Российский рынок недвижимости уже год страдает от нехватки покупателей: предложение остается невостребованным во всех ценовых сегментах. Между тем компании, работающие с зарубежным жильем, напротив, на спрос не жалуются. Многие россияне по-прежнему уверены, что покупка апартаментов или вилл в теплых краях — не роскошь, а способ сохранить деньги
Находясь в глубоком кризисном пике, недвижимость во всем мире продолжает терять в цене. Правда, динамика эта весьма неоднородная. Где-то снижение идет давно и уже подходит к концу, где-то, напротив, все только начинается. В Европе больше всего пострадал рынок Латвии, которая стала «лидером»: цены просели в прошлом году на 33%. Также значительно подешевела недвижимость Великобритании, Испании, Норвегии, Исландии, Португалии, Литвы, Ирландии и др. По мнению руководителя отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость» Юлии Титовой, наибольшее падение цен наблюдается в тех странах, рынок недвижимости которых был сильно перегрет. В ряде стран сказались и последствия строительного бума. «Так, в Испании в последние годы очень активно шло строительство, которое стимулировал высокий спрос со стороны иностранцев. С началом кризиса они ушли, а рынок оказался перенасыщен», — рассказывает гендиректор компании «Миэль DPM» Наталья Завалишина.
Незначительно снизились или даже чуть подросли цены в Нидерландах, Германии, Болгарии, Египте, Словакии, Швейцарии, Австрии, на Кипре. Впрочем, и здесь коррекция все заметнее. В первую очередь это относится к Болгарии, столь популярной у российских инвесторов. По данным Global Property Guide, уже в последнем квартале 2008 года средняя цена 1 кв. м потеряла 5,3% по сравнению с предыдущим. По мнению многих аналитиков, это конец цикла роста. И дело не только в том, что рынок и так уже перегрет и переполнен предложением. Рост цен в предыдущие годы обеспечивался в основном иностранными инвесторами, вкладывающими деньги в местные курорты. Однако в связи с кризисом инвестиционные возможности европейцев снизились. Спрос упал, а многие владельцы новеньких апартаментов и вилл выставили их на продажу. Плавное снижение началось также в Израиле и Словакии. «Можно предположить, что значительное снижение цен произойдет в этом году в странах Восточной Европы, кроме Прибалтики, где основное падение уже, скорее всего, пройдено», — полагает гендиректор АН «Доки» Валерий Барнинец.
Ситуация складывается неравномерно не только на рынках Европы, но и внутри каждой страны. Так, в той же Болгарии рынок затоварен курортной недвижимостью, и падение цен на нее неизбежно. Однако в Софии и ее пригородах цены стабильны и, скорее всего, останутся такими. Здесь спрос всегда формировался за счет потребностей местного населения, и рынок никогда не был перегрет. В Испании также есть свои исключения из правил: вся страна переживает настоящий коллапс, но рынок жилья в Барселоне почти вышел из него.
Из всех зол…
По мнению аналитиков Global Property Guide, сегодня в Европе не лучшее время для покупки недвижимости. Жилье здесь по-прежнему слишком дорого, да к тому же обременено высокими налогами. Кроме того, кризис продолжается, и активного экономического роста в ближайшее время не предвидится. Падение стоимости жилья и снижение доходности от сдачи его в аренду мало располагают к инвестициям. Логичнее было бы немного подождать.
Но, несмотря на это, россияне продолжают покупать квадратные метры за границей. По данным компании IntermarkSavills, количество заявок от покупателей в 2009-м увеличилось на 30% по сравнению с прошлым годом. Эксперты Knight Frank заявили о 15-процентном повышении спроса на зарубежные «фазенды», правда, по их словам, рост числа сделок идет в основном в элитном секторе. «Я не могу сказать, что увеличилось количество сделок, оно примерно такое же, как и было в прошлом году, но однозначно вырос интерес», — добавляет Наталья Завалишина. И для этого есть свои основания: когда многие банки испытывают проблемы с ликвидностью, а фондовый рынок нестабилен, недвижимость становится наиболее привлекательной сферой для сохранения сбережений. «Даже значительное снижение цен на рынке недвижимости, которое сегодня можно наблюдать во многих странах, имеет свой порог, ниже которого цены не упадут. К тому же, если цена объекта упала на 25%, это не значит, что его владелец уже в убытке. Он потеряет деньги только в случае продажи жилья», — объясняет директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
Почему же россияне вкладывают деньги не в родные, к примеру, московские метры, а в дальнее зарубежье. Дело в том, что стоимость жилья в России хоть и упала, но имеет еще огромный потенциал для удешевления. Кроме того, местная недвижимость в большинстве случаев уступает по соотношению цена—качество зарубежным аналогам. Учитывают инвесторы и тот факт, что российский рынок жилья куда более рискованный, особенно если речь идет о новостройках: квартиры в последних по-прежнему продаются по «серым» схемам, ставящим под удар покупателя.
В результате если в докризисное время россияне выбирали зарубежные объекты, чаще руководствуясь возможностью получения второго гражданства, визовых послаблений, отдыха, то сейчас в основе покупки лежит инвестиционный интерес.
Ставка на стабильность
Сегодня в арсенале покупателя имеется две основные стратегии покупки квартиры или дома за границей. Первая предполагает сохранение вложений — покупка объекта на стабильных рынках, где недвижимость, возможно, не слишком наберет в цене, но и не обесценится. Правда, с выбором «надежных метров» не все просто. Многие города и страны, считавшиеся оазисом стабильности, в том числе и в плане цен на жилье, неожиданно перестают быть таковыми. В качестве примера часто говорят о рынке Дубая (ОАЭ). «Стоимость жилой недвижимости здесь выросла в 2008 году почти на 60%, тем не менее большая часть этого прироста может сойти на нет в текущем году», — считает руководитель зарубежного отдела компании Knight Frank Елена Юргенева. Сегодня жилая недвижимость Дубая крайне неликвидна: ее никому не продашь и не сдашь в аренду, отмечают эксперты.
Для сохранения денег имеет смысл выбирать старые, проверенные историей рынки с устойчивой экономикой — Швейцарию и Австрию. Правда, в первой существуют довольно серьезные ограничения на покупку недвижимости иностранцами: свободная продажа допускается лишь в кантоне Во. «Франция и Швейцария торгуют альпийским жильем уже 30 лет, и перспективы роста объектов, расположенных в зонах горнолыжных курортов, довольно умеренные. Австрия более привлекательна, поскольку активные продажи пошли недавно и цены относительно низки. Думаю, что рост австрийского рынка составит 7–10% в год», — говорит Игорь Индриксонс. По данным Global Property Guide, в Вене стоимость 1 кв. м жилья в 2005–2008 годах росла на 5,7–7,6% в год.
Главный же минус стабильных рынков — высокий порог входа. Так, цены на апартаменты в Швейцарии колеблются в районе ?4–5 тыс. за 1 кв. м. Квартиру во Флумсерберге (площадь 80 кв. м) с видом на Альпы можно купить за ?400 тыс., а в Вилларе жилье (51 кв. м) продается за ?230 тыс. В Австрии цены пока чуть ниже: небольшую квартиру (около 40 кв. м) можно присмотреть за ?150 тыс.
Рассматривая более доступные варианты, стоит обратить внимание на главные составляющие: популярность данного места у туристов и факторы, ее обеспечивающие. Это, во-первых, транспортная доступность (количество авиакомпаний, которые прилетают сюда), уровень развития туристической инфраструктуры. Важно помнить, что не всегда наиболее выгодные объекты совпадают с теми, которые активно предлагаются на рынке. Так, если брать популярный в России Кипр, то чаще всего посредники, продающие там жилье, предлагают дома и квартиры в Ларнаке и Лимасоле. Между тем почти 70% туристического потока из Европы приходится на Пафос, так как здесь находится аэропорт, где обосновалась большая часть европейских компаний-дискаунтеров. Стоимость апартаментов здесь начинается от ?100 тыс. Та же ситуация с Турцией: на российском рынке больше всего предложений от продавцов жилья в Анталии, зато среди европейских туристов большей популярностью пользуется Бодрум, где отлично развита инфраструктура для яхтенного спорта. Недвижимость в Турции пока одна из самых дешевых в Европе: в том же Бодруме можно стать собственником приличных апартаментов всего за ?70 тыс. Жилье как Кипра, так и Турции будет по-прежнему пользоваться спросом в силу своей доступности — может быть, расти в цене не будет, но и не подешевеет.
Поймать в падении
Вторая стратегия — покупка недвижимости на падающих рынках, а продажа после возобновления роста. Кризис действительно предоставляет такую возможность. Правда, как обычно, она сопряжена с довольно существенными рисками. Первый из них — сложно определить, достиг рынок дна или еще нет. Во многих странах цены уже снизились на 30–40%. Кажется, куда больше? Но и окончания кризиса пока не предвидится, а значит, есть и возможности для дальнейшего падения.
«Для инвесторов правильнее всего покупать на приближении ко дну, в тот момент, когда значительное падение цен уже произошло и идут лишь незначительные колебания, — советует Юлия Титова. — Если продавцы еще идут на уступки, значит, нижний пик еще не прошел. Как только диктовать условия начнут продавцы, значит, дно пройдено. И не только его нижняя точка, но и те прилегающие к ней отрезки, на которых выгодно покупать недвижимость».
Среди стран, которые находятся в «нижней фазе», эксперты называют Англию, Францию, Испанию, страны Прибалтики, США, Португалию, Ирландию. «По многим объектам в Испании также достигнут ценовой минимум. На них с ноября 2008 года существенных ценовых изменений вниз не произошло. В то же время те застройщики, которые ранее шли на значительные уступки покупателям и уже продали ряд объектов по сниженным ценам, начинают отказываться от дисконтных программ и спецпредложений и предлагают свои объекты по рыночным», — рассказывает Наталья Завалишина.
Однако покупка любой подешевевшей недвижимости на одном из этих рынков еще не сулит прибыли. Другой существенный риск инвестора — приобретение неликвидного объекта. Высокий рост рынка не всегда совпадает с высокой ликвидностью. Даже если недвижимость подорожает на 30%, это не значит, что продать ее и зафиксировать прибыль станет легче. «Очень многих сегодня прельщает покупка объекта, подешевевшего на 50–60%. Да, такие варианты есть. Например, в негритянских районах американских городов. Вопрос в том, что потом делать с этим объектом. И поднимется ли его цена в ближайшие годы?» — считает Игорь Индриксонс. Поэтому при инвестиционном выборе эксперты советуют в первую очередь оценивать именно ликвидность объекта, а не степень его дешевизны.
В этом смысле наибольший интерес представляет покупка качественного жилья — хороших квартир и домов — в престижных районах Лондона, Парижа, Нью-Йорка. За последние полтора года цены в английской столице упали в среднем на 25%. Такое же падение было здесь и после кризиса 1991 года. Потом начался постепенный рост: правда, цены вышли на докризисный уровень только через пять лет. Для большинства российских инвесторов, имеющих сбережения в долларах и евро, местная недвижимость сейчас привлекательна еще из-за падения фунта стерлингов: с учетом колебаний валюты покупка недвижимости здесь может обойтись фактически на 50% дешевле, чем год назад. Правда, и здесь эксперты не советуют гоняться за совсем дешевыми объектами: если стоимость жилья упала на 80%, нелишним будет задаться вопросом, почему это произошло. Возможно, квартира или дом расположены в отдаленных непрестижных районах города, и даже через десять лет покупатель не сможет «отбить» вложения.
Не жди продажи
Чтобы получить доход от зарубежной недвижимости, не обязательно дожидаться, пока ее стоимость вырастет на десятки процентов. Пока кризис притормаживает цены, можно сдавать квартиру или дом в аренду. Доходность от нее скромная, но стабильная — 4–7% годовых в зависимости от страны и объекта. Но в отдельных случаях можно получить и больше. Так, по словам Игоря Индриксонса, сдача апартаментов Бодруме приносит владельцам до 12% годовых. «Недвижимость в Турции сравнительно недорогая — ?1000–1300 за 1 кв. м, а европейцы, приезжая туда, привозят и европейские расценки на съемное жилье. Если в Испании или на Кипре они могут расстаться с ?300 в неделю за двуспальные апартаменты, то и здесь за аналогичное предложение легко выложат ?250», — говорит он.
Впрочем, заранее прогнозировать прибыль сложно, особенно на фоне кризиса. Так, по данным АН «Доки», в прошлом году максимальную доходность от аренды приносила недвижимость в Венгрии, Польше, Нидерландах, Франции, Болгарии и на Кипре. Но разные объекты будут приносить совершенно разные деньги. К сожалению, даже у экспертов нет универсального описания жилья, которое можно сдать наиболее выгодно. Точнее, на каждом курорте и в каждом городе оно будет своим — в зависимости от категории арендаторов, туристического потока, продолжительности сезона и т. п. В австрийских Альпах, где сезон продолжается всего три месяца, наибольшую отдачу дает сдача в аренду студии на 30–40 кв. м. Такие квартиры всегда востребованы и легко сдаются. На Кипре, где туристический сезон продолжается девять месяцев в году, спросом пользуются апартаменты от 80 до 100 кв. м.
Если непредсказуемость доходов не устраивает инвестора, он может воспользоваться схемой гарантированной ренты. При покупке новостройки западные девелоперы и управляющие компании нередко предлагают гарантированную ренту: они сдают вашу квартиру в аренду и вне зависимости от полученного дохода ежемесячно выплачивают вам оговоренную сумму — допустим, 7% стоимости дома или квартиры в год. Схема гарантированной ренты действует в течение определенного количества лет после окончания строительства, во время которых вы имеете право и сами использовать данное жилье в своих целях — но не более четырех-шести недель в году.
Эта схема иногда применяется как своего рода альтернатива долговременной рассрочке. Например, покупатель вносит за объект 20–30% ее стоимости. В течение следующих пяти-десяти лет он пользуется своими апартаментами несколько недель в году, а в остальное время она сдается — арендные платежи идут в счет ее оплаты. То есть объект выкупает сам себя. По истечении срока гарантированной ренты инвестор по желанию может продлить договор с управляющей компанией или забрать квартиру полностью в свое пользование. Наиболее широко эти схемы распространены в традиционно курортных регионах — Турции, Болгарии и Египте.
Фото: www.realty365.ru
