Как отмечают риэлторы, все больше россиян задумываются о приобретении зарубежной недвижимости в инвестиционных целях. И это правильно. Во-первых, недвижимость в Лондоне можно купить в кредит, а, во-вторых, ее потом можно сдавать в аренду и получать доход.
Нерезиденты Великобритании имеют полное право на получение ипотечного кредита в английском банке. Необходимо сразу оговориться, что процесс это трудоемкий и требующий больших временных затрат и знания британского рынка финансирования. Иностранцу в Европе достаточно трудно получить выгодный ипотечный кредит. Великобритания - одна из немногих стран, которая недавно значительно облегчила процедуры получения ипотеки для иностранных граждан. Можно оформить ипотеку на основании доходов покупателя в России.
Как отмечает глава департамента по связям с общественностью, компания Adelanta Consulting Екатерина Евлентьева, существуют два вида кредитов. Это может быть Residential (выдается тем, кто планирует приобрести недвижимость для личного использования и имеет резидентский статус). Такой кредит выдается в размере суммы, равной максимально пяти годовым доходам заявителя, но до 90% от суммы стоимости объекта при достаточном уровне заявленного дохода. Второй вид кредита, это Buy-To-Let (выдается тем, кто приобретает жилье для последующей сдачи его в аренду при условии, что сумма ежемесячной арендной платы будет составлять не менее 120% от ежемесячных выплат по ипотеке). Размер такого кредита, как правило, не превышает 70% от стоимости объекта.
«Есть еще вариант "five years rolling", то есть кредит сроком на 5 лет с правом пролонгации. Договоры ипотеки также обычно предусматривают право досрочного погашения кредита с уплатой штрафных санкций, - дополняет директор компании Ashton Rose Василий Мяделец. - Для оформления кредита помимо стандартных документов - загранпаспорта; документов, подтверждающих адрес проживания; документов, подтверждающих факт владения квартирой или домом, также понадобятся документы, доказывающие доход и долги заемщика (Assets and Liabilities). Это могут быть любые документы, включая доказательства владения компанией, бухгалтерские документы фирмы, выписки с личного счета заемщика, рекомендации других банков, ценные бумаги".
Обычно банки выдают до 75% от стоимости объекта недвижимости. Срок кредитования зависит от возраста клиента и может составлять до 25 лет. «А максимальная сумма кредита может достигать 90% от стоимости объекта недвижимости», - отмечают эксперты компании «Adelanta Consulting».
«Процентная ставка по ипотечным кредитам обычно на 1,5 - 2,5 % выше ставки рефинансирования Банка Англии, которая в настоящий момент составляет 5,75% годовых», - утверждает ведущий специалист по зарубежной недвижимости Ostogenka Real Estate Валерия Суслова.
Или взять ипотеку в России
Тем не менее, есть другой путь приобретения недвижимости через ипотеку. «Российские банки не очень охотно предоставляют ипотечные кредиты под залог недвижимости, расположенной вне территории РФ. Более того, мне не известны банки, которые публично рекламировали бы данные кредитные программы. На мой взгляд, ключевую роль тут играет тот факт, что кредит под залог иностранной недвижимости – более ресурсоемкий продукт, требующий больших затрат, связанных с анализом кредитных рисков, выдачей кредита и обращением взыскания. С другой стороны, мы наблюдаем огромный потенциал внутреннего рынка, освоить который, как правило, является первостепенной задачей», - отмечает начальник управления партнерских продаж «Городского Ипотечного Банка» Дмитрий Шапочкин.
Поэтому сегодня многие банки предоставляют нецелевой кредит на приобретение зарубежного дома. Например, в «Городском ипотечном банке» заемщик может получить до 85% от оценочной стоимости имеющейся у него в собственности жилой недвижимости. Максимальный срок кредита под залог имеющейся в собственности заемщика жилой недвижимости составляет 25 лет, минимальный – 1 год, при этом процентные ставки в долларах США составляют от 9% годовых и от 10,49% годовых в российских рублях. Величина процентной ставки зависит от выбранных заемщиком условий досрочного погашения кредита и размера кредита от стоимости закладываемой недвижимости. А максимальная сумма кредита может достигать 1 млн. долл.
Такую возможность предоставляют многие банки. Например, ДжиИ Мани Банк в рамках своей ипотечной программы предлагает долгосрочный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости, в рамках которой заемщик может получить до 75% от стоимости закладываемой квартиры по одним из самых низких ставок на рынке.
Подобная программа есть также в продуктовой линейке банка DeltaCredit. Кредит выдается под залог имеющейся в России квартиры сроком на 10 лет по ставкам от 10,25% для кредитов в долларах и от 11,50% - в рублях. Максимальная сумма кредита – 300 тыс. долларов.
Банк Home Сredit готов предложить своим клиентам нецелевой кредит на срок до 25 лет с учетом дохода до 4-х созаемщиков под 11, 25% годовых.
И сдать в аренду
Английская недвижимость давно заслужила репутацию одного из наиболее ликвидных активов. Рынок квартир, сдающихся внаем, является подтверждением этому. Разброс цен на аренду очень большой. «Арендная стоимость того или иного объекта недвижимости напрямую зависит от его стоимости. Если цена квартиры 500,000 британских фунтов стерлингов, то аренда за неделю, как минимум, будет составлять 500 фунтов, не включая оплату за коммунальные услуги. Квартиры на короткий срок аренды (минимум 3 месяца) сдаются за плату, которая на 20-30% будет превышать сумму аренды той же квартиры на долгий срок», - уточняет Василий Мяделец.
При этом аренда однокомнатной квартиры составляет примерно 300 англ. фунтов стерлингов в неделю (около $600). Аренда двухкомнатной квартиры составляет порядка 450 англ. фунтов в неделю ($900), а трехкомнатной – около 550 англ. фунтов в неделю ($1100).
Однако доходы от сдачи недвижимости в аренду, по данным компании «Ashton Rose», в среднем колеблются от 2,80% до 7%. В целом же, по информации исследовательского центра Global Property Guide, доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости в Лондоне постепенно снижается. Как подтвердила руководитель департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Рената Матяш, «в течение последних трех лет для квартального роста была характерна определенная неустойчивость». Но при этом самый высокий рост стоимости аренды наблюдался в основных центральных районах Лондона (Челси, Мейфеа, Белгравия, Холланд-парк, Ноттинг-Хилл, Кенсингтон), где показатели среднего квартального роста составили 2,5% и 2,1%.
Приток иностранных богатых арендаторов в значительной степени повлиял на ситуацию на рынке аренды. В течение последних двух лет число иностранных арендаторов увеличилось. В 2007 году чуть более половины всех арендаторов элитной жилой недвижимости в центре Лондона являются иностранцами.
