Главный итог 2010 года – достигнутое равновесие практически во всех сегментах рынка. Новый, 2011 год, по прогнозам, будет также спокойным и создаст условия для дальнейшего стабильного развития. Однако любой чрезмерный рост цен снова разбалансирует рынок, считает Андрей Тетыш, председатель совета директоров «АРИН», президент Гильдии риелторов Санкт-Петербурга.
– В ушедшем 2010 году в целом сбылись прогнозы, сделанные по поводу этого периода еще в начале кризиса. Основным итогом минувшего года стал баланс практически во всех сегментах рынка недвижимости. Я говорю в первую очередь о балансе в ожиданиях продавцов и покупателей. В феврале-марте 2009 года эти ожидания были очень противоречивы: продавцы хотели получить от продажи примерно на 30% больше той суммы, которая была реальна на тот момент, покупатели надеялись приобрести недвижимость по цене примерно на 30% ниже справедливой для того времени. В результате цели продавцов и покупателей разошлись очень существенно, никто не был готов идти на сделку.
– Но ведь продажи все-таки совершались. Кто шел на компромисс?
– В последние два года сделки проходили и в нижнем, и в верхнем диапазонах этого «коридора ожиданий», в зависимости от того, какой из сторон и насколько срочно нужно было продать или купить недвижимость. Разброс цен по рынку также был очень значительным. Как следствие, после заключения договора купли-продажи оба его участника считали, что для них это была не самая выгодная сделка, ведь кому-то удавалось продать аналогичный объект дороже или приобрести дешевле. На сближение ожиданий продавцов и покупателей ушел целый год. Только этим летом покупатели, наконец, осознали, что ценника в 40 тыс. руб. за квадратный метр все-таки не будет. Хотя город, как один из магистральных покупателей, и пытался в 2009 году приобрести квартиры по цене чуть выше 39 тыс. руб. за кв. м. В последние месяцы диапазон ценовых ожиданий продавцов и покупателей стал абсолютно реальным. Где-то он чуть шире рыночного, однако находится в границах, в которых и должен пребывать в «здоровом» состоянии.
– С кем было сложнее работать в плане коррекции ожиданий: с продавцами или покупателями недвижимости?
– Риэлторские компании – не масс-медиа, мы впрямую не работаем с ожиданиями продавцов и покупателей. Мы на них влияем косвенными способами, например, с помощью информации по реальным сделкам. Но, честно говоря, ожидания физических лиц (продавцов) корректировать сложнее, чем работать с юридическими лицами. Собственники квартир значительно более инертны, по сравнению с участниками остальных сегментов рынка недвижимости. И корректировка их ожиданий – очень долгий процесс, в течение которого несколько десятков тысяч человек, желающих продать квартиру, должны изменить свое мнение о том, что реально, а что – нет на сегодняшнем рынке. Люди, безусловно, выслушают ваши аргументы, но суть сказанного доходит до всех по-разному. Многие не торопятся снижать цену просто потому, что у них есть время подумать. Поэтому если посмотреть на график средних цен, сформированный на основе цены предложения в 2009–2010 годах, становится очевидно: заявленная цена, основанная на ожиданиях продавцов, снижалась очень плавно. Хотя по реальным сделкам картина была совершенно противоположной: цены в феврале-марте 2009 года упали очень резко, и только в таком случае объекты продавались.
– Как вели себя продавцы в 2010 году?
– Сейчас переоцененные квартиры в листингах еще есть, но таких объектов меньше половины. Это характеризует здоровое состояние рынка. Я помню, как перед кризисом все обвиняли риэлторов, строителей и девелоперов в том, что они загоняют цены на недвижимость неведомо куда. Однако суть проста: есть человек – хозяин квартиры, и, естественно, он хочет получить за свой объект как можно больше. Он зарабатывает деньги и не хочет их терять. Да, он отталкивается от каких-то базовых ценовых показателей по рынку, но, как почти любой человек, переоценивает то, что имеет. Это нормальная логика продавца. Допустим, его квартира стоит 8 млн руб., но существует минимальная возможность, что она продастся за 10 млн. И человек будет ждать такого покупателя, если у него есть на это время. Такова же логика покупателя, только его интерес противоположен: он будет искать возможность купить значительно дешевле.
– Каков сейчас оптимальный срок продажи недвижимости?
– Продавец, если ему не нужна срочная продажа, всегда старается использовать все время, которое понадобится для выгодной реализации его собственности. Если квартира продается в течение недели-двух, это говорит о том, что цена была поставлена неверно – слишком занижена. Не все люди, которые потенциально хотели бы купить эту квартиру, ее посмотрели. Полгода – это нормальный срок экспозиции практически для любого состояния и сегмента рынка недвижимости. Месяц-два – также приемлемый срок, но лишь для ликвидной, типовой квартиры.
– Достаточно сложная ситуация продолжает сохраняться в сегменте загородной недвижимости, где средний срок продажи объекта достигает десяти месяцев. Когда в этом сегменте установится баланс?
– Думаю, основное сближение ожиданий продавцов и покупателей в этом сегменте должно произойти следующей весной. В отличие от сегмента загородной недвижимости, рынок аренды – как жилой, так и коммерческой – сбалансирован уже давно. Это – самый динамичный сегмент рынка, который достигает баланса в течение полугода после любых изменений. Кроме того, нынешним летом в сегменте жилой аренды произошло нетиповое событие, которое, однако, сказалось и на остальных сегментах рынка. Я говорю о лесных и торфяных пожарах вокруг Москвы. Это заставило тысячи москвичей уехать на лето в другие города, в частности в Петербург. Многие из жителей столицы использовали наш город для временного проживания как ближнее Подмосковье. В результате рынок краткосрочной аренды переживал настоящий бум – свободных площадей, особенно однокомнатных квартир, практически не было. Поэтому и ставки по краткосрочным договорам взлетели вверх на 30%.
– Какая ситуация сложилась на первичном рынке недвижимости? Остается ли еще потенциал для снижения цены квадратного метра?
– Потенциала для снижения цены нет уже больше года. Это как раз и характеризует состояние баланса рынка. На некоторых проектах цена рыночной продажи сейчас держится даже ниже себестоимости строительства.
– О каких проектах идет речь?
– Здесь дело не в том или ином конкретном застройщике либо проекте. Речь идет о целом классе объектов. Поэтому так сложно говорить и о средней доходности застройщиков. На успешных проектах, где была корректно сформирована инженерная инфраструктура, удачно выбрано и выкуплено по адекватной цене пятно под застройку, хорошо сделан дом, правильно спозиционирован объект, грамотно организованы продажи (если все эти элементы совпадают в одном проекте), норма прибыли застройщика приближалась к фантастическим цифрам в 100–200%. Но сейчас это уже достаточно глубокое прошлое: такие прибыли случались у застройщиков три-четыре года назад, и они были характерны, конечно, лишь для элитного сегмента недвижимости. Чтобы получить такую прибыль, девелопер должен был увидеть то, чего не видят остальные. Например, элитное здание на том месте, где никто и не предполагал построить что-то подобное. Поэтому такие высокие прибыли застройщиков и были столь редки.
– Как обстояла ситуация в более «общих» случаях?
– В предыдущие годы мы чаще наблюдали случаи, когда застройщик особенно не задумывался о деталях проекта – ведь все раскупали и так. Сейчас подобные компании, конечно, практически все ушли с рынка, ведь себестоимость непродуманных проектов стала превышать цену, реальную для сегодняшнего рынка, и они перестали продаваться. С адаптацией к новым условиям лучше всего справились корифеи рынка, например корпорация «Главстрой», а также новые компании, вышедшие на рынок в прошлом году. Они опустили цены, невзирая на чужую себестоимость. Мотив таких действий прост: нужны продажи. И пока они в плюсе – за счет экономии на масштабе. Естественно, покупатель выбирает аналогичный по качеству товар, который дешевле, чем у других участников рынка. Это нормальная для покупателя позиция. Поэтому можно сказать, что такие застройщики неосознанно разоряют своих соседей по рынку.
– И какова сейчас норма прибыли застройщиков?
– В последнее время застройщики не получают огромных прибылей, которые были до кризиса. Сейчас эти показатели держатся на уровне 30–35%. И это нормальные цифры для любого состояния рынка. Но в ближайшие год-два, думаю, маржа застройщиков будет расти.
Кстати, в 2010 году не оправдался один из основных прогнозов относительно первичного рынка жилья, а именно – не случилось резкого обвала этого сегмента, вызванного нехваткой новых площадей. Хотя в будущем мы можем столкнуться с подобной проблемой.
– Что может послужить причиной этого?
– Начиная с августа 2008 года, когда кризис в мировой экономике еще только назревал, в Петербурге практически встала разработка новых пятен под застройку. С того времени докризисной активности в проработке участков под застройку мы так и не видим. Новые пятна начали прорабатывать лишь в этом году, но пока осторожно. Их разработка не стала массовой и сейчас только набирает обороты. А любой участок перед тем, как он выйдет на рынок, нуждается примерно в двухлетней разработке: нужно создать концепцию застройки, получить все необходимые согласования и т. д. Нехватка проработанных пятен под застройку пока не сказалась на рынке: обвала предложения строящегося жилья еще не произошло.
– Когда следует ждать обвала?
– В новом году возможно определенное снижение объемов площадей, выводимых на рынок, но вряд ли мы увидим резкий обвал. Сейчас на рынок вышли и в ближайшее время продолжат выходить несколько крупных, хороших проектов комплексной застройки территорий. Они поддерживают рынок. Однако в ближайшие два года мы почувствуем нехватку предложения на первичном рынке.
– Как это отразится на рынке недвижимости в целом?
– Любые изменения на рынке строящегося жилья прежде всего затрагивают вторичный рынок. Нехватка квадратных метров выльется в рост цен на строящееся жилье, и практически сразу продавцы вторичного рынка переставят свои ценники чуть выше. Поэтому если застройщики поднимут цены, продавцы вторичного рынка сделают то же самое. Но в новом году мы пока не ожидаем каких-то огромных «пробегов» по цене. Надеюсь, история 2000 года, когда за осень цены на недвижимость выросли на 28%, не повторится. Для таких больших скачков нет фундаментальных причин – российская экономика не настолько хорошо работает, чтобы цены на недвижимость за несколько месяцев взлетели на 30%. Если цены в этом году поднимутся на 10–15%, будет хорошо, причем для всех. Это состояние спокойного рынка, когда понятны перспективы покупки-продажи недвижимости. В таких условиях мы получим несколько увеличенную маржу застройщиков и в то же время относительную доступность жилья по цене. Любой рост выше этих цифр потенциально может привести к дисбалансу рынка.
