Семь раз отмерь, один отрежь
Задача определения наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости чрезвычайно важна для инвестора, как для крупного, так и для мелкого. Владелец земельного участка размышляет, объект какого назначения нужно строить на своей земле – жилые дома, офисный центр, торговый комплекс? Собственник нежилого помещения мучается вопросом, как лучше использовать свой объект – под офис, магазин или кафе? Однако полагаться на интуицию не стоит. Эту многофакторную задачу нужно решать в комплексе путем детального рассмотрения множества аспектов. Обо всех них и пойдет речь в этой статье.
Общее состояние рынка недвижимости.
Для каждого сегмента рынка, развитие которого возможно на объекте, в районе, где расположен объект, необходимо выявить уровень развития и структуру рынка, определить тенденции его развития, знать текущую ценовую ситуацию, спрогнозировать, как изменятся цены в будущем, оценить доходность.
Эта работа очень трудоемка, так как связана со статистической обработкой большого количества информации. К тому же работа не свойственна подавляющему большинству инвесторов, а потому лучше её поручить тем, кто занимается мониторингом рынка недвижимости профессионально и в процессе своей деятельности накопил значительный информационный ресурс.
Для снижения субъективности оценок лучше привлечь нескольких экспертов и обобщить их мнения.
Исследование объектов-аналогов.
Конечно, нужно изучить чужой опыт, а именно, определить, есть ли на рынке аналогичные объекты, каким образом они используются. Достаточно собрать и обобщить информацию о 8-10 таких объектах – характер использования, цены, особенности развития.
Комплексный анализ территории.
Очень важно подробно определить, что представляет собой территория местоположения объекта. Для этого оцениваются следующие факторы:
- стратегическое местоположение объекта;
- локальное местоположение объекта;
- визуальная доступность;
- транспортная доступность;
- пешеходная доступность;
- коммерческое окружение;
- социальное окружение;
- конкуренция;
- развитие территории;
- ограничения использования.
Исследование территории местоположения объекта – это, прежде всего, большая полевая работа. А для изучения перспектив градостроительного развития и изменения конкурентного окружения используется самая разнообразная информация: от официальных данных правительства области и городской администрации до инсайдерской информации. Для удобства восприятия результаты исследования необходимо представлять в виде карт-схем, иллюстрировать большим количеством фотографий.
Сильные и слабые стороны объекта.
Комплексный анализ территории, конкурентного окружения и перспектив градостроительного развития позволяет выявить как сильные, так и слабые стороны объекта. Например, земельный участок, планируемый под застройку, может обладать выгодным стратегическим положением по отношению к существующей городской инфраструктуре, располагаться вблизи магистрали городского значения, иметь отличную связь общественным транспортом с большинством районов города. В то же время транспортная доступность из-за пробок затруднена, подъезды к участку неудобны, а окружающая территория имеет невысокий социальный статус.
Анализ основных вариантов использования.
Внимательно изучив результаты проведенного исследования, можно определить основные варианты использования объекта. Обычно рассматривается 3-4 наиболее осуществимых варианта. Рассчитывается, какое из осуществимых использований будет приносить максимальный доход или иметь максимальную стоимость. При этом необходимо оценить всевозможные риски: административные, юридические, финансово-экономические, выработать пути их минимизации.
В результате всей этой работы определится лучший вариант использования объекта. Определится не по наитию, а обоснованно и взвешенно.
В общем, всё как в широко известной пословице – семь раз отмерь, один отрежь. Для инвестиционной деятельности в сфере недвижимости эта пословица актуальна, как нигде – уж очень велики могут быть потери из-за недостаточно обоснованного решения.
Есть ещё одна народная мудрость – одна голова хорошо, а две лучше. Заработок консультантов несопоставим с размером прибыли, которую способны приносить инвестору правильные решения, а потому экономить на консультантах не стоит.
Алексей Чемоданов, аналитик рынка недвижимости
Фото: www.limenzo.com
