Уважаемый коллеги! Только что опубликовала новую статью о недвижимости в русскоязычной Кливлендской газете "Проспект", написав которую, озадачилась: не похожа ли наша оплаканная всем миром американская ситуация на положение в России?
Поскольку уже год не была в России, с коллегами сообщаюсь посредством Интернета и телефона, то - по привычке к осторожности суждений - не совсем верю своим глазам и сообщениям о том, что в России рынок продавца на время уступил место более нормальному, сбалансированному, а то и - о, ужас! - совсем ненормальному рынку покупателя. Пожалуйста, ознакомьтесь и поделитесь: оно похоже или не совсем? Заранее признательна. Итак (без изменений и купюр, с включением всей местной специфики):
Из обсуждения на форуме NERS.ru
О Доме. С Любовью...
Если бы я не была профессиональным риэлтором и аналитиком рынка недвижимости, я бы, наверно, тоже поддалась влиянию идеи, которую вполне успешно распространяют в Интернете, в серьезных и не очень журналах и в многочисленных газетах журналисты, экономисты, аналитики и «люди из народа» (обычно почему-то выступающие под псевдонимами). В различных блогах и форумах разного рода эксперты высказывают мнения, которые сводятся примерно к четырем положениям:
1) все везде плохо
2) дальше будет еще хуже
3) покупают сейчас только сумасшедшие
4) нехорошие риэлторы продолжают призывать покупать дома, несмотря на: см. выше.
Смакуя реальные и выдуманные подробности кризиса на рынке, жителям Америки пытаются внушить, на мой взгляд, абсолютно дикую мысль: дом – это не что иное, как простое финансовое вложение, а посему в условиях общенационального падения цен инвестировать в дома, мягко говоря, неразумно. При этом почему-то те же эксперты радостно рассказывают о том, что иностранцы, особенно англичане с их изрядно потяжелевшей валютой (не зря, видимо, меряется фунтами!) очень заинтересованно и активно скупают американскую недвижимость. Законспирированные «Люди из народа», правда, позволяют себе озабоченность: уж не случится ли, что бедные американцы так и не реализуют свою американскую мечту, а будут пожизненно арендовать жилье у нехороших иностранцев? «Распродают Америку!» - раздаются знакомые до боли возгласы. Так и чудится, что вместо личины Дяди Сэма вот-вот проявятся черты другого дяди – Дядюшки Зю...
Мои клиенты и коллеги считают меня хорошим риэлтором, может, еще и потому, что я настаиваю, что собственные дома (по крайней мере в Кливленде) - не средство обогащения. Для обогащения, особенно быстрого, люди обычно покупают акции, книги из серии «Как стать миллионером за одну ночь, не вставая с постели» или открывают «дот ком» бизнесы. Дома же покупают для жизни: подрастают дети, растет доход, а с ним и здоровые амбиции, создаются и распадаются семьи, кто-то получает новую работу, у кого-то, увы, случаются несчастья, кто-то – такое тоже случается! – считает, что проще переехать в новый дом, чем отремонтировать или просто отмыть старый...
Те из нас, кто изредка тратят время на просмотр американских телепередач, заметили, наверно, появление в недавнее время новой рекламы: «Время покупать!» - Национальной Ассоциации Риэлторов (к которой я имею честь - принадлежать и обязанность - платить ежегодные членские взносы). Для меня действительно большая честь называть себя Риэлтором, т.е. признавать более высокие профессиональные и этические стандарты и придерживаться профессионального Кодекса Этики. Тем не менее это не освобождает меня от права не соглашаться с некоторыми кампаниями родной Ассоциации.
Больше всего меня, жителя и честного консультанта по недвижимости г.Кливленда, коробят веселенькие заявления о том, что «по статистике, дома в Америке удваиваются в цене в среднем за десять лет». Передо мной каждый день разворачиваются истории о том, как, например, лучший офер, полученный в 2007 году очень добросовестным продавцом, чей дом содержится в образцовом порядке, был ниже (!) цены, уплаченной им 7 лет назад за пусть сильно переоцененный для района, но очень приличный дом, в который в течение этих семи лет постоянно вкладывались немалые деньги. Или о том, как продавцы вынуждены буквально доплачивать за продажу дома, купленного 3-5 лет назад. Ничего, кроме неудобства за то, что руководители моей уважаемой профессиональной Ассоциации ради красного словца поступаются правдой, это знание не вызывает. Правда же состоит в том, что все рынки недвижимости зависят от местных условий гораздо сильнее, чем от «общенациональных тенденций», «мирового рынка» и «глобальных взаимосвязей». Надо отдать должное, что даже на нашем Кливлендском рынке есть районы, в которых цены за последние десять лет действительно удвоились.
Если у Вас возникла реальная жизненная необходимость в покупке или продаже дома, пожалуйста, прежде чем принимать ответственное решение, проанализируйте рынок в конкретном районе, который Вас интересует. Пожалуйста, не верьте тем, кто кричит о том, что везде сейчас рынок покупателя, что везде все одинаково плохо для продавцов и одинаково хорошо для покупателей. Все рынки недвижимости зависят от местных условий и могут различаться от девелопмента к девелопменту даже внутри маленького городка, не то что в пределах графства или штата.
Сегодняшний Интернет богат доступными и бесплатными ресурсами информации о недавних продажах, о примерной рыночной стоимости домов, о ценах и тенденциях конкретных рынков. И хотя информация на сайтах типа Zillow становится немного аккуратней, в случае принятия серьезного решения лучше всего обратиться за советом и информацией к местному эксперту, специалисту по конкретному району, в котором находится Ваш дом. Я настоятельно рекомендую обратить внимание на сайт http://www.Local-n-Global.com, в котором есть очень аккуратный оценщик состояния рынка на территории Большого Кливленда.
Однако, спросит меня внимательный читатель, стоит сейчас покупать дома или надо подождать, пока цены упадут еще ниже? Мое мнение таково: если внутренняя потребность в покупке нового дома совпадает с разумными ценами и с низким банковским процентом, то медлить не стоит - такое совпадение случается не часто, и никаких гарантий, что цены или банковский процент упадут еще ниже, нет.
Что касается цены вопроса, то мой совет: будьте разумны и будьте бдительны. Во-первых, надо хорошо понимать правила игры, т.е. знать, как происходит процесс покупки, какие стороны вовлечены в него и какие затраты связаны с оформлением займа и с передачей собственности в Ваше распоряжение. Не стесняйтесь задавать Вашему риэлтору подробные вопросы. Это – Ваши деньги, Ваши обязательства и Вы обязаны знать в подробностях, что происходит и на что именно Вы решаетесь.
Во-вторых, надо знать и оценивать состояние и тенденции рынка в пределах города или школьной системы. В-третьих, не надо заранее ограничивать свой выбор конкретным городом или школой. По крайней мере, постарайтесь более-менее объективно оценить, от чего Вы отказываетесь, географически ограничив свой поиск. Для того же, чтобы оценить, надо, как минимум, вживую посмотреть, что предлагает рынок в близлежащих городах.
В-четвертых, неплохо видеть рынок в перспективе. Так, проанализировав поведение рынка за последние 10 лет в городах Solon, Mayfield Heights, Twinsburg, можно оценить разумность ценовых ожиданий продавцов и скорректировать покупательские амбиции. Сравнив данные по продажам домов, предоставленные местной МультиЛистинговой Системой (МЛС), можно сделать вывод, где, как минимум, стоит не очень доверчиво относиться к запрашиваемой продавцами цене, а где,скорей всего, придется урезонить свой покупательский оптимизм, несмотря на то, что он и поддерживается упомянутой выше анти-покупательской кампанией в Интернете и в прессе. Итак, о чем повествует статистика:
Mayfield Heights - 171 дом и кондоминиум на рынке; средняя цена $181,315. В 2007 было продано 207 домов по средней цене $153,387. Исторически сложилось, что продавцы в Mayfield Heights получают 95-96 % от последней запрашиваемой цены. Таким образом, продавцы ожидают сегодня получить примерно $172,250, что значительно выше, чем $153,387, полученные в 2007 году. Ожидания явно превышают реалии рынка. Покупателям об этом знать полезно для того, чтобы не поддаваться ажиотажу и не делать завышенные оферы. При этом помним: даже внутри Mayfield Heights каждый дом – индивидуален и далеко не все продавцы – неразумно оптимистичны.
Solon - 201 дом и кондо выставлены на продажу; средняя цена - $395,654. В 2007 было продано 245 дома по средней цене $368,829. Продавцы обычно получают 95 % от цены после всех снижений. Хоть продавцы в Солоне ведут себя более реалистично, ожидая получить от продажи $375,870 в сравнении с $368,829 в 2007 году, но и количество домов на рынке таково, что на их продажу потребуется почти 10 месяцев. Кроме того, Солону – району с общенационально признанной школьной системой, пожалуй, принадлежит печальный рекорд по количеству банковских домов (из числа дорогих домов в новых девелопментах), продаваемых за бросовые по сравнению с нормальными цены. К примеру, на одной улице в уважаемом Thornbury of Solon сегодня продается четыре банковских дома за 60-70 % от стоимости, установленной налоговым оценщиком (например, 440 тыс.долларов в сравнении с 700 тыс.долл. согласно налоговой оценке), что снижает средние цены, предлагаемые проавдцами домов в Солоне. Поэтому пусть среднестатистическая «разумность» ожиданий Солонских продавцов не рассслабляет потенциальных покупателей: может оказаться, что именно в Вашей ценовой категории цены по-прежнему завышены, и за цену дома своей мечты стоит побороться.
Twinsburg - 124 дома и кондоминиума на продаже; средняя цена - $242,612. В 2007 году было продано 251 дом по средней цене $225,527. Продавцы обычно получают 97 % от последней (после всех снижений) цены. Ожидания сегодняшних продавцов получить $235,330 по сравнению с $225,527 в 2007 году – относительно реалистичны и рынок мобилен: самые короткие в Кливленде сроки продажи домов – именно в Твинсбурге. Покупателям и продавцам стоит учитывать и такие существенные факторы, как: 1) рейтинг Твинсбургских школ неуклонно растет, а программы, предлагаемые Твинсбургским ученикам, вполне конкурентны по сравнению с тем же Мэйфилдом или Солоном; 2) в Твинсбурге строится новый кампус Кливленд Клиники, что, безусловно, повышает интерес медицинских работников, особенно врачей, к покупке домов именно в этом городе. До недавнего времени врачи Твинсбург не очень жаловали по простой причине - удаленности от основных клиник; 3) Тинсбург – самый молодой в округе город, и качество жилья, предлагаемого за те же цены, что и в Солоне или в Мэйфилде, зачастую намного выше, по меньшей мере, дома – значительно моложе.
Живем мы с вами в славном Большом Кливленде, который, к счастью или к несчастью, не был задет спекулятивным ростом цен, а потому и не испытывает настоящего кризиса, который поразил, к примеру, Флориду или Калифорнию. Я бы сказала, что мы в Кливленде получили хорошую прививку от стрессов в виде долгосрочного вяло текущего кризиса. Как говорится, не было бы счастья, да несчастье помогло. Вот и давайте пользоваться нежданно свалившейся на нас, жителей Кливленда, привилегией все еще неплохо сбалансированного рынка и отсутствия эффекта лопнувшего пузыря. Вполне квалифицированно заявляю: сейчас-таки действительно хорошее время покупать!
Не устаю напоминать себе и другим: дом – это не просто деньги и даже не просто место для жизни. Дом – это тепло и радость, семья и гости, стиль жизни и престиж. Дом – это важная эмоциональная и духовная оболочка нашей личности. Дом – это долгосрочное инвестирование с любовью. Давайте объяснимся в любви к нашему дому!
В честь предстоящего дня Св.Валентина Local-n-Global Realty объявляет конкурс на лучшее произведение под лозунгом: О Доме – С Любовью. Это может быть рассказ, рисунок, коллаж, фотография, видео. Посылайте свои работы по адресу редакции или по электронной почте: HomeWithLove@Local-n-Global.com. Самые интересные работы будут опубликованы. Победителей ждут призы! Спасибо!Удачи всем и любви!
Фото: "Эксперт"
