Жилье в Москве снимают миллионы людей. Им, как и потенциальным арендаторам, важно знать, что происходит на этом рынке. Увеличилось или уменьшилось предложение квартир, вырос ли спрос? И самое главное — как это отражается на ставках?
Ретровзгляд
В последнее время очень часто проводят параллели между событиями, происходящими сегодня, и кризисом 1998 г. Однако, по свидетельствам экспертов, десять лет назад рынок аренды вел себя совершенно иначе, чем сейчас. Так, в 1998 г. ставки снизились на 60–70%. Большинство частных нанимателей настаивали на уменьшении платы за жилье, и хозяева шли на эти уступки. Арендаторы с фиксированным бюджетом (то есть сотрудники компаний, жилье которым оплачивали их работодатели) переезжали в квартиры более высокого класса. Предложений на рынке было достаточно, арендные каникулы могли длиться один — три месяца. Чтобы квартиры не простаивали, собственники недвижимости платили проценты агентам, те, в свою очередь, подыскивали для них клиентов. Самыми желанными арендаторами были иностранцы.
Теперь посмотрим, как развивается рынок аренды в последние несколько лет. Арендные ставки ежегодно росли на 20–30%. Спрос превышал предложение в дорогом сегменте. Уровень доходов населения рос, российская валюта становилась стабильной, поэтому арендодатели стали с удовольствием сдавать жилье и соотечественникам. Наибольшие колебания рынок испытывал во время резких скачков цен на недвижимость. К примеру, в 2007 г., когда у собственников появилась возможность продать квартиру дороже, чем раньше, предложение на рынке аренды резко сократилось.
Сейчас ситуация изменилась, и аренда стала неплохой альтернативой покупке и продаже недвижимости. На этом рынке традиционно наблюдается меньшая зависимость от банковских кредитов. Между тем люди, которые хотели приобрести жилье с помощью ипотеки, вынуждены сейчас от этой идеи отказаться. Выход для многих — снимать квартиру. Кстати, эксперты зафиксировали спрос на краткосрочную аренду, это свидетельствует о том, что покупатели жилья заняли выжидательную позицию. Владельцы квадратов также на время отказались от планов по продаже недвижимости из-за снижения цен, поэтому предлагают квартиры внаем. «За счет этого предложение существенно увеличилось. Значительный его рост отмечен в элитном сегменте. В бизнес- и экономклассе кардинальных изменений по объему предложения не произошло», — говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «КОНТИ».
Богатые тоже арендуют
Тема аренды близка многим столичным жителям, причем имеющим разный достаток и социальный статус. Возьмем, к примеру, экономкласс. Стоимость аренды однокомнатной квартиры сегодня составляет около 25 тыс. руб. в месяц. Несмотря на высокую цену, молодым людям с небольшим доходом ничего не остается, как снимать угол. Копить деньги на собственный редко кто отваживается, тем более сейчас, когда доллар каждый день растет, цены на продукты и товары в магазинах кусаются, а что будет с ипотекой, которая большинству соотечественников и раньше-то была не по карману, никому неизвестно.
Как ни странно, но для очень состоятельных людей арендовать квартиру в Москве тоже оказывается предпочтительней, чем приобретать собственную. Дело в том, что жилье для них — понятие статусное, и покупка в спальном районе, а не в центре столицы неприемлема. Поэтому богатый человек будет снимать дорогие элитные метры даже в том случае, если сумма арендной ставки за определенный период времени равнозначна стоимости квартиры экономкласса.
Еще одна причина, которая заставляет обеспеченных соотечественников арендовать роскошную жилплощадь, заключается в том, что приобретенную недвижимость надо отремонтировать, прежде чем туда заселиться. Дело это очень хлопотное, на ремонт уйдет год, а то и больше, потребуются немалые финансовые затраты. Для людей, которые привыкли все деньги вкладывать в бизнес, это тоже не всегда возможно.
Вопросы аренды волнуют и самих рантье. Многие москвичи, даже имеющие одну квартиру, сдавали ее, а сами на все это время уезжали, например, в Индию, где на полученный доход безбедно жили годами. Будет ли теперь востребовано их жилье?
По словам экспертов, в целом спрос на аренду не уменьшился, просто он зависит от сегмента. Что касается ставок, то наибольшее их снижение в конце года наблюдалось на элитное жилье, собственники квартир в среднем готовы уступать до 20% от ранее заявленной стоимости. В отдельных случаях скидки достигают 40–50%, но подобные предложения единичны и, скорее всего, обусловлены субъективными факторами.
Цены на аренду квартир в сегменте бизнес- и экономкласса, по словам Ю. Синяева, подвержены меньшей коррекции. С таким мнением согласны многие эксперты. По их данным, в конце года снижения стоимости аренды квартир экономкласса не произошло, хотя предложений стало больше. Однако это не может оказать существенного влияния на столичный рынок аренды, поскольку спрос превышает предложение в несколько раз, считает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». В текущем году арендаторам не стоит ожидать резкого падения ставок, особенно в экономклассе. Но, как замечает Ю. Синяев, при негативном развитии ситуации — массовом сокращении рабочих мест, понижении зарплат и тому подобном — вполне возможно резкое увеличение объема предложения и, как следствие, снижение арендных ставок. На рынке аренды элитной недвижимости — от 30 до 50%, в бизнес-классе — от 15 до 30%. В сегменте эконом коррекция будет незначительной.
Скрытые скидки
На рынке аренды присутствуют и другие тенденции, заметные, главным образом, аналитикам и экспертам. Многие зарубежные компании, которые лет десять успешно работали в Москве, стали резко сокращать кадровый состав, некоторые иностранные специалисты покидают столицу. Основной отток произошел в сентябре-октябре прошлого года. Кроме того, фирмы начали проводить политику уменьшения затрат, и, как следствие, изменились бюджеты на аренду жилья для оставшихся сотрудников.
Таким образом, с рынка ушло большое число корпоративных арендаторов, которые ранее обеспечивали неплохой доход рантье в сегменте элитной недвижимости. Немалую роль сыграл и рост обменного курса доллара, падение рубля: если последние лет пять хозяева квадратов с удовольствием принимали оплату в отечественной валюте, то сейчас арендная ставка в основном исчисляется зелеными купюрами. Эксперты рынка недвижимости уже зафиксировали случаи контрактов с учетом изменения валютного коридора, а также случаи мультивалютных контрактов. Все это сильно повлияло на рынок аренды, причем на каждый из его сегментов по-разному.
По словам Галины Ткач, руководителя отдела аренды компании IntermarkSavills, категория квартир с арендной ставкой до 5 тыс. долл. традиционно наименее подвержена влиянию общеэкономических негативных тенденций, и в настоящий момент спрос на такую недвижимость устойчиво растет. «Наблюдается тенденция оттока части клиентов из более высокого ценового диапазона в данный сегмент, что приводит к увеличению спроса, — говорит эксперт. — В то же время присутствует дефицит ликвидных предложений, объекты с оптимальным соотношением цены и качества быстро уходят с рынка». Кстати, именно по этой причине многие арендодатели неохотно идут на снижение арендной ставки — зачем это делать, если жилье и так пользуется большой популярностью и не простаивает.
Другой ценовой сегмент — это недвижимость с арендной ставкой от 5 тыс. долл. и выше. Здесь, напротив, наметилась тенденция сокращения спроса. Этому есть свое объяснение: подобное жилье раньше в основном снимали корпоративные арендаторы для своих специалистов. В условиях кризиса работодатель урезал расходы, поэтому сотрудникам компаний пришлось пожертвовать комфортом и съехать в менее дорогие квартиры. Повлияло на состояние этой части рынка и массовое сокращение сотрудников в некоторых финансовых, девелоперских, инвестиционных, консалтинговых и других компаниях.
Что касается квартир с ценовым диапазоном от 15 тыс. долл. и выше, то их число заметно возросло, опять же в связи с уменьшением количества «дорогих» арендаторов, уходом некоторых крупных корпоративных клиентов, а также притоком предложений с рынка продаж. В результате рантье, хоть и неохотно, все же идут на уступки во время переговоров и снижают официально заявленную цену. Такие скрытые скидки в конце года достигали от 10 до 30%.
Фото: www.kaluzhskoe.ru
