отеля и квартиры. В таких комплексах можно забронировать помещение на нужный срок, как в обычном отеле.
Как правило, в номерах есть небольшая кухня и техника (например, стиральная машина). При этом сохраняется сервис, как в гостинице — номера убирает персонал.
Апартаменты в многофункциональных комплексах
Апартаменты в многофункциональных комплексах — это жилые помещения, расположенные внутри смешанных комплексов. То есть, помимо оборудованных квартир или студий, которые можно арендовать или приобрести в собственность, в комплексе могут быть и другие помещения — например, офисы или бьюти-студии.
Доходные дома
Доходные дома могут включать в себя квартиры и коммерческие помещения (например, офисы). Обычно доходные дома — это многоквартирные дома, построенные для сдачи квартир в аренду. К доходным домам также относят таунхаусы и хостелы.
Кондо-отели
Кондо-отели — это недвижимость, которую используют для гостиничного бизнеса. Каждый номер продают частным инвесторам, и каждый из них становится собственником отдельного помещения. Владельцы могут решать, когда использовать объект для своих целей, а когда сдавать в аренду.
Преимущества и недостатки апартаментов
Рассмотрим в таблице преимущества и недостатки апартаментов.Преимущества и недостатки апартаментов
Преимущества
- Низкая стоимость в сравнении с аналогичной по характеристикам квартирой на первичном рынке.
- В апартаментах можно оформить временную регистрацию, если здание построено на участке для гостиниц.
- Апартаменты можно купить в ипотеку в некоторых банках, не обязательно вносить всю сумму сразу.
- Апартаменты могут быть расположены в хорошем районе и близко к центру города.
- Так как апартаменты — нежилые, то встречаются необычные и удобные планировки помещений, которых нет у стандартных квартир.
- Так как помещения нежилые, то по соседству могут быть полезные для жильца организации: например, бьюти-студия или парикмахерская.
Недостатки
- На вторичном рынке апартаменты не всегда дешевле аналогичных квартир: иногда они дороже или не отличаются в цене.
- Нельзя оформить временную или постоянную регистрацию.
- Для покупки апартаментов нельзя использовать льготную ипотеку или материнский капитал. Также не во всех банках доступна ипотека на покупку апартаментов.
- Может не быть социальной инфраструктуры поблизости: например, школ и поликлиник.
- Не действуют нормы и ГОСТы для жилых помещений. Из-за этого могут быть проблемы, например, со звукоизоляцией.
- Услуги ЖКХ обычно дороже, чем для жителей квартир.
- Нельзя получить налоговый вычет.
- Имущественный налог выше, чем для квартир.
Можно ли купить апартаменты в ипотеку
Возможность оформить покупку апартаментов в ипотеку нужно уточнить в поддержке конкретного банка — некоторые оформляют такой кредит. Например, в Т-Банке доступна ипотека на апартаменты на вторичном рынке, а в банке «Дом.рф» — на покупку строящихся или готовых апартаментов.
Однако для покупки апартаментов не получится воспользоваться льготными программами по ипотеке — только рыночной.
Льготная ипотека и материнский капитал при покупке апартаментов
Нельзя использовать льготную ипотеку для покупки апартаментов или материнский капитал для первоначального взноса или досрочного погашения.
Что выгоднее купить — квартиру или апартаменты
Что выгоднее купить — квартиру или апартаменты, — зависит от целей покупки, доступного количества финансов, стратегии, отмечает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.
«Если выбор стоит между квартирой и апартаментами, то в большинстве случаев покупка апартаментов даёт возможность получить большее за меньшие деньги: лучшую локацию, выше класс объекта либо более выгодное предложение по цене», — отмечает Виктор Зубик.
Рассмотрим, в какой ситуации лучше купить квартиру, а в какой — апартаменты.
В качестве инвестиции
В качестве инвестиций подойдут не только квартиры, но и апартаменты. Особенно они подходят для инвесторов, которые хотят получить высокую доходность от сдачи через посуточные сервисы или от длительной аренды в крупных городах.
Несмотря на то что квартиру также можно сдавать в аренду и получать прибыль, апартаменты могут принести больше прибыли за счёт более интересной локации, необычной планировки и расположения других учреждений поблизости.
Для себя
Для жизни предпочтительнее квартиры, так как:
- можно получить постоянную регистрацию;
- можно купить квартиру в ипотеку с использованием государственных льгот;
- налоги и плата за ЖКХ будут ниже, чем у владельцев апартаментов;
- за покупку квартиры можно получить налоговый вычет, как и за проценты по ипотеке;
- действуют нормы и ГОСТы для жилой недвижимости: например, рядом будет нужная инфраструктура и качественная звукоизоляция в сравнении с апартаментами.
Интерес к апартаментам для постоянного проживания сдерживает неопределённый статус, более дорогие услуги ЖКХ, невозможность оформления регистрации, считает Виктор Зубик.
Вопросы и ответы о покупке квартир или апартаментов летом 2025 года
Можно ли взять льготную ипотеку для покупки апартаментов?
Льготная ипотека доступна только для покупки квартиры. Апартаменты можно купить только по рыночной программе, если банк готов выдать такую ипотеку.
Можно ли использовать материнский капитал для первоначального взноса по ипотеке на апартаменты?
Маткапитал для первоначального взноса по ипотеке можно использовать только для покупки квартиры. Для апартаментов такой возможности нет.
Можно ли зарегистрироваться в апартаментах?
В апартаментах нельзя оформить постоянную или временную регистрацию.
Исключение: в апартаментах можно оформить временную регистрацию, если здание построено на участке для гостиниц.
Выводы
Как апартаменты, так и квартиры имеют свои преимущества и недостатки. При выборе нужно опираться на особенности каждого из видов недвижимости, личные предпочтения и цели.
Для постоянного проживания многие предпочитают квартиры, однако для инвестиций апартаменты могут быть выгоднее квартир, так как владелец может получить больший доход.
