Хочу вложить деньги в инвестиционных целях в недвижимость. Знакомый риэлтор советует купить апартаменты - якобы инвестиционная привлекательность у них выше, чем у обычных квартир. Правда ли это? Чем вообще апартаменты отличаются от традиционных квартир? И на каком уровне сейчас цены на них?
Ирина РОГАЧЕВА, директор департамента элитной недвижимости компании Capital Group:
Те предложения апартаментов, которые на сегодняшний день сформировали самостоятельный сегмент на рынке, — это элитная недвижимость, представленная в принципиально ином, прогрессивном формате многофункционального комплекса. Помимо жилых апартаментов, в состав МФК, как правило, входят бизнес-центр класса «А», ритейл-зона, фитнес-клуб, рестораны, различные сервисы. Здание комплекса обязательно имеет подземный паркинг, современное инженерное оснащение, к услугам жителей — профессиональный консьерж-сервис. Поэтому, в отличие от традиционной квартиры, апартаменты в МФК представляют собой комплексную среду для жизни и работы.
Минимальная стоимость апартаментов в МФК «Город Столиц» в «Москва-Сити» — 280 тыс. руб. за кв.м, что соответствует нижней планке элитного сегмента. За эту цену покупатель приобретает готовые к проживанию апартаменты с отделкой «под ключ».
Среди покупателей апартаментов в МФК «Город Столиц» есть как те, кто приобрел апартаменты для личного пользования, так и как те, кто таким образом инвестировал средства в недвижимость. И это подтверждает инвестиционную привлекательность предложения. Однако необходимо понимать, что инвестиционная привлекательность прежде всего зависит от качества проекта. Многофункциональный комплекс — сложный продукт, требующий от девелопера особых компетенций: например, зонирование комплекса должно быть продумано таким образом, чтобы обеспечить приватность проживания для жильцов и одновременно комфортный доступ ко всем объектам инфраструктуры. Если идеальный баланс соблюден, апартаменты действительно становятся весьма ликвидным продуктом и для собственника, и для девелопера.
Ярослав ДАРУСЕНКОВ, заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки компании Praedium Oncor International:
Апартаменты в целом можно отчасти отнести к жилому фонду (не в юридическом плане), однако все равно они, как правило, рассчитаны на временный характер пребывания людей. Основным же отличием от жилого фонда является отсутствие возможности оформить прописку. Данный фактор, по крайней мере, в России, снижает перспективы формирования массового спроса – основная ориентация сегмента идет на состоятельных людей.
Наибольший уровень цен на апартаменты характерен для Центрального административного округа – средний уровень стоимости здесь составляет около 400-420 тыс. руб. за кв. м. На втором месте, практически вдвое ниже по стоимости, стоит ЮЗАО – 200 тыс. руб. В остальных районах города средняя стоимость уже ниже 200 тыс. руб.
Если рассматривать апартаменты за пределами ЦАО, то уровень цен в среднем совпадает с жильем бизнес-класса (на первичном рынке), где диапазон цен находится на уровне 180 – 250 тыс. руб. за кв.м.
В целом апартаменты представляются востребованным форматом недвижимости, при условии удачного расположения, продуманной концепции и адекватной ценовой политике.
Надежда КОТ, директор по маркетингу и продажам «Меркурий Сити»:
С юридической точки зрения существует одно основное отличие: апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому в них невозможно зарегистрироваться по месту постоянного проживания, то есть получить прописку. Еще одно ограничение, логически вытекающее из первого: невозможность получить ипотечный кредит на апартаменты, поскольку они не носят статуса жилья. И наконец, существенное отличие апартаментов от квартиры – это широкий и разнообразный спектр услуг, доступных владельцам: прежде всего уборка помещений, ресторанное обслуживание, пользование общественными зонами самого разного назначения. Важно то, что в случае апартаментов сервис предоставляется гостиничным оператором или другой управляющей компанией.
Если мы говорим о прямых ценах от девелопера, то стоимость апартаментов на сегодня процентов на 13-15 меньше стоимости элитной квартиры в центре Москвы. Но если появляется вторичное предложение от частного лица, его стоимость уже порядка $15 -17 тыс. за кв.м, что находится в рамках традиционной элитки выше среднего уровня: люди уже оценили преимущества апартаментов и не готовы расставаться с ними за умеренные деньги.
Сегодня с уверенностью можно сказать, что рынок апартаментов в Москве есть. Более того, он развивается и имеет все предпосылки со временем «поглотить» часть бюджетов, традиционных для рынка элитной недвижимости. Стоимость апартаментов в «Москва-Сити» и стоимость элитной квартиры в центре столицы находятся фактически в одной весовой категории. Динамика развития места, его инфраструктуры и уровня комфорта проживания позволяют сделать выводы о том, что в обозримом будущем лучше места для проживания делового человека в жестких рамках мегаполиса и нехватки свободного времени не найдется. Именно поэтому неминуем вторичный рынок апартаментов с ценами выше на 20-25% от цены приобретения.
Артем КОХАНОВСКИЙ, директор департамента жилой недвижимости АН Great reality:
Практика московского рынка недвижимости пока не дает конкретный ответ на вопрос, что такое апартаменты. Апартаменты в европейском понимании - это сдаваемые в аренду готовые к проживанию роскошные квартиры большой площади в доме, либо гостинице с определенным набором услуг. То есть, самое главное отличие апартаментов от простой квартиры – это наличие определенного набора услуг, которые осуществляет либо гостиница, либо собственник здания. Например, уборка помещения, приготовление еды, стирка одежды и т.п. Таким образом, живя в апартаментах, человек не связывает себя бытовыми проблемами. На московском рынке недвижимости апартаменты отличаются от квартир в бизнес-классе или в элитке лишь стоимостью и возможностью прописки. В апартаментах прописаться невозможно. В подавляющем большинстве проектов, вышедших на рынок в последние годы, сервисные услуги либо отсутствуют вовсе, либо их количество ограничено. Зачастую название «апартаменты» использовалось или используется в целях реализации проекта застройщиком.
Стоимость апартаментов в настоящее время процентов на 10% ниже, чем аналогичная квартира. Все-таки пока институт регистрации (прописки) в России существует, квартиры на рынке для покупателя более привлекательны. Хотя в сегменте элитной недвижимости это различие условно и не носит принципиальный характер.
Определенная инвестиционная привлекательность у апартаментов, безусловно, есть. Но на наш взгляд она связана с перспективами развития этого сегмента недвижимости. Выгодней приобретать апартаменты в доходном доме или в доме, где большую часть составляют именно апартаменты, а не квартиры, т.к. обслуживание управляющей организацией большего количества апартаментов обойдется для собственника этих апартаментов значительно дешевле. А значит, это будет выгодным вложением инвестиций.
