По прогнозам экспертов компании Panorama Estate, в 2009 г. объем рынка консалтинговых услуг в сфере недвижимости сократится в два раза. Тем не менее консультационный бизнес останется востребован даже в кризисное время. О том, каким он видится в нынешней ситуации и каким станет в ближайшем будущем, рассказывает Омар ГАДЖИЕВ, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate.
Для молодого российского рынка консалтинга в сфере недвижимости грядут нелегкие времена. До сих пор он рос и развивался активными темпами, прибавляя в среднем по 20% в год. По нашим оценкам, к 2008 г. объем рынка консалтинговых услуг в сфере недвижимости составил 40 млн долл. В составе игроков насчитывалось около 110 компаний (против 30 в 2003 г.). Однако 2009 г. станет для консалтинга переломным. По нашим прогнозам, уже в 2009 г. объемы сократятся в два раза, а количество игроков уменьшится на 25% (это число включает в себя как уход с рынка молодых и неопытных компаний, так и сокращение департаментов консалтинга непрофильных компаний).
Основную роль в обозначенных тенденциях играет мировой финансовый кризис. Обострение ситуации на рынке консалтинговых услуг произойдет уже в I квартале 2009 г. В настоящий момент все компании завершают текущие проекты, тогда как новых заказов консультантам не поступает. Долгосрочные заявки сейчас не формируются. Это можно объяснить повсеместным отсутствием денег у компаний, которые в первую очередь решают свои текущие проблемы. Консалтинг нацелен на перспективные проекты, те, что находятся только на этапе разработки. А они сейчас в большинстве своем замораживаются. Следовательно, число обращений к консультантам уменьшится ровно настолько, насколько увеличится число замороженных проектов. Произойдет сокращение объемов работы и доходов консультантов. Не избежать и сокращения штатов, поскольку в крупных консалтинговых компаниях они сейчас, прямо скажем, раздуты.
В кризисной ситуации консультанты могут быть полезны лишь в узких нишах. Востребован будет в первую очередь анализ инвестиционной привлекательности, который, как правило, осуществляется для уже готового проекта. То есть когда определенная часть работы уже проделана, но строительство еще не началось и есть возможность внести коррективы с учетом изменившейся рыночной ситуации, такие как условия по кредитам, цены, спрос, распределение потребности в различных сегментах недвижимости. Как правило, инвестиционный анализ заказывают тогда, когда речь идет о продаже проекта или привлечении заемных средств с целью дальнейшего соинвестирования. В этом случае детально рассчитываются доходные и расходные части, строятся финансовые модели, по возможности учитываются риски проекта.
Аналогичные консультации могут понадобиться также тем девелоперам и инвесторам, которые в нестабильных условиях хотят наиболее эффективно завершить уже начатые проекты. Им потребуются экспресс-консультации по корректировке ценовой политики, планировочных решений и других вопросов, связанных с выводом объекта на рынок. Если компания не имеет своего исследовательского отдела, ей придется заказать такое исследование у консультантов, с тем чтобы максимально заточить под потребителя текущее предложение и удовлетворить спрос. Однако подобные услуги будут предоставляться точечно.
Кроме того, можно предположить, что появится спрос на такой вид консалтинговой деятельности, как реконцепция — изменение формата уже построенного и функционирующего объекта. Данная услуга будет востребована в первую очередь торговыми объектами, которые крайне зависимы от покупательского потока. В условиях кризиса, когда уже во многих секторах начали массово сокращать людей, зарплаты и бонусы, покупательский спрос может значительно снизиться. И в этом случае собственнику необходимо предпринять определенные меры для привлечения внимания к данной торговой точке. Кроме того, арендаторы могут потребовать более гибкие условия аренды. Тогда владельцу придется либо повышать качество существующего объекта, либо менять ценовую политику. И здесь помощь консультантов понадобится для того, чтобы найти наиболее оптимальный путь, который поможет выйти на запланированный уровень доходности и понять: стоит ли вкладывать средства в реконструкцию объекта, или же лучше переждать сложный период, снизив на какое-то время арендную плату.
Вероятно, повысится популярность таких консалтинговых услуг, как сопровождение сделок по продаже и приобретению объектов коммерческой недвижимости, а также их оценке. Многие стратегические инвесторы уже заявили о своем намерении скупать подешевевшие активы. На рынке появляется большой выбор предложений, в котором можно просто утонуть. В таких условиях и покупателям, и продавцам важно выбрать правильную стратегию. А для этого необходимо адекватно оценить текущую ситуацию, проанализировать ее и спрогнозировать на будущее. Не менее важно максимально эффективно провести переговоры с потенциальным покупателем (продавцом), добиться выгодных условий по цене, срокам и пр. Как в первом, так и во втором случае консультанты могут оказать профессиональную помощь. Особенно это касается сделок с землей, а также с коммерческой (офисной и торговой) недвижимостью.
Таким образом, главной целью обращений заказчиков к консультантам станет поиск максимально востребованной модели предложения и удовлетворение спроса целевой аудитории. Если раньше такие консультации составляли порядка 15–20%, то сейчас их доля возрастет до 50%. Но при этом уменьшится количество обращений по наиболее доходным и базовым консалтинговым услугам: анализу наиболее эффективного использования участка, разработке концепции развития территорий с нуля, привлечению финансирования.
Последняя услуга (привлечение финансирования и рефинансирование проектов) в условиях всеобщей ограниченности кредитных ресурсов, казалось бы, должна стать самой востребованной. Но на осуществление такой задачи способны единицы консалтинговых компаний. Сейчас получить финансирование можно только при наличии двух условий. Во-первых, с помощью налаженных личных контактов, причем не только в российских, но и в западных банках. Во-вторых, благодаря уникальным параметрам проекта (удачное местоположение, гениальное архитектурное решение и пр.), которые позволят ему «при любой погоде», то есть даже в условиях кризиса, оставаться безрисковым. В остальных случаях поиск новых заемных средств ничего не даст.
Безусловно, на рынке есть компании, которые готовились к худшему и не исключали возможность своего развития в условиях кризисной ситуации. Их финансовое состояние не зависит от продаж текущих объектов. А планы по разработке новых проектов как были, так и остаются на повестке дня. Такие игроки продолжат заниматься развитием перспективных проектов и составят определенный круг заказчиков у консультантов. И хотя их немного, именно они окажутся в выигрышной ситуации после окончания всех рыночных пертурбаций.
Выход рынка консалтинговых услуг из кризиса будет связан с оздоровлением всей строительной отрасли. В перспективе у консультантов может появиться два крупных заказчика. Первый — это банки, у которых сейчас находится значительное количество заложенной земли. Большую ее часть кредитным организациям придется продать в ближайшее время для решения текущих проблем. Однако наиболее перспективные участки они все-таки предпочтут оставить у себя до момента выхода из кризиса. Вот тогда и можно ожидать повышения спроса на консалтинг со стороны банковской сферы.
Второй перспективный заказчик — это государство. Уже сейчас обозначились явные тенденции того, что оно намерено выйти на рынок недвижимости в качестве самостоятельного игрока. Например, сегодня у Москвы колоссальный профицит денежных средств, поэтому столичное правительство может реализовывать свои социальные программы уже независимо от инвесторов-девелоперов, и ему в любом случае потребуются консалтинговые услуги. Таким образом, не исключено, что уже в ближайшей перспективе среди консалтинговых компаний развернется борьба за госзаказ. Но это уже будет игра совсем по другим правилам.
Фото: www.sommersby.ru
