На текущий период ситуация на рынке элитных новостроек города Москвы обусловлена тремя тенденциями: время государственных барьеров, биржевой азарт продавцов, приход на рынок большого числа инвесторов.
Все три тенденции тесно взаимосвязаны и активно влияют друг на друга. Влияние государства и принятие федерального закона № 214 повлекли за собой сложности, связанные с оформлением земельных участков и оформлением продаж квартир. Например, за 2005 год с 1 апреля по 31 декабря согласно ФЗ 214 по Москве и Московской области было заключено всего порядка трех контрактов. Плюс к этому была принята солидарная ответственность банков, вследствие чего стали возникать проблемы с финансированием проектов, на которые параллельно стали налагаться штрафы и санкции. Завершающей точкой стали сложности с подключением новостроек к московским коммуникациям при одновременном росте стоимости самого подключения.
Эти факторы оказали резкое влияние на повышение цен. Только за II квартал 2006 года рост цен на элитную недвижимость составил порядка 22% (а это не менее 7% в месяц). Одновременно с середины мая начал падать спрос на квартиры, но при этом и предложение уменьшилось на треть по сравнению с I-м кварталом. В итоге спрос по-прежнему превышает предложение.
«Ввиду нестабильности общей ситуации и отсутствия эластичности рынка застройщики перестали активно выставлять на продажу весь объем имеющихся квартир, - комментирует ситуацию Кайдо Каарма, директор Департамента элитной недвижимости компании «Миэль». - По сути дела, речь уже идет не о рыночных торгах, а о бирже недвижимости, на которую элитные квартиры выбрасываются лотами. Теперь уже не участники рынка, а действительно игроки выставляют лоты - квартиры на торги, продают их, смотрят друг на друга, видят, что по установленной цене квартиры уходят и выставляют следующий лот по более высокой стоимости. Цены растут».
Выходит «заговор» девелоперов о повышении цен на недвижимость, который определяется простой совокупностью факторов:
• Замораживанием ряда проектов под влиянием неадекватных норм и требований со стороны правительства Москвы, а также налагаемыми штрафными санкциями
• Увеличение затрат при выводе проекта на стройплощадку, повышение цен на строительные материалы, подключение к городским коммуникациям
• Несовершенством законодательства
• Трудоемкой процедурой получения разрешительных документов, на «согласование», которых уходит до 7 - 8% от общего бюджета проекта
В свою очередь, рост цен привел к росту количества инвесторов приходящих на рынок элитной недвижимости. Если раньше доля инвесторов составляла 10-15% от общего числа покупателей, то сегодня она достигла порядка 30%. В связи с тем, что вкладывать в элитную недвижимость сейчас стало особенно выгодно, приход инвесторов дополнительно разогрел рынок.
Статистика
Оценивая емкость рынка в этом году, можно сказать, что из 238 объектов в ЦАО «по-настоящему» элитными являются всего 22 объекта. Объем этих предложений в денежном эквиваленте составляет примерно 496 миллионов долларов.
Надо отметить, что еще в марте 2006 года элитные квартиры продавались в 33 домах. Таким образом, предложение по сравнению с I кварталом сократилось фактически на треть.
Самое большое число новостроек расположено в Хамовниках - 9 объектов, на пяти из них велись продажи: на Якиманке – 7 объектов, продажи велись лишь на одном из них; на Арбате - 5 новостроек, из них продажи велись на четырех. В Пресненском районе квартиры продавались на всех 4-х объектах; в Тверском – 4 площадки, продажи велись только по одному адресу. В Замоскворечье находится 3 объекта, продажи велись по двум адресам. В Басманном, Покровском-Стрешневе и Красносельском районах - 1 площадка.
Самые дорогие элитные новостройки расположены в Хамовниках, средняя удельная цена предложения $15500 - 16000 кв.м. Наиболее низкие цены в Замоскворечье: средняя удельная цена – в районе $7000 кв. м.
Все исследуемые элитные новостройки были разделены на 4 размерные группы в зависимости от числа квартир, количества этажей и площади здания (присвоенные названия групп объектов по размеру условны):
Р1 - 3-23 квартиры – «клубный дом» (3-10 этажей, 400-5700 кв. м),
Р2 - 24-35 квартир – малоквартирный дом (4-14 этажей, 3200-8300 кв. м),
Р3 - 36-71 квартиры – среднеквартирный дом (3-16 этажей, 4700-14700 кв. м),
Р4 - более 72 квартир – многоквартирный дом (2-20 этажей, 9000-24300 кв. м).
Прогнозы:
Кайдо Каарма: «В ближайшее время на рынке могут появиться новые предложения, но они не смогут насытить рынок. Одновременно с этим застройщиками начинает осваиваться ряд интересных крупных площадок, например, в районе Хамовников. Потенциально эти новые проекты выйдут на рынок в 2007 – в начале 2008 года. Это будут крупные объекты на территориях, ранее занятых промышленными предприятиями. Мои личные ожидания связаны именно с этими проектами, которые смогут насытить рынок и тем самым остановить рост цен, так как они обеспечат здоровую рыночно-конкурентную среду. Однако, до середины 2007 года динамика роста цен на элитную недвижимость сохранится, и будет удерживаться на уровне выше среднего, а это более 25% годовых». Косвенно прогнозы директора Департамента элитной недвижимости компании «Миэль» подтверждаются следующим сравнением: если объем сегодняшних предложений в денежном эквиваленте составляет 496 миллионов долларов, то, например, реализация всего лишь одного элитного комплекса «Фьюжн Парк» на Малой Трубецкой в Хамовниках сопоставима по объему со всем текущим предложением. Очевидно, что появление еще 3-4 проектов будет вполне способно насытить рынок.
Покупать сейчас или потом?
Так что же делать в этой ситуации человеку, который решил приобрести элитную недвижимость – покупать сейчас или подождать и купить потом? «Многое зависит от притязания и желаний клиента, – продолжает тему Кайдо Каарма. - Если человек хочет квартиру в уникальном месте, в малоквартирном доме клубной системы, то, несомненно, покупку нужно делать сейчас. Иначе просто не угнаться за ценой. Подобных площадок осталось в Москве мало, и этот дефицит будет только расти».
Другая ситуация: человек рассматривает для себя просто район, в котором он хотел бы жить, его интересует прежде всего местоположение дома и его качественные характеристики, при этом не обязательно он должен быть малоквартирный. В этом случае у него появится выбор предложения, но этот выбор наступит лишь в 2008 году. Реально же пользоваться своей недвижимостью покупатель сможет только после 2010 года, потому что проекты элитных комплексов масштабные и для их реализации необходимо не 2-3 года, а 4-5 лет.
