Апартаменты в России уже не первый год находятся в «серой зоне» между жилой и коммерческой недвижимостью. Их не признают полноценным жильём, в них нельзя прописаться, зато цена за квадратный метр ниже, чем в классических квартирах. Но и рисков в них больше. В последние годы государство предпринимает попытки урегулировать этот рынок — то усиливая контроль, то обсуждая запреты. Разбираемся, насколько жив формат апартаментов, какие законы его регулируют и чего ждать в ближайшем будущем.
Почему апартаменты стали популярными
Формально апартаменты — это нежилые помещения, но по сути они выглядят и ощущаются как обычное жильё. Они часто строятся в больших многофункциональных комплексах (МФК), могут иметь кухню, санузел, балкон, а иногда и отделку. Их ключевое преимущество — стоимость. Квадратный метр апартаментов может быть на 15–30% дешевле аналогичной квартиры, особенно в районах с плотной застройкой или рядом с деловыми центрами.
Покупатели воспринимают такие объекты как доступную альтернативу квартирам, особенно когда вопрос прописки и льгот не стоит остро.
В чём сложность: правовой статус апартаментов
Главная проблема — правовая неопределённость. Апартаменты не входят в категорию жилых помещений. Это означает:
- нельзя оформить постоянную прописку;
- тарифы ЖКХ могут быть выше;
- нельзя рассчитывать на льготы по оплате услуг;
- государство не обязано строить рядом школы, детсады и поликлиники.
Многие покупатели не осознают всех нюансов, считая апартаменты просто «дешёвыми квартирами», хотя юридически это совсем другое.
Попытки узаконить апартаменты: что делает государство
В 2024–2025 годах Государственная дума снова вернулась к обсуждению закона, который должен определить статус апартаментов. В январе 2025 года в первом чтении был отклонён законопроект о введении в законодательство понятия «многофункционального здания», в котором можно было бы легально проживать в апартаментах.
Документ вызвал споры, так как фактически легализовал существующий хаос и позволял быстро «перевести» многие апарт-комплексы в жилой фонд, не обеспечив соответствующую инфраструктуру. Против выступили региональные власти и Минстрой.
Параллельно МВД предложило разрешить регистрацию в нежилых помещениях, в том числе апартаментах, при условии соблюдения санитарных и строительных норм. Этот проект пока не принят, но его обсуждение продолжается.
Региональный уровень: запреты и ограничения уже есть
Пока федеральный закон буксует, регионы начали вводить свои ограничения. В Москве с 2023 года действует фактический мораторий на новое строительство апартаментов. Пояснение простое: городские власти не успевают развивать социнфраструктуру, а жители апартаментов — это такие же горожане с теми же потребностями.
Аналогичные инициативы обсуждаются в Санкт-Петербурге и Подмосковье. В Ленобласти некоторые проекты уже были заморожены, так как не прошли согласование по инфраструктуре.
Что говорят эксперты рынка
Аналитики уверены: полного запрета на апартаменты не будет. Слишком большой объём жилья уже построен и продан в этом формате, особенно в крупных городах. По данным «ЦИАН.Аналитика», в Москве и Санкт-Петербурге доля апартаментов составляет до 10% от всего объёма предложений.
Вместо запрета ожидается «мягкая легализация» — через введение отдельной категории жилых помещений или создание новых стандартов для многофункциональных комплексов. Это может повлечь рост стоимости таких объектов, но и снизит риски для покупателей.
Стоит ли сейчас покупать апартаменты?
Если квартира нужна для проживания, особенно с детьми и на длительный срок, — апартаменты могут не подойти из-за отсутствия прописки, льгот, школ и поликлиник поблизости. Если же цель — инвестиции или временное проживание, формат остаётся актуальным.
Важно тщательно изучить проект: кто застройщик, какой статус у земли, что прописано в договоре, есть ли управляющая компания, как организовано обслуживание.
Формат апартаментов трансформируется, но не исчезает
Апартаменты всё ещё живы, но уже не воспринимаются рынком как простая альтернатива квартирам. В ближайшие годы ожидается ужесточение правил и, возможно, появление нового правового статуса. А пока покупателям стоит быть внимательными, понимать, на что они идут, и не путать апартаменты с жильём — особенно в юридическом смысле.
