На рынке новостроек до сих пор нет единого ценового тренда. Цены на объекты, находящиеся на стадии активного строительства, повышаются застройщиками на 3-5% в месяц. В тех объектах, строительство которых либо заморожено, либо не ведется, квартиры продолжают дешеветь. Риэлторы уже прогнозируют дефицит "живых" квартир, но не завтра, а тогда, когда рынок ипотеки восстановится.
Дифференциация рынка новостроек и его участников стала особенно четко прослеживаться к концу первого полугодия. Застройщики Москвы и Подмосковья разделились на две категории - одни адаптировались к кризисным явлениям, имеют возможность продолжать строительство и находят такую цену предложения, по которой их квартиры покупаются. Вторые еще в 2009 году заморозили свои объекты и не смогли предложить рынку равновесную цену.
"Поскольку "неактивные" объекты составляют более 50% от всего объема предложения, покупатель может ошибочно констатировать снижение цен, - предупреждает генеральный директор "Трамп Реал Эстейт" Ольга Шакалова.
"В этом и есть основной "подводный камень" общей аналитики, отражающей снижение цен, - продолжает Ольга Шакалова. - Неправильно оценив тенденцию к снижению, покупатель имеет большие шансы вложить денежные средства в ненадежный объект, в том числе и в "долгострой".
Ценовые рамки
По данным компании "КОНТИ", средняя цена на новостройки по городу составляет сегодня порядка 170 000 руб./кв. м. Средняя цена для эконом-класса - 105 000-110 000 руб./кв. м, для бизнес-класса 175 000-180 000 руб./кв. м, для элитных объектов 200 000-250 000 руб./кв. м. Рост за первое полугодие составил 5-7%. "На рынке действительно наблюдается сильное варьирование цены квадратного метра в зависимости от того, ведется строительство дома или нет, - соглашается Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. - В активно строящихся домах цены растут. Однако в отношении домов, где строительство приостановлено, правильнее говорить не об отрицательной динамике, а об отсутствии спроса: даже при условии существенной дельты по стоимости количество людей, готовых инвестировать средства в них, ничтожно мало".
Наиболее активен сегодня спрос на новостройки, находящиеся в высокой стадии готовности, либо на объекты, где ведется явное активное строительство. "По сравнению с 2009 годом спрос увеличился в два раза, однако докризисного уровня он еще не достиг, - говорит директор службы маркетинга УК "Пересвет-Инвест" Ирина Кирсанова. - Причем если с весны 2009-го начал отмечаться спрос на новостройки Подмосковья, то с осени того же года стали пользоваться спросом новостройки Москвы. В регионах ситуация несколько иная - там спрос до сих пор еще не восстановился".
Из всех сегментов в настоящее время наиболее востребован эконом-класс. "Для потребителя сегодня очень привлекателен рынок строящихся домов эконом-класса, - комментирует Ирина Кирсанова. - Цены на них в период кризиса ниже, чем на готовые объекты. Строятся панельные дома быстро, поэтому когда рынок недвижимости начнет подниматься, такие квартиры уже будут готовы и, естественно, вырастут в цене".
Но самым популярным стал формат жилых комплексов повышенной комфортности благодаря оптимальному соотношению цена-качество. Эксперты называют этот формат комфорт-классом, к которому относят жилье, занимающее промежуточное положение между эконом- и бизнес-классом. Оно возводится в спальных районах с улучшенными характеристиками, в связи с чем по стоимости немного дороже эконома (на 10-15%). "Удачные объекты эконом- и комфорт-класса, расположенные в шаговой доступности от метро, раскупаются молниеносно, - отмечает руководитель отдела маркетинга ГК "Пионер" Ирина Романова. - Также высок спрос на небольшие квартиры в современных панельных домах, поскольку они имеют наиболее низкую цену метра и относительно небольшие, но комфортные габариты. В итоге конечная стоимость таких квартир остается доступной".
Что касается жилья бизнес-класса, то, по оценкам экспертов компании Penny Lane Realty, здесь спрос восстановился пока лишь на 10%. На сегодняшний день доля покупок на первичном рынке в этом сегменте составляет максимум 25-30% от всего объема сделок с жилой недвижимостью бизнес-класса. В элитном сегменте первичный рынок "ожил" на 50%. Здесь особенно востребованы квартиры с отделкой. "Самое доступное предложение, по данным нашей компании, на рынке новостроек эконом-класса - в многофункциональном микрорайоне "Царицыно", - приводит пример директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. - В данном жилом комплексе можно найти квартиры с заявленной ценой квадратного метра $2350. Проект находится на начальной стадии строительства. В сегменте бизнес-класса самые доступные квартиры на сегодняшний день предлагают в жилом комплексе Sky house - от $5000. Стадия строительства комплекса - на уровне котлована. Самые дорогие квартиры первичного рынка сегодня предлагаются на Патриарших прудах в домах в Гранатном переулке. Это жилой комплекс "Гранатный, 6" (завершающая стадия строительства) и жилой комплекс "Гранатный Палас" (строительство завершено). Цены варьируются от $20 800 до $43 800 и от $26 000 до $45 000 соответственно".
Возможный дефицит
Согласно официальным данным, в 2010 году планируется ввести 3,1 млн кв. м жилья, что практически в два раза выше показателей 2008 и 2009 гг. Однако эксперты продолжают настаивать, что через год-два нас ждет дефицит жилья. "Дефицит на рынке новостроек - факт, который уже перешел из области прогнозов в реальность, остро ощутимый во всех сегментах рынка", - уверен Алексей Белоусов. "Часть строек сегодня разморожены и активно возводятся. Однако я не ожидаю восстановления полного объема строящихся объектов в текущем году, - говорит Александр Зиминский. - Пока не все застройщики до конца успешно решили свои финансовые и иные проблемы, поэтому в нынешнем году процесс возобновления уже начатого строительства будет идти постепенно. Восстановления объема позапрошлых лет не предвидится, а дефицит качественных предложений только усилится. Завершение большинства проектов мы сможем увидеть только к 2012 году, но это при условии, что темпы восстановления экономики, и в частности рынка недвижимости, не изменятся. При менее оптимистичном варианте развития времени для их восстановления понадобится куда больше".
Как замечают эксперты, в Москве дефицит предложения обусловлен еще и тем, что около 60 перспективных проектов попали под сокращение в связи с законом о точечной застройке. То, что дефицит уже есть и его объем нарастает, подтверждает высокий спрос на квартиры в настоящий момент, хотя кризис еще не закончился и нестабильность экономики до сих пор сохраняется.
При этом участники рынка опровергают утверждение, что строить при нынешних, слегка просевших, ценах на жилье невыгодно. Ведь сократилась и себестоимость строительства. По подсчетам специалистов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", даже при минимальных ценах, скажем, на квартиры эконом-класса рентабельность строительства в столице составляет 20-25% годовых. Не докризисные сверхприбыли, конечно, но именно при аналогичной рентабельности в Москве начался строительный бум 2000-2005 годов. "Думаю тренд роста цен на фоне тающего предложения продлится минимум до конца года, - считает директор по маркетингу и продажам компании "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин. - Пока реально не заработала ипотека, на первичном рынке цены будут ползти вверх медленно. Однако если банки снова станут кредитовать приобретение жилья в новостройках, рынок ожидает всплеск платежеспособного спроса, который компенсировать адекватным ростом предложения не получится. В этом случае вероятен сценарий трехлетней давности, когда прайс-листы застройщиков пересматривались каждую неделю, а сделки на вторичном рынке постоянно срывались из-за значительного роста рыночных цен во время переговоров и оформления".
Учитывая особенность московской недвижимости, которая является популярным инструментом финансового рынка, эксперты предполагают, что нестабильность экономической ситуации стран еврозоны приведет к выводу инвесторами сбережений из традиционных, ставших высоко рискованными, инструментов накоплений (банки, ценные бумаги, валюта) с последующим инвестированием в московскую недвижимость, являющуюся одним из наиболее надежных способов сохранения и преумножения капитала. В этом случае спрос спровоцирует рост цен. "Ситуация меняется не только на рынке жилья, но и на рынке строительных материалов. В частности, только за первую половину июня цемент подорожал почти на 15%, а отдельные категории - на 30%, что неизбежно отразится на себестоимости жилья", - заключает Алексей Белоусов.
Фото: metrkv.ru
