В №26/2008 «НП» был опубликован доклад Аркадия Литовского на Национальном конгрессе по недвижимости. Публикация называлась «Риэлторским фирмам не спастись от поглощения». Автор утверждал, что через три-пять лет рынок ждет серьезный кризис спроса, ужесточится конкуренция между агентствами недвижимости, снизится рентабельность риэлторского бизнеса. На рынок придут крупные игроки, которые скупят существующие компании (или переманят ценных агентов на высокие фиксированные оклады). Статья вызвала бурную реакцию риэлторов. Однако систематизированно изложить свои возражения взялся только президент Центрального Агентства Недвижимости Андрей Спирин.
В качестве иллюстрации основной мысли автор указывал на торговые сети, с которыми, по его мнению, подобные процессы уже произошли. Пример показательный и заслуживает отдельного рассмотрения. В странах Западной Европы доля гипермаркетов и ритейловых сетей составляет всего 20-30%, остальное приходится на компании малого и среднего бизнеса. Есть основания полагать, что и российская экономика будет развиваться в соответствии с мировыми тенденциями.
Процесс укрупнения бизнеса в России уже достиг пика и пошел на спад. По данным маркетологов РБК, в структуре продуктового ритейла с каждым годом уменьшается доля крупных фирм. К примеру, в 2007 году (по сравнению с 2006-м) доля супермаркетов и дискаунтеров снизилась на 7% и составила 60%. И этот процесс продолжается.
Тот же мировой опыт говорит, что сохранять контроль над деятельностью «сетевой» фирмы можно, только если компания предлагает ограниченный и стандартный ассортимент товаров или услуг (как, например, «Макдоналдс»).
В риэлторском бизнесе каждое представительство компании вынуждено подстраиваться под местные условия, и по сути дела под одним брэндом работают маленькие «удельные княжества».
Любая сетевая структура начинает сама себя изживать, упираясь в элементарный кадровый голод, понижающий качество обслуживания.
Аркадий Литовский, очень точно описав тип современного риэлтора, почему-то не учел, что подобные люди просто не захотят работать «на дядю» даже за высокий фиксированный оклад. Или же их зарплата должна быть запредельной — в этом случае прокормить большое количество специалистов не получится.
Г-н Литовский стращает мелкие компании тем, что они должны будут купить франшизу. Но для таких фирм это означает лишь смену вывески.
Насколько я знаю, компания «Доки» (которую докладчик использовал в качестве примера) пошла именно по такому принципу: собрала под единый брэнд небольшие агентства — по одному в каждом районе Москвы. Не удивлюсь, если они даже с удовольствием уходили «под крыло».
Другой вопрос, останутся ли довольны таким приобретением «ребята с серьезными деньгами», ведь, как правило, персонал в таких компаниях не привык, да и просто не умеет работать «по-белому». И если начать их жестко контролировать, они просто разбегутся и создадут следующую фирму (которую опять придется покупать?).
Я согласен с г-ном Литовским в том, что надо интенсифицировать взаимодействие с законодателями (прописав четкие правила игры на рынке), активизировать разъяснительную работу с горожанами (к примеру, на базе Ассоциации риэлторов Петербурга) и быстрее выводить бизнес «из тени», продвигая «белые» схемы отношений с клиентами.
В качестве модели можно рассмотреть нотариат: представители этой профессии работают с жизненно важными документами, а стало быть, должны быть под контролем и на виду. Поэтому действует очень полезное ограничение: в Петербурге нотариусов может быть не более 300, их имена находятся в открытом доступе. Чтобы попасть в их число, нужно пройти очень жесткий отбор: не один год работать стажером, ассистентом, помощником нотариуса. Всех, кто проявляет малейшую нечестность, отсеивают. Так же должно стать и с риэлторами.
Что же касается скорого кризиса (тезис, от которого отталкивается г-н Литовский), то говорить о нем прежде-временно. Возможно, в самом деле рынок «упрется» в ограниченную платежеспособность населения. Однако та маржа, которую снимают сегодня застройщики с возводимых объектов, позволяет им довольно долго снижать цены и все еще работать «в плюс». А если жилье начнет дешеветь, то более востребованной станет услуга по ПРОДАЖЕ квадратных метров, а не по ПОКУПКЕ, как было до сих пор. Это нормально.
Впрочем, в Петербурге у спроса есть еще гигантский ресурс — коммунальные квартиры в центре. Есть намерение города расселить это жилье (значит, понадобятся альтернативные варианты), и есть частные инвесторы, которые по-прежнему готовы платить за метры в исторических домах. Только на расселение коммуналок (в теории) понадобится около 30 млн кв.м жилья — примерно столько, сколько намерены построить девелоперы в ближайшие 8-10 лет.
Локальные провалы спроса на динамично развивающемся рынке — явление нормальное. Ужесточение конкуренции (которое наблюдается в такие периоды) приводит к повышению уровня сервиса, что также весьма полезно. Рынок избавляется от неэффективных схем хозяйствования, технологичные фирмы, напротив, «отъедают» все большие его доли.
Сегодня в городе действует немало фирм-однодневок, созданных для продажи одного-двух объектов недвижимости и не обладающих профессиональным кадрами. Большинство из них в условиях ужесточившейся конкуренции и работы «от покупателя» должны прекратить существование.
Спад рынка — единственное время, когда можно от них избавиться: на подъеме заниматься «чисткой рядов» бессмысленно. И конечно, риэлторам наконец придется научиться предоставлять качественный сервис.
Фото: www.burusov.ru
