Причин, по которым участники рынка недвижимости останавливают свой выбор на альтернативной сделке, множество. Кто-то хочет переехать в квартиру побольше, кто-то, напротив, остро нуждается в деньгах и готов поменять двушку на однушку. В других случаях речь идет о размене квартиры или смене района. Так и возникает "цепочка", которая хорошо показана в советском фильме "По семейным обстоятельствам". Вместе с экспертами разбираемся, что подразумевается под понятием "альтернативная сделка", какие у нее плюсы и какие возможны риски.
Наши эксперты:
- Управляющий партнер адвокатского бюро "Боровский и партнеры" Михаил Боровский;
- Старший партнер МКА "ЮрСити", адвокат, к.ю.н. Виталий Шакин;
- Специалист по недвижимости, член Гильдии риэлторов Москвы Максим Наумов.
Особенности альтернативной сделки при продаже квартиры
Что подразумевается под понятием "альтернативная сделка"
"Альтернативная сделка" в сфере недвижимости - это не правовое понятие, а устоявшийся термин в сфере купли-продажи жилья.
"Сделка получила такое название потому, что в данном случае продавец не просто продает свою квартиру, но еще и покупает себе новое жилье. В связи с этим происходит не одна сделка, а сразу несколько, - уточняет старший партнер МКА "ЮрСити", адвокат, к.ю.н. Виталий Шакин. - Например, покупатель приобретает квартиру у продавца, который, в свою очередь, используя полученные денежные средства, приобретает квартиру у другого продавца, становясь, соответственно, уже покупателем, но по своей сделке. И эта цепочка может быть продолжена. То есть последний продавец также может подыскивать себе квартиру и использовать полученные деньги для того, чтобы заплатить уже своему продавцу и так далее.
Иными словами, мы говорим об альтернативной сделке в том случае, когда продавец одновременно является покупателем".
Чем альтернатива отличается от свободной (прямой) продажи
Как поясняет Шакин, свободная продажа (свободная сделка) отличается от альтернативной тем, что в этом случае присутствует только две стороны:
1. Покупатель.
2. Продавец.
Даже если продавец намерен использовать полученные денежные средства на приобретение недвижимости, но в неопределенном будущем, то такая сделка уже не именуется альтернативной, а является свободной, ведь в этом случае заключается только одна сделка купли-продажи, а не одновременно несколько, как при "альтернативе".
Как поясняет специалист по недвижимости, член Гильдии риэлторов Москвы Максим Наумов:
- Свободная продажа - это когда собственник квартиры продает ее без каких-либо обязательств перед покупкой другой недвижимости. В этом случае сделка происходит быстро и без затруднений.
- Альтернативная же сделка требует наличия нескольких участников, и завершение сделки зависит от взаимных условий всех продавцов и покупателей, что делает процесс более сложным и длительным.
Особенность "альтернативы" при купле-продаже состоит в том, что все сделки в цепочке заключаются одновременно и одновременно же направляются на регистрацию.
"Первый покупатель подписывает договор купли-продажи с продавцом, в котором закладываются условия, что деньги направляются не продавцу, а третьему лицу, который продает свою недвижимость продавцу. Также подписывается договор купли-продажи между продавцом-покупателем и продавцом. По этому договору продавец получает деньги от третьего лица, - приводит пример Максим Наумов. - Все данные договоры направляются на регистрацию в Росреестр. Реализация таких сделок фактически зависит от того, чтобы по всем им прошла регистрация перехода права собственности и были осуществлены расчеты".
Как проводится альтернативная сделка: алгоритм действий
Чтобы провести альтернативную сделку по купле-продаже квартиры, нужно выполнить определенные шаги. Максим Наумов рекомендует следующий алгоритм:
1. Оценка текущей недвижимости. Продавец проводит оценку своей квартиры, чтобы определить ее рыночную стоимость. В этом ему может помочь риелтор.
2. Поиск нового жилья. Продавец начинает искать новую квартиру, которая соответствует его требованиям и ожиданиям.
3. Заключение предварительных договоров. Если квартира выбрана либо нашелся покупатель на продаваемое жилье, на раннем этапе можно подписать с потенциальными покупателями и продавцами недвижимости предварительные договоры или соглашения о намерениях.
4. Проверка правовой чистоты объектов. Чтобы избежать возможных проблем после сделки, поверяются документы, права на недвижимость, отсутствие обременений.
5. Параллельное оформление сделок. Параллельно оформляются сделки на покупку новой квартиры и на продажу своей.
6. Назначение даты сделки. Устанавливается дата, в которую должно произойти оформление всех документов. При этом критически важно, чтобы все участники сделки присутствовали.
7. Составление и подписание основного договора. Все участники подписывают договоры купли-продажи одновременно, что позволяет синхронизировать этапы сделки.
8. Оформление финансирования. В зависимости от договоренности устанавливается, как будет происходить расчет (например, наличные, ипотека и т. п.).
9. Регистрация перехода права собственности. Все документы подаются в Росреестр одновременно, чтобы права собственности перешли от продавцов к покупателям по цепочке.
Как осуществляются расчеты между продавцами и покупателями в цепочке
В случае альтернативной сделки расчеты в цепочке могут происходить следующим образом:
1. Цепочка:
Покупатель 1 (покупатель квартиры Продавца 1) → Продавец 1 (покупатель новой квартиры Продавца 2) → Продавец 2 и так далее.
2. Принцип расчетов:
В сделке может существовать условие, что деньги, полученные от "Покупателя 1", идут на расчет "Продавцу 2" за новую квартиру и так далее.
Важные особенности расчетов
- Для безопасности расчетов деньги на каждую сделку помещаются на аккредитив или в банковскую ячейку. Средства передаются только после регистрации перехода права собственности.
- После завершения регистрации по одной сделке банк или участники передают средства последовательно, что позволяет завершить следующую сделку в цепочке.
- Если в цепочке есть покупатели с ипотекой, банк переводит деньги продавцу только после выполнения всех условий договора.
- Важно заранее согласовать сроки взаиморасчетов, чтобы каждая сторона могла вовремя выполнить свои обязательства.
Комментарии экспертов
"Как видно из всего вышеописанного, альтернативная сделка требует детальной координации, четкого соблюдения сроков и безопасных методов расчетов, что делает ее более сложной", - поясняет Наумов. - Поэтому для успешной реализации сделки желательно привлечь профессионального риелтора, который будет координировать все этапы.
"Расчеты в альтернативной сделке по своему механизму ничем не отличаются от расчетов в обычной, свободной сделке, - подтверждает Виталий Шакин. - Стороны так же могут воспользоваться банковской ячейкой или открыть аккредитив, когда деньги замораживаются на специальном банковском счете, который открывается, когда происходит регистрация последней сделки в цепочке. В аккредитиве банк фактически берет на себя обязательства осуществить платежи после того, как будут выполнены все условия сделок. Просто в связи с тем, что участников альтернативной сделки много, может быть использовано больше банковских ячеек или открыто несколько аккредитивов.
Кстати, если продавец использует полученные деньги для приобретения более дорогостоящей квартиры, то, соответственно, он оплачивает покупку еще и своими деньгами, поэтому может быть открыто несколько аккредитивов. Если нет, то получателем денег от первой сделки является и продавец, и покупатель, у которого данный продавец в свою очередь приобретает квартиру, которая стоит дешевле, чем та, которую он продал.
"В последнее время широкое применение получило использование сервисов безопасных расчетов, которые предоставляются банками, в том числе и по альтернативным сделкам. - поясняет Шакин. - В данном случае в банке вы заказываете электронную регистрацию сделок, и когда она состоится, банк осуществит все перечисления денежных средств. Все, кто должен получить свои деньги, их получат".
Преимущества альтернативы при купле-продаже недвижимости
Плюсы альтернативной сделки:
1. "Альтернатива" подходит в том случае, если другим способом улучшить свои жилищные условия невозможно.
2. При продаже квартиры и покупке новой ты не подвисаешь в воздухе, тебе есть, где жить.
3. Поскольку продажа и покупка происходят в один день, переезд происходит только один раз. Все происходит синхронно, не нужно вывозить вещи и где-то их хранить в ожидании того, когда прежние хозяева освободят вашу новую квартиру.
"Альтернатива - это вынужденная история. Она родилась из-за того, что у людей обычно нет свободных денег на то, чтобы купить квартиру, не продавая при этом свою уже имеющуюся, - поясняет управляющий партнер адвокатского бюро "Боровский и партнеры" Михаил Боровский. - Кроме того, далеко не всем желающим дают ипотеку, а если и дают, у многих нет денег на первоначальный взнос. Поэтому, конечно, проще и спокойнее сначала найти ту квартиру, которую ты хочешь, купить ее, отремонтировать, продать старую и переехать. Но такое, к сожалению, бывает редко. И даже люди, которые имеют деньги и, условно говоря, могут их достать из кармана и заплатить, вынужденно встраиваются в такие цепочки. Потому что тем, кто хочет им продать квартиру, тоже нужно переехать, и у них нет возможности сделать это сразу".
Альтернативная сделка на настоящий момент очень распространена на рынке недвижимости, но не потому, что она хороша, а потому что для большинства людей это единственный способ улучшить свои жилищные условия, уточняет эксперт.
Риски при проведении альтернативной сделки
Риски при проведении альтернативной сделки:
1. Росреестр отказал в регистрации (по вине сотрудника либо по объективным причинам).
2. Один из участников сделки отказался в последний момент (редкая история, но все-таки она возможна).
3. Вмешались третьи лица (например, объявился ранее неизвестный претендент на наследство - сын, внук, бывший супруг и так далее)
4. Приставы арестовали недвижимость за долги.
5. Такие сделки - долгие. Например, в каком-то случае надо сначала выписать маму, в каком-то - получить согласие опеки и так далее. При этом если в сделке будет отказано, придется "откручивать" все эти этапы назад.
"Является ли такая сделка безопасным вариантом? Все-таки нет, потому что чем больше звеньев в такой цепочке, тем больше рисков, что на одном из них случится что-то непредвиденное, - считает Михаил Боровский. - Ведь контролировать все звенья невозможно. Может произойти так, что все сделки будут зарегистрированы в Росреестре, а какую-нибудь одну, в лучшем случае, приостановят, а в худшем - дадут по ней отказ (а ведь у сделок гипотетически может быть куча юридических препятствий). По идее юристы и риелторы проверяют объекты со всех сторон, однако от неприятных сюрпризов все равно никто не застрахован".
"Самый неприятный момент в альтернативной сделке - это то, что в случае отказа в регистрации одной из сделок в цепочке рушатся все сделки. И это может происходить даже не по вине кого-то из участников, - поясняет, в свою очередь, Виталий Шакин - В таком случае не происходят расчеты между сторонами, а это значит, что имущество должно быть возвращено их владельцам".
Как уточняет Михаил Боровский, в случае простой сделки (купли-продажи), участникам проще контролировать процесс и договариваться, проще проверять документы и так далее. Если сделку не зарегистрируют - вы получите обратно деньги из ячейки или с аккредитива. Но если речь идет об альтернативной сделке, в которой "выпадет" какое-то среднее звено, то получится следующая ситуация: владелец недвижимости свою квартиру продал, а купить другую не сможет, потому что у людей, которые должны были ее освободить, сделку не зарегистрировали.
"В те времена, когда регистрация у нас в законодательстве не была цифровизирована и строилась, условно говоря, на личном общении, риелторы часто устанавливали дружеские отношения с регистраторами. - рассказывает Михаил Боровский. - И те в некоторых случаях могли пойти навстречу риелторам, понимая, что речь идет о целой цепочке. Однако сейчас, при цифровизации, три сделки могут отдать трем разным регистраторам, которые не особо знают, что происходит у коллеги по соседству. И юридически с этим ничего нельзя сделать - только подстилать соломку. Важную роль играет грамотное урегулирование всех вопросов, связанных с возможной нерегистрацией и отказом от сделки".
Как поясняет адвокат, в современных судах есть понимание взаимосвязанных сделок. И если в договорах или дополнительных соглашениях будет прописано, что они являются частью альтернативной сделки (то есть будет отображена вся цепочка), тогда участники юридически будут более защищены.
"Может получиться так, что регистрация прошла, и в целом все в порядке, но в пределах срока давности права на недвижимость сделку может кто-то оспорить, - предупреждает Боровский. - Например, бывшие мужья, незаконнорожденные дети... И это не тот случай, когда кто-то кого-то хотел обмануть. Просто что-то не учли, о ком-то не знали, не спросили… И оснований, по которым по требованию третьих лиц купля-продажа может быть оспорена, очень много. Мое мнение как юриста: да, альтернативная сделка - очень распространенная история, но если можно обойтись без нее, лучше от этого варианта отказаться".
