Российскому рынку недвижимости уже скоро два десятка лет, но пока он все еще довольно разношерстный. Участники никак не могут выработать единые правила игры, которые устраивали бы всех. Что же мешает данной отрасли стать цивилизованной? На этот вопрос отвечает президент Московской ассоциации риэлторов Анна Лупашко.
— После отмены лицензирования риелторской деятельности прошло шесть лет. Рынок стал свободнее, доступнее. Но мы вынуждены фиксировать и негативные последствия этих событий — сегодня почти каждый желающий может назвать себя риелтором.
Компании, которые работают в нашем секторе долго и профессионально, состоят в объединяющей их общественной организации — Московской ассоциации риэлторов (МАР) — и прошли процедуру добровольной сертификации своих услуг, вынуждены постоянно противостоять недобросовестной конкуренции. Многократно возросло число сделок, проводимых при помощи частных маклеров. Обычно они работают без образования юридического лица, не зарегистрированы как индивидуальные предприниматели и, соответственно, не платят налоги. Их деятельность существенно затрудняет развитие рынка.
— Какие же существуют методы борьбы с частными посредниками? Повышение качества услуг, предоставляемых агентствами недвижимости? Снижение процента комиссионных? Или есть иные способы убедить людей в том, что решать жилищные проблемы лучше при помощи специалистов?
— Я считаю, что общественным организациям риелторов нужно объединить усилия по созданию единого реестра сертифицированных агентов и брокеров. Тем самым мы сможем обозначить для потребителей круг людей, имеющих право на доступ к профессии. Чтобы клиент при обращении к специалисту был уверен, что деятельность последнего законна, а качество услуг будет надлежащим. К сожалению, в целом по России в этом отношении ситуация плачевная. В Москве, пожалуй, проще: здесь много надежных риелторских компаний. А в некоторых городах России штат фирм, работающих с недвижимостью, до сих пор составляют случайные люди.
Подобные конторы можно открыть легко, без проблем и где угодно, например в бывших гаражах. Достаточно просто повесить объявление «Агентство недвижимости» — и новоявленные «специалисты» готовы обслуживать клиентов. С таким положением дел, безусловно, нужно бороться.
Следует шире пропагандировать в обществе деятельность сертифицированных риелторов, рассказывать о том, насколько велик может быть риск при обращении к сомнительным маклерам. Люди должны знать, что только помощь профессионалов обеспечит безопасность сделки. А компаниям, конечно, следует постоянно совершенствовать качество услуг.
— И все же граждан, идущих к черным маклерам, зачастую не останавливает даже мысль о том, что, экономя на комиссии фирме, они в будущем могут потерять квартиру, которая стоит намного дороже.
— Действительно, дешевизна индивидуалов почти всегда связана с полным отсутствием каких-либо гарантий. Им не нужно создавать и поддерживать деловую репутацию, что, несомненно, важно для фирмы, особенно если она намерена работать на рынке не один год. Но клиентам стоит учитывать, что при каких-либо конфликтах с агентством у них есть способы защиты. Можно обратиться в комиссию по разрешению споров в самом агентстве или даже в Комитет по защите прав потребителей МАР. С частником гарантий нет никаких, и большинство покупателей квартир это понимают. В наше время нужно привыкнуть к мысли, что услуги специалистов имеют цену, но и платить есть за что.
— Однако порой и фирма не может похвастать высокой квалификацией сотрудников. Тем более что сейчас для выхода на рынок не нужна лицензия. Как правильно сделать выбор, на что следует обращать внимание в первую очередь?
— Выбор риелторской компании в настоящее время для потребителя затруднителен. Я советую обращать внимание на стаж работы агентства.
Кроме того, нужно обязательно выяснять, входит ли фирма в состав МАР и, соответственно, РГР. Членство в Ассоциации означает, что компания прошла сертификацию и предоставляет стандартизированные услуги, гарантируя уровень их качества. Это важно, так как в настоящее время нет законодательства, четко регламентирующего деятельность по операциям с недвижимостью, поэтому каждый риелтор, каждый юрист используют тот договор, который, по его мнению, будет в большей степени защищать его права, а не клиента. В ситуации, когда услуги членов Ассоциации сертифицированы, потребитель защищен гораздо в большей степени. Компания, входящая в общественную организацию, готова следовать кодексу этики — это гарантия того, что она будет соблюдать нормы, которые регулируют отношения риелторов и клиентов.
— Зачастую при совершении альтернативной сделки возникают конфликты, связанные с ростом стоимости квартиры. Бывают случаи, когда буквально за несколько дней до подписания договора продавец поднимает цену. А если квартиру приобретают с использованием ипотечного кредита и необходимая сумма выделена банком? В этом случае лишних денег у покупателя просто нет. Происходит срыв сделки. Люди недовольны, порой ругают риелторов, хотя те бывают ни в чем не виноваты. Что делать в такой ситуации? Может ли Ассоциация принять документ, который обязал бы компании следовать правилу: если внесен аванс, цена квартиры какое-то время остается неизменной. Каков на сей счет заграничный опыт?
— Не нужно забывать, что квартира — это чья-то собственность. Рынок есть рынок, каждый покупатель хочет купить как можно дешевле, а продавец — продать как можно дороже. И мы не можем запретить последним поднимать цены. Рост стоимости недвижимости характерен для многих высокоразвитых стран. Например, в Англии за последние три года цены выросли вдвое. Но если регулировать это явление какими-то насильственными мерами, можно вызвать обратную реакцию, люди начнут искать обходные пути. Сделки в условиях растущего рынка, безусловно, сложны, они под силу только профессионалам.
— Много ли обращений в Комитет по защите прав потребителей? Бывают ли люди довольны вынесенными решениями? Как компании реагируют на замечания? И что, на ваш взгляд, стоило бы изменить, чтобы комитет работал более эффективно и продуктивно?
— Сегодня права потребителя риелторских услуг весьма надежно защищены, поскольку у клиентов есть возможность предъявить претензии сначала в конфликтную комиссию самой компании, затем — в Комитет защиты прав потребителя в МАР и, наконец, в независимый третейский суд участников рынка недвижимости.
Количество решений Комитета в пользу клиентов или компаний — примерно одинаковое. Если же компания не выполняет решение комитета, встает вопрос о ее исключении из МАР. На мой взгляд, система защиты прав потребителя риелторских услуг в Москве работает достаточно эффективно.
— Проверка квартиры на юридическую чистоту — самая, вероятно, важная составляющая сделки. Но осуществляют ее по-разному. В одних фирмах все дела ведут агент с менеджером, а юрист только смотрит потом документы. А где-то агент только ищет объект, а проверку осуществляют юристы или специальные сотрудники. Скажите, какая, на ваш взгляд, схема оптимальна?
— Я считаю, что наиболее эффективный метод — выполнение каждым своих обязанностей. В компании «Рескор» так работают уже почти 14 лет, и за это время ни одна сделка не была оспорена. Проверку юридической чистоты у нас осуществляют специалисты, имеющие юридическое образование. Такая схема, во-первых, повышает надежность операции для клиента, а во-вторых, снижает нагрузку на агента — он занят только своим прямым делом. Есть у подобной системы и еще одно преимущество — она снижает вероятность проведения левых сделок.
— Расскажите, пожалуйста, немного об опыте «Рескора». Как у вас проходит проверка квартиры на юридическую чистоту?
— Это сложная процедура, в которой участвуют высококвалифицированные сотрудники. Если говорить предметно — мы обязательно проверяем правоустанавливающие документы, при этом особенно тщательно прослеживаем все переходы права. Юристы нашей компании изучают историю квартиры с момента постройки дома. Кто был прописан и куда выбыл, проводились ли отчуждения квартиры по доверенности, есть ли разрешения органов опеки по предыдущим сделкам и т. д. Один из важных этапов проверки — участие несовершеннолетних в приватизации квартиры, а также вопрос о том, не были ли при этом нарушены их права. Если квартира перешла по наследству, также могут возникнуть сложные моменты, которые надо тщательно контролировать.
Проверку проходят абсолютно все документы. Справки из БТИ, финансово-лицевой счет, выписка из домовой книги, справки об оплате налога (по наследству, дарению), выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), сведения о том, произведена ли в квартире перепланировка, даже справки из психоневрологического диспансера — все множество бумаг трудно перечислить.
Осталось добавить, что все сделки заверяет руководитель юридического управления компании. Эти меры направлены на то, чтобы ни одному человеку, купившему квартиру с помощью профессионального агентства недвижимости, не грозили впоследствии судебные процессы.
— Повлияет ли на работу риелторского сообщества недавно принятый закон о саморегулируемых организациях?
— Безусловно. Мы очень рады, что государство пришло к решению о необходимости регламентирования этой сферы деятельности. МАР, безусловно, станет саморегулируемой организацией, и мы надеемся, что доступ к профессиям со временем станет возможным только для компаний, входящих в подобные общественные саморегулируемые организации. Ведь цель всего, что мы делаем, можно выразить одной фразой — сделать рынок недвижимости более цивилизованным.
Беседу вел Вениамин Вылегжанин
