Материальную основу российского рынка городского жилья, как и пятнадцать лет назад, составляет все тот же дефицит. Утверждать иное означает определенно настаивать на том, что пресловутый квартирный вопрос в нашей стране благополучно преодолен. Самим ходом развития рынка.
Прежде всего следует уточнить ряд терминов. Под материальной основой рынка я подразумеваю то, что находится под ним и составляет традиционный жизненный уклад данного общества, как то: наличные потребности, общественно значимые представления и стереотипы поведения. Эта сфера чрезвычайно инертна – рынок неизбежно взрывает ее, превращая ранее невозможное в возможное, однако происходит это как правило эволюционно и – что очень важно для понимания – ассиметрично.
Ключевые понятия
Нет необходимости доказывать, например, что рынок недвижимости Москвы и рынок недвижимости Кологрива – суть разные рынки. Однако для экономистов, рассуждающих в терминах строгой теории, оба рынка тождественны в том отношении, что работают в «общем виде» одинаково, с той лишь разницей, что находятся на разных этапах развития. Однако я далеко не уверен, что коренные жители Кологрива исходят в своих ожиданиях из того, что настоящее российской столицы и есть грядущее светлое будущее их родного города. Куда более очевидно другое: для наиболее активных жителей Кологрива «московская недвижимость» уже сегодня есть достаточно конкретный объект желания.
Наивно поэтому полагать, что пресловутый «жилищный вопрос» есть всецело порождение советского прошлого. Жилищная нужда существовала всегда, но как социальная проблема она появилась и была осознана обществом лишь в определенное время и в определенном месте – тогда, когда окончательно исчезла мембрана, отделяющая деревню от города, и когда крупные многонаселенные города один за другим вынуждены были перестраиваться под давлением разного рода рыночных процессов.
В этом отношении очень важно различать такие понятия, как «жилищный вопрос», «дефицит жилья», «жилищный кризис». Жилищный вопрос, как уже было сказано выше, есть проблема общественного выбора – осознанная обществом острая жилищная нужда. Дефицит жилья в широком смысле – это такое состояние рыночной конъюнктуры, когда наблюдается превышение спроса над предложением, цены повышаются и возникает рынок продавцов. Противоположная ситуация, когда наблюдается избыточное предложение, цены падают и возникает рынок покупателей, – есть жилищный кризис.
От дефицита жилья в широком смысле следует, однако, отличать дефицит жилья в узком смысле этого термина. Подобно тому как жилищный кризис является способом достижения рыночного равновесия в жилищной сфере в классической рыночной экономике, дефицит жилья в узком смысле есть продукт специфически социалистического решения вечного жилищного вопроса. То состояние равновесия, которое при этом возникает, и есть «дефицит жилья». Или, что тоже самое – «квартирный вопрос».
Ниже, чтобы избежать путаницы, я буду употреблять слово «дефицит» исключительно во втором его смысле. В заключение этой обширной преамбулы добавлю: везде, где возникает жилищный кризис, дефицита не существует, но там, где дефицит сохраняется как типичное рыночное поведение, кризис как таковой невозможен. И еще: известный экономист Андрей Илларионов очень любил указывать на то, что у нас еще очень «маленькая экономика». Но при этом забывал добавить, что «страна большая».
Формула дефицита
Привычное для всех россиян старшего возраста слово «дефицит» вовсе не означает отсутствие какого-либо товара на рынке, как это может показаться на первый взгляд. Напротив, дефицит возникает как раз тогда, когда товар есть в наличии, но в силу известных причин оказывается недоступен всем имеющим желание его быстро получить. Отсюда: дефицит есть всегда состояние неудовлетворенного первоначального спроса при жестком ресурсном ограничении предложения. Добавим: хроническое.
Казалось бы, у этой проблемы есть простое и очевидное решение – насытить спрос до необходимого уровня, обеспечив соответствующее дополнительное предложение. В действительности так всегда и происходит: спрос на большинство предметов первой жизненной потребности с течением времени насыщается. Однако результатом такого насыщения является появление категории особо престижных товаров, потребность в которых почти ненасыщаема. Раньше они так и назывались – «дефицит».
Городские квартиры и есть такой товар. Правда, справедливости ради надо заметить, что потребность в жилье в развитом обществе в любом случае ненасыщаема, вне зависимости от типа социального строя. Современные люди вообще отличаются возрастающей мобильностью и устремлены в будущее, а потому всегда готовы по возможности улучшить свои наличные жилищные условия. Имеющий во владении комнату горожанин мечтает об однокомнатной квартире, имеющий однокомнатную мечтает уже о двухкомнатной и так до бесконечности. Единственное ограничение – денежная цена вопроса.
В экономике рыночного типа оно работает и работает эффективно, поскольку у каждого потребителя есть реальный стимул его преодолеть. В экономике же социалистического типа роль денег в решении жилищного вопроса изначально сведена к нулю, но затем по мере роста жилищного строительства неизбежно возрастает. Дело в том, что поскольку есть распределение, то есть и обмен.
Чисто принудительное перераспределение есть скорее чрезвычайная ситуация, однако именно таков был первоначальный период существования советского жилищного хозяйства, печально известный как «коммунальное уплотнение». Новое жилье по понятным причинам не строилось вовсе, а поэтому естественно, что единственным средством для насыщения спроса была экспроприация. Однако в тридцатые годы обмен жилыми помещениями становится нормой и в это же время возобновляется жилищное строительство. В дальнейшем эти два процесса идут рука об руку, пока в 1960–70 годы на волне массового строительства не возникает структурированный черный рынок. И появляется главная фигура грядущего будущего – маклер.
Следующие этапы эволюции экономики жилищного дефицита нам всем хорошо известны. Можно выделить четыре: первый – практически повальная приватизация жилья при едва ли не полном отсутствии нового строительства; второй – возобновление массового строительства на волне девальвации рубля; третий – быстротечный ипотечный бум на рынке жилой недвижимости; четвертый – ситуация ценовой неопределенности (как характеризуют нынешнее состояние рынка аналитики).
Допустим, что экономисты – неолибералы, авторы программы массовой приватизации жилья были правы: развитие рынка недвижимости естественным образом приводит к исчезновению такого уродливого явления, как жилищный вопрос. Но тогда сами собой должны исчезнуть и такие характерные для экономики дефицита формы распределения жилья, как аукцион, административное выделение, очередь (в терминологии венгерского экономиста Яноша Корнаи, автора монографии «Дефицит»).
То, что эти схемы используются и поныне – доказывать не надо. Однако у сторонников их сохранения есть железный аргумент: государство должно помогать малоимущим и прочим нуждающимся гражданам (от слова «нужда», заметим) в улучшении жилищных условий. Что верно, то верно, однако не следует забывать и то, что при этом сохраняется и вся прежняя административная надстройка, уполномоченная решать социально значимый жилищный вопрос в новых исторических условиях.
Недавно в одном из комментариев к Жилищному кодексу РФ я нашел на редкость точное замечание: одно из преимуществ нового исправленного закона состоит в том, что он эффективно разводит схожие жилищные отношения по разным законодательным «коридорам». Иными словами, часть граждан имеют законную возможность решать жилищный вопрос в специальном социальном «коридоре», что регулируется жилищным законодательством. Все прочие должны отправиться на рынок, в общий «коридор», регулируемый законодательством гражданским. Вопрос в том, понимают ли это сами граждане, решающие схожие жилищные вопросы, полагаясь исключительно на себя.
Ниже я попытаюсь показать, что и в так называемом рыночном «коридоре» в настоящее время все еще действуют прежние дефицитные схемы распределения жилья, пусть даже в рыночном камуфляже. Так называемая рыночная цена квартиры в этой системе есть лишь показатель вектора интенсивности дефицита, а вовсе не та самая эффективная цена, что автоматически обеспечивает равновесие.
Позиция покупателя
На любом рынке, а рынок дефицитного жилья – это тоже рынок, действуют два основных фигуранта – продавец и покупатель. Начнем с покупателя. Предположим, что каждый покупатель жилплощади заранее точно знает, что конкретно он желает приобрести. Назовем это ожидание первоначальным спросом. Допустим далее, что деньги для совершения покупки у него имеются, неважно какие – собственные или заемные. Тогда первое действие, которое совершает такой покупатель, называется поиск.
Если поиск ведется исключительно на вторичном рынке, то продолжаться он, как мы знаем, может сколь угодно долго. Решающим фактором здесь является не только наличие искомой квартиры в каталоге, но и личное нетерпение покупателя. И свойственное всем вечное ожидание инфляции. Но, как первый вариант, допустим, что нужная ему квартира довольно быстро нашлась. Продавец, ее предлагающий, не имеет встречных условий, и тогда сделка совершается почти моментально, если на данную квартиру не имеется другого такого платежеспособного покупателя. Или – два покупателя.
Известно, в отношении особо дефицитных товаров намерения покупателей как правило сходятся, а потому данная ситуация может рассматриваться как типичная. Что происходит в этом случае? Вполне обычный аукцион, в котором побеждает покупатель, заявивший более высокую индивидуальную цену спроса. Все прочие проигрывают и в результате продолжают поиск. До тех пор пока хватает терпения. Или же производится вынужденная замена искомого варианта на аналогичный.
Предположим далее, что во втором случае нашему покупателю не повезло, и выбранный им вариант обременен встречным желанием продавца купить квартиру, но денег для совершения сделки он не имеет. И что еще хуже, объект его первоначального спроса – существенно более дефицитная квартира, чем объект желания нашего покупателя, на нее вполне может образоваться целая очередь. Что в этом случае делает наш покупатель, если его терпение иссякло. Совершает самое простое из возможных действий – покупает то, что сегодня уже (или еще) моментально доступно.
Нетрудно догадаться, что в условиях современного российского рынка такое действие возможно лишь на так называемом первичным рынке жилья. Однако то, что покупается на этом рынке, не есть квартира как таковая, а всего лишь ее ожидание, обеспеченное договором участия в долевом строительстве. Наш покупатель превратился в инвестора, а то, что он сделал, есть на деле вынужденная трата.
Предположим теперь, что таких активных покупателей много и заемные ипотечные средства в стране общедоступны. Понятно, что в таком случае давление растущего спроса на продавцов может привести лишь к перманентному росту цен. Факторами его ускорения будут служить все те же упомянутые выше мотивы: нетерпение, ожидание инфляции и главное – склонность к вынужденной трате. Эта особая склонность проявляется в том, что в условиях острого дефицита опытный покупатель, боясь опоздать, совершает покупку не тогда, когда это нужно, а когда это еще можно.
Но главное в этом механизме – само наличие таких активных покупателей. Поскольку как только они перестают оказывать давление на продавца, рынок постепенно стабилизируется и тогда думать приходится уже продавцу, который в действительности и есть главная фигура на этом рынке.
Ведь только в том случае, если продавцы готовы продавать, рынок возникает как таковой.
Позиция продавца
Сегодня уже мало кто помнит, что первыми продавцами городского жилья на российском рынке были добровольные эмигранты в дальнее зарубежье и разного рода жертвы первоначального накопления капитала. Однако типичным действующим лицом на вторичном рынке жилья был и остается вовсе не прямой продавец, а все же тот массовый покупатель. Только не активный, готовый к моментальной покупке, а выжидающий. Важно лишь то, что однажды этот продавец стал собственником. И причем – бесплатно.
Первым следствием изменения правового статуса продавца стало то, что он перестал относиться к объекту своего владения как к товару. Квартира стала в его представлении не просто собственностью, а единственным реальным активом. Отсюда сама собой появилась и цель: как можно больше получить от ее будущей возможной продажи. Рынок ощутил этот мотив очень быстро: уже самая первая волна расселений коммунальных квартир подняла все без исключения цены. Правда, произошло это вовсе не одновременно, сначала выросли в цене однокомнатные квартиры, своего рода всеобщий товар в сделках по расселению. Но поскольку доллар в расчете на квадратный метр площади очень скоро стал естественным масштабом цен, постепенно увеличились все цены в соответствующих рынку пропорциях.
Сегодня плавное повышение цен, наблюдавшееся на первом этапе развития рынка, уже не кажется реально ощутимым ростом. Тем не менее активность рынка тогда была достаточно высокой, и относительно стабильные цены этому лишь способствовали. Ситуация кардинально изменилась после того, как на рынке появились в массовом количестве новые квартиры, продаваемые по договорам долевого участия в строительстве. И с этого момента уже в полном объеме заработал так называемый фактор отсоса, являющийся одним из основных элементов воспроизводства жилищного дефицита.
Суть этого явления состоит в том, что предлагаемые к продаже жилые помещения в массовом объеме покупают юридические лица (или, что гораздо шире, непотребители) с единственным намерением – эффективно потратить деньги. Разумеется, это может называться и инвестициями, но на деле это та же самая вынужденная трата, обусловленная все тем же дефицитом, только на другом рынке – рынке эффективных финансовых инструментов.
Немаловажную роль здесь сыграли и бартерные расчеты, активно применявшиеся в инвестиционно-строительной деятельности того периода. Как бы то ни было, на известном этапе чисто спекулятивные вложения в жилые объекты недвижимости стали нормой. Причем не ограниченной ни налоговым, ни иным кодексом. И сегодня в Петербурге вечером можно наблюдать уже давно построенные жилые дома с отсутствием видимых признаков человеческого присутствия. Позиция продавцов в этих домах все та же – выжидательная.
Сегодня часто можно услышать прогнозы, что очень скоро эти так называемые инвестиционные квартиры будут в массовом количестве выброшены на рынок и начнется повальное снижение цен. Вряд ли. Во-первых, пружина массового жилищного строительства сегодня может работать только вверх, поскольку в основе своей является инфляционным механизмом. Во-вторых, ценовая монополия продавцов на вторичке допускает исключительно вынужденное снижение цен. А для этого требуется реальный кризис. Если где и возможны позитивные рыночные тенденции, так это только там, где жилая недвижимость остается по преимуществу товаром и где может работать эффективная цена.
В настоящее время таких секторов два: массовый (все еще «серый») рынок аренды городских квартир и премиальный сегмент – так называемых элитных объектов. В первом случае в недалеком будущем вполне может заработать эффективное рыночное предложение. Во втором – постепенное вымывание категории случайных покупателей, приобретающих элитные апартаменты из тщеславия.
Однако для того чтобы действительно преодолеть дефицит жилья на основе рыночных процессов, требуется в первостепенном порядке уничтожить его сохраняющиеся институциональные основы. И прежде всего реформировать сам институт городского домовладения, основанный на фиктивной квартирной собственности.
Но это уже другая тема.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Мария Сорокина, директор Санкт-Петербургского отделения холдинга «МИЭЛЬ»
Ликвидного жилья на рынке действительно мало. Сегодня покупателю недостаточно просто получить крышу над головой. Люди хотят иметь достойные жилищные условия: кухню от 10 кв. м, раздельный санузел, просторную прихожую. Семье из трех человек нужна квартира площадью не менее 75 кв. м (если говорить об эконом-классе). Причем важно, чтобы это была не «квартира-гребенка» с неудобной планировкой, а полноценное жилье, и каждая комната не менее 18 «квадратов». Важный параметр – материал, из которого построено здание. Пользуются большим спросом кирпично-монолитные дома.
Среди жилищных объектов, возводившихся в эпоху массового домостроения, вариантов, соответствующих современным покупательским требованиям, немного. Приходится искать предложения, попавшие на вторичный рынок относительно недавно. Такие квартиры, естественно, в дефиците.
К такому жилью относятся и «однушки». Это идеальный вариант для человека, желающего переехать из коммуналки или общежития. Кроме того однокомнатные квартиры родители часто покупают своим детям, когда те приезжают учиться в Петербург.
Виталий Демидов, управляющий филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге
На сегодняшней день спрос на рынке недвижимости невысок, и, соответственно, нельзя говорить о дефиците жилья.
Жилищные объекты, приобретаемые в Петербурге с использованием кредитных средств, делятся на несколько категорий. Во-первых, это малометражные однокомнатные квартиры площадью 30–35 кв. м на первичном или вторичном рынке. Основные покупатели – молодые люди и семьи с невысоким доходом. Также подобные «однушки» приобретаются для инвестиционных целей, для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Вторая категория – одно-, двухкомнатные квартиры площадью 30–50 кв. м для личного проживания в Ленинградской области. Их покупают семьи, у которых в силу небольших доходов это единственный шанс обзавестись собственным жильем. Третья категория – двух-трехкомнатные квартиры в Петербурге, используемые для улучшения жилищных условий (например, переезд из однокомнатной квартиры в «двушку» с доплатой 1–1,5 млн руб.). Квартиры четвертой категории популярны у состоятельных жителей Северной столицы. Это дорогие элитные апартаменты от 100 кв. м и стоимостью от 15 млн руб. Данная категория заемщиков обычно представляет собой владельцев бизнеса, которые пользуются ипотекой, понимая, что выгоднее взять кредит на покупку жилья, чем вынимать денежные средства из бизнеса.
Максим Чернов, генеральный директор компании «Легион-Недвижимость»
У нас сегодня примерно 70% населения нуждаются в кардинальном улучшении жилищных условий. Многие люди проживают в общежитиях и коммунальных квартирах. А тем, кто имеет отдельную жилплощадь, как правило, необходима более просторная квартира – в связи с рождением детей, переездом родственников и другими жизненными обстоятельствами. В настоящее время самая распространенная сделка – это продажа старого жилища и покупка нового (на одну комнату больше). Доплата при этом составляет примерно 1,5 – 2 млн руб. Эти средства могут быть взяты в качестве ипотечного кредита, но чаще используются имеющиеся накопления.
Об огромной потребности населения в жилье на вторичном рынке свидетельствует тот факт, что покупатели готовы вкладывать средства в строительство, несмотря на то, что стройка – длительный и рискованный, затратный процесс. Всем известно, сколько денег уходит на ремонт голой коробки.
Отмечу также, что разработанные в советское время жилищные нормативы устарели. Сегодня для комфортной жизни людям нужно не менее 20 кв. м жилой площади на человека.
Александр Гиновкер, председатель Комиссии по правам потребителей и профессиональной этике Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, директор агентства недвижимости «Невский простор»
Дефицит качественного жилья, безусловно, существует на нашем рынке. Не случайно Петербург имеет неформальный статус коммунальной столицы России. Большинство сделок с недвижимостью являются цепочками из нескольких звеньев. Найти вариант прямой продажи среди готового жилья сложно, а без помощи риэлтора почти нереально. Попытки покупателей самостоятельно организовать сделку, входящую в цепочку, приводят к проблемам. Работая в Комиссии по правам потребителей и профессиональной этике Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, я нередко сталкиваюсь с последствиями такой ситуации: граждане внесли аванс, а потом сделка по каким-то причинам сорвалась.
Сколько квадратных метров необходимо петербуржцу для комфортной жизни? Думаю, разработанные в свое время государством социальные нормы вполне актуальны. Другой вопрос, что качество большинства квартир не отвечает нынешним представлениям о комфорте. Именно по этой причине люди охотно приобретают квартиры в строящихся домах.
