Российский рынок недвижимости при всей его специфике не может работать в автономном режиме. Поэтому, как только образовалась Российская гильдия риэлторов (РГР), наши профессионалы стали искать выход на Запад. О том, как происходила интеграция российских риэлторов в мировой рынок недвижимости, рассказывает вице-президент РГР Андрей Гусев.
— Для начала позвольте спросить, откуда появилось это загадочное слово «риэлтор»? Я слышал, что оно не очень распространено в мире.
— Да, им пока могут пользоваться только четыре страны. Когда мы создали гильдию риэлторов, то первый ее президент Владимир Кудрявцев, вернувшись из поездки в Соединенные Штаты, сказал: «Смотрите, они риэлторами называются. А у нас — маклеры, которые, часто обманывая людей, себя дискредитировали». Слово «риэлтор» нам понравилось, и РГР вышла с предложением к американцам разрешить называть так и наших специалистов рынка недвижимости. «Риэлтор» — их изобретение, они владеют правами на этот термин, поэтому они решают, кому можно давать данное наименование, а кому — нет. В итоге подписали соглашение и узаконили слово «риэлтор». Кстати, нам разрешили использовать этот термин потому, что мы взяли на себя обязательства следовать принципам, которых придерживается Национальная ассоциация риэлторов США (НАР). На сегодня кроме России его применяют только в США, Канаде и на Ямайке.
— «Риэлтор» — слово звучное. А как оно переводится?
— Никак. Нет такого слова ни в одном языке. Оно придуманное, производное от real estate. В переводе с английского это словосочетание означает недвижимость. Американцам понравилось, они его и запатентовали.
— Андрей Федорович, наверняка были попытки профессионалов других стран воспользоваться этим необычным и звучным термином. Что же, по вашему мнению, им мешало?
— Просто в разных странах уже сложились традиции, свои правила игры, стандарты, которые участники рынка недвижимости не захотели менять. В Германии тех, кто работает с недвижимостью, называют маклерами. Во Франции — агентами. В Англии вообще — «сэрвейер» и т. д. У нас же все только зарождалось, мы приняли те установки, что нам предлагали, и потихоньку внедряем их в российскую действительность.
— Если говорить об интеграции с Западом, то в первую очередь это членство в ФИАБСИ.
— Да. На сегодня туда входят 60 наиболее развитых стран, где, естественно, на высоком уровне находятся и рынки недвижимости. У истоков этой организации стояли и европейские, и североамериканские (Канада и США) страны. Потом подтянулись и наиболее развитые государства Латинской Америки — Мексика, Бразилия, Венесуэла: там очень хорошие рынки. Дальше идут «молодые тигры» — Сингапур, Малайзия, Тайвань и Япония. В последние годы вступили в ФИАБСИ страны Африки и Ближнего Востока: Тунис, Марокко, Израиль. Рынки там есть, а вот сильных организаций нет. Недавно в ФИАБСИ вошла Турция. И последний, четвертый блок — страны посткоммунистического пространства. Здесь отмечалось две волны. Первая — Чехия, Венгрия и Польша. Вторая — Прибалтика, Грузия и Армения.
— А в какое время мы вошли туда?
— Когда я начал работать в РГР, то спросил: «Почему мы не интегрировались в международную систему?» Мне сказали, что пока не знают, как это делается. Мол, иди, узнавай и делай. И мне пришлось все узнавать и делать. Так мы и вступили в ФИАБСИ в 1994 г.
— Но наверняка это было непросто. Потребовались рекомендации, испытательный срок. А РГР только образовалась… Как это стало возможно?
— Вы правы, для вступления нужны были две рекомендации. Одну дали голландские друзья, очень уважаемая Голландская ассоциация маклеров, наши первые учителя. Вторую — риэлторы США.
— А как принимали нашу гильдию специалисты других стран при вступлении?
— Норвежская делегация была поначалу категорически против. Они сказали, что в Мурманске с русскими работали и ни о какой гильдии не слышали. Мол, нет ее в России. А если и сидит кто-то в Москве, то, наверное, бандиты. Если помните, ситуация тогда действительно была непростая в стране. Опытом риэлторской работы никто не обладал, и цивилизованным рынок недвижимости того времени не назовешь. Так что страшилки, которые публиковали в газетах, зачастую оказывались правдой. Поэтому нам нелегко было доказать, что мы белая часть этого бизнеса. Спасибо, поддержали коллеги из других стран, которые бывали в Москве на конгрессах РГР, рассказывали о нас, убеждали, что организация такая есть и работает по всем правилам.
— Есть еще организация СЕРЕАН. И мы, насколько я знаю, в ней тоже состоим.
— Пока да, но собираемся выходить. Туда вступили в основном страны посткоммунистического пространства. И эта организация создана американцами для тех, кто еще учится работать на рынке недвижимости. РГР из этих «коротких штанишек» уже выросла, поэтому в настоящее время в СЕРЕАН мы просто числимся.
— Изменилось ли отношение к России за эти годы?
— Да, причем значительно. Те, кто выступал против вступления России в ФИАБСИ, сегодня наши лучшие друзья. Ситуацию недоверия мы смогли переломить всего за четыре года. И уже в 1998 г. в Севилье меня как президента РГР наградили «Медалью Чести» ФИАБСИ. Это у них высшая награда. Профессиональная общественность поняла, что и мы на что-то способны. К нам начали ездить делегации из разных стран, которые воочию наблюдали, чего мы достигли, интересовались тем, как работать на нашем рынке.
— Но появлялись на российском рынке и компании, которые ни у кого ничего не спрашивали, а просто предлагали франчайзинг. Правда, успехов особых в этом начинании пока не видно.
— Идея франчайзинга в Европе очень спорная. Занимаются многие, но не у всех получается, поскольку существует региональная специфика. Пришедшая в Россию американская компания (кстати, на Западе очень известная) считает, что сможет завоевать наш рынок. Что ж, как говорится, поживем — увидим.
— У нас уже давно отменили лицензирование. Может, это было сделано напрасно? Во многих странах без лицензии работать риэлторам не разрешают.
— Представьте, у нас было 17 тыс. видов деятельности, требующих лицензирования. Ни в одной стране, за исключением коммунистических, нет такого тотального контроля над экономикой. Поэтому совершенно оправданно, что лишнее стали скидывать.
— Однако за рубежом лицензирование риэлторской деятельности сохраняется. И, значит, что-то в этих странах государство все же диктует профессионалам?
— За рубежом есть мощные объединения. К примеру, в Англии Ассоциация строителей разрабатывает не только стандарты, но и правила безопасности. И государство принимает эти нормативы. В Голландии до недавнего времени все правила и стандарты писала Голландская ассоциация маклеров. Государственные органы только их утверждали. За рубежом эта схема нормально работает, потому что за десятилетия деятельности ассоциаций сложились определенные традиции, люди обучены, критерии выбраны и т. д. У нас же государство, отменив лицензирование, ничего не дало взамен. Кроме того, оно пока не может доверить ассоциациям самостоятельно регламентировать, кому можно работать на рынке, а кому нет. Но мы понимаем, что нужно делать и как, поэтому и начали проводить сертификацию. У нас одна организация на всю Россию, и мы постепенно будем внедрять единые стандарты работы риэлторов во все регионы.
— И было бы это хорошо и удобно. Но говорят, что даже в Америке нет единения. Там в каждом штате свои требования?
— И не только требования свои, но даже лицензии, что не очень удобно. Скажем, переехали вы работать из одного штата в другой, и надо вновь получать лицензию. Или, например, если идут сделки между штатами, тоже возникают трудности. А внутри штата — никаких проблем, хотя договор на несколько страниц. Но он стандартный, менять ничего нельзя, только вписать свои данные, и все. Это очень похоже на Европу. Пока там ходили разные валюты, было много спекулятивных сделок, на которых люди просто зарабатывали: в договор включали условия, позволяющие не проиграть в случае изменения курса. Когда же ввели евро, инвесторы стали заниматься только недвижимостью, а не валютными спекуляциями.
— Помимо ценовых недоразумений бывают и другие. У некоторых покупателей не совпадал метраж квартиры по документам и в реальности. И они потом возмущались.
— Да, и такое бывает. Это объясняется разными стандартами. Покупатель дома говорит, что сам все мерил, и у него вышло 200 кв. м, а в документе о собственности указано всего 180 кв. м. Почему? Обманули? Да нет, все нормально. Оказалось, что в его стране помещение меряют от стенки до стенки, а там, где он купил квартиру, по периметру. Вот и не сходятся цифры. Порой даже не понимаешь, что купил…
— Как это?
— Вот типичный пример. Человек приобретает дом с землей. А в договоре написано — аренда на 934 года. Почему? Ему отвечают, что 65 лет действия договора уже прошли. Дело в том, что в России земля сдается в аренду на 49 лет, у них — на 999. И когда срок аренды земли заканчивается, то владелец обязуется дом снести и на этом месте посеять травку, то есть привести участок в первоначальное состояние.
— А если осталось 20–30 лет, то покупать такой дом нет смысла?
— Может, договоры и перезаключаются потом, но сегодня написано так. Вот что значит — разница мышления.
__________________________
ФИАБСИ (FIABCI — Federation Internationale des Administrateurs de Biens Conseils et Agents Immobiliers) — мировое сообщество, созданное в 1952 г. и открытое для профессионалов в области недвижимости. Отделения ФИАБСИ одновременно работают в 60 странах мира более чем с 4200 индивидуальными ассоциациями.
Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
