В условиях снижения платежеспособности клиентов застройщики сокращают метражи
По данным исследования, проведенного аналитическим отделом E3 investment, с 2013 года на рынке новостроек Петербурга в сегменте массового спроса наблюдается сокращение метражей квартир в новых очередях и жилых комплексах, выводимых застройщиками в продажу. Уменьшение минимальных площадей квартир сопровождается увеличением ассортимента планировок – такая оптимизация призвана расширить круг потенциальных покупателей, считают в E3 investment.
Меньше продуктов и квартир
Экономический кризис отражается на потребительских предпочтениях россиян. Падение реальных располагаемых денежных доходов жителей России продолжается с ноября 2014 года, напоминают аналитики. За прошедший год доходы населения в долларовом выражении сократились более чем на треть. Номинальные же доходы, выраженные в рублях, у большинства граждан оставались на прежнем уровне, а у многих и сокращались. При инфляции с сентября 2014 по сентябрь 2015 года на уровне около 15% получается, что объем реальных доходов граждан и их покупательская способность значительно сократились, отмечает ведущий аналитик E3 investment Константин Сергеев.
Министерство экономического развития оценило потенциальное сокращение реальной заработной платы в 2015 году на 9,8% к предыдущему году, возобновление роста реальных доходов ожидается не ранее 2016 года. Отрасли, на которых в первую очередь сказалось падение располагаемых доходов населения, – это недвижимость, сфера услуг, туризм, торговля. Сетевые магазины фиксируют сокращение выручки, что подтверждают и банковские аналитики: согласно информации банка ВТБ24, расходы россиян по кредитным картам на приобретение техники, развлечения продолжают снижаться.
Потребители начали сокращать расходы на питание, средний чек на пищевые продукты также стабильно снижается.
Спрос на недвижимость формируется под воздействием многих факторов, основной – это покупательская способность граждан и объем их доходов, уверены авторы исследования E3 investment. Но даже те покупатели недвижимости, которые реализуют спрос на недвижимость, пересматривают свои запросы в соответствии со своими ожиданиями.
Общее падение уверенности потребителей фиксируется с помощью индекса потребительских настроений россиян, основанного на данных массовых соцопросов и отражающего нарастающую неуверенность россиян «в завтрашнем дне». Согласно данным Левада-центра, индекс потребительских настроений в стране падает с лета 2014 года. Минимума он достиг в начале 2015-го, затем несколько приподнялся, а в середине года снова пошел вниз.
В недвижимости падение потребительской уверенности отражается в переносе сроков запланированной покупки, решения жилищных вопросов (в надежде на падение цен на недвижимость или из опасений брать кредитные обязательства) или же в том, что требования покупателя к потребительским характеристикам приобретаемой недвижимости становятся скромнее, поясняют эксперты E3 investment. Тот факт, что покупатели недвижимости пересматривают свои запросы в сторону более скромных и доступных вариантов, находит отражение в сокращении метражей приобретаемых квартир. На протяжении последних лет наиболее ликвидными типами квартир были студии от 24 до 28 кв.м и однокомнатные квартиры от 35 до 40 кв.м – такие данные приводит Константин Сергеев. Текущая переоценка покупателями своих возможностей может привести к сокращению наиболее популярных метражей в сегменте массового спроса на 1-2 метра.
Каждому свое решение
Застройщики оперативно реагируют на изменения предпочтений покупателей. Специалисты E3 investment обработали и сравнили данные по метражам выставленных застройщиками на продажу квартир (эконом- и комфорт-класса) в новых проектах в 2013 и в 2015 годах. В основу обзора был взят рейтинг 10 крупнейших застройщиков Петербурга по объемам завершенного строительства в 2014 году, составленный специалистами БКН.РУ (в сравнительной таблице не отражаются данные по СК «Дальпитерстрой», так как эта компания не выводила в продажу новые корпуса и жилые комплексы в 2015 году).
Выяснилось, что не все застройщики сокращали метражи предлагаемых к продаже квартир в сегменте массового спроса: Setl City, «ЛенСпецСМУ» и «ЛСР-Недвижимость» увеличили минимальную площадь квартир в своих жилых комплексах. Наибольший прирост – 1,3 кв.м – наблюдался у «ЛенСпецСМУ» (в этом году компания вывела в продажу всего один жилой комплекс сегмента масс-маркет – ЖК «Ландыши», другие жилые комплексы застройщика со стартом продаж в 2015 году относятся к сегментам «повышенный комфорт» или «бизнес» и не учитываются при сравнении).
Максимальное сокращение метражей в новых корпусах в 2015 году по сравнению с 2013-м зафиксировано у «Главстрой-СПб». В седьмой очереди ЖК «Северная долина» реализовывались квартиры студии площадью 20,2 кв.м, в то время как в очередях, выпущенных в продажу двумя годами ранее, площадь минимальной студии составляла 24,8 кв.метров – застройщик сократил минимальный метраж на 4,6 «квадрата». В компании посчитали, что в данном сегменте покупатели ориентируются на минимизацию трат в ущерб комфорту проживания, полагают в E3 investment. Впрочем, в последующих очередях таких маленьких метражей уже не предусмотрено. В целом, констатируют аналитики, по застройщикам наблюдается разнонаправленная динамика. Кризис заставляет каждого девелопера адаптировать свои бизнес-модели. Кто-то сокращает метражи с целью по меньшим, чем у конкурентов, ценам предложить потребителю жилье в той же локации. Другие предпочитают незначительно увеличивать метражи, чтоб привлечь и покупателей, которые до кризиса ориентировались на более высокий уровень комфорта.
Как подчеркивают авторы исследования, большие различия можно наблюдать, сравнив разницу в минимальных метражах в разных очередях одних и тех же жилых комплексов, выпущенных в продажу в 2013 и 2015 году. Больше всего понизилась планка минимального метража в ЖК «Юнтолово» за счет того, что во второй очереди застройщик запроектировал квартиры-студии, которых совсем не было в первой очереди. На целых 5 метров сократились площади однокомнатных квартир в ЖК «Новая Охта» в Девяткино, но студии в этом жилом комплексе по-прежнему не предусмотрены. На 3,5, 3 и 2,5 кв.м уменьшились минимальные площади в ЖК «Муринский посад», «Жемчужный фрегат» и «Вернисаж».
Универсальная «евродвушка»
Тенденция к сокращению количества продаваемых квадратных метров заметна, уверены специалисты E3 investment. Многие из покупателей, которые планировали купить большую одно- или двухкомнатную квартиру, переоценив свои возможности, выбирают меньшие метражи. В последнее время растет популярность «евродвушек» с кухней-гостиной и спальней (об этом говорит увеличение верхней планки метражей однокомнатных квартир в таблице) Как полагают аналитики, такой тип квартир выбирают все чаще и покупатели традиционных однокомнатных квартир, и покупатели двухкомнатных квартир, которые теперь таким образом сокращают свои траты на покупку жилья.
Несмотря на кризис, доля минимальных по площади квартир-студий в предложении застройщиков не увеличивается, подчеркивают в E3 investment. Наибольшая доля малогабаритных квартир у застройщиков представлена в ближайших пригородах и районах массовой застройки на окраинах у КАД. Так, в Девяткино доля студий площадью 19-24 «квадратов» особенно велика, в некоторых жилых комплексах доля малометражных студий превышала 50% от общего числа квартир. Такие небольшие квартиры интересуют покупателей первого жилья, студентов, молодые пары, часто пенсионеров, продавших недвижимость в регионах, чтобы переехать в более благоприятный климат или поближе к детям.
Инвесторы демпингуют
В годы инвестиционного бума в недвижимости рынок минимального по площади жилья получал мощную подпитку со стороны инвесторов, а в настоящий момент он насыщен – инвесторы продают квартиры-студии в готовых домах со значительными скидками, утверждает Константин Сергеев. На этом фоне застройщики в целях оптимизации проектных решений вынуждены не сокращать метражи, а увеличивать ассортимент предлагаемых квартир. Им необходимо учитывать интересы тех, кто ищет минимальный по стоимости вариант – то есть самые компактные квартиры, и тех, кто желает получить более высокий уровень комфорта за те же деньги, и тех, кто теперь выбирает комфорт-класс вместо бизнес-класса двумя годами ранее. Поэтому в современных жилых комплексах присутствуют как просторные, так и очень маленькие квартиры. Например, минимальная площадь квартиры в новостройке в Петербурге – в жилом комплексе «Я-Романтик». Застройщик вывел в продажу квартиры-студии метражом 17,5 кв.м, при этом максимальная площадь студий в этом же ЖК составляет 30 кв.м, присутствуют все типы квартир, включая «евродвушки» и «евротрешки».
Финансовые проблемы и падение уровня потребительской уверенности приводят к тому, что запросы большинства покупателей становятся скромнее, признают авторы исследования. С другой стороны, покупатели в условиях снижения цен на недвижимость за прежние деньги хотят получить более высокий уровень комфорта. Сегодня наиболее популярные метражи могут сократиться на 1-2 метра, но не более. При этом, уверены специалисты E3 investment, запроектировать минимально возможный метраж недостаточно без создания концепции максимально эффективного использования площади квартиры и создания комфортной среды на предоставленных квадратных метрах.
