Лизинг - экзотический продукт в сфере коммерческой недвижимости. Между тем потенциальных потребителей этой услуги, уже обкатанной на рынке строительной техники и оборудования, предостаточно. Малым и средним предпринимателям, у которых не хватает денег на покупку площадей, финансовая аренда дает реальный шанс стать собственниками недвижимости. Правда, бизнес для этого придется вести "по-белому".
Что нужно для того, чтобы стать клиентом лизинговой компании? Во сколько это обойдется и на чем можно сэкономить? Чем и для кого лизинг выгоднее банковского кредитования? Как избежать юридических ловушек и штрафов от налоговых органов? Что делать, когда предметом сделки выступает здание с участком - ведь землю по закону нельзя передавать в лизинг?
На эти вопросы отвечали участники семинара, организованного нашим еженедельником при поддержке Северо-Западной лизинговой ассоциации. В зале торгов петербургского Фонда имущества мы постарались собрать всех заинтересованных лиц: представителей фирм, предлагающих оформить недвижимость в лизинг, их потенциальных клиентов, а также риэлторов, страховщиков, консультантов и оценщиков.
Фискальная арифметика
"У некоторых клиентов все еще бытует мнение, что лизинговая компания - это прокладка между ними и банками, существующая для сбора дополнительных денег. Они просто не очень хорошо представляют, как работает лизинг", - говорит президент Северо-Западной лизинговой ассоциации Дмитрий Самодуров.
Финансовая аренда похожа на приобретение объектов в рассрочку, но позволяет сэкономить на налогах. Лизинговые платежи целиком включаются в себестоимость продукции. Однако нужно учитывать систему бухгалтерского учета, принятую на предприятии.
"Сделка лизинга подразумевает уплату НДС. Поэтому если компания использует упрощенную схему налогообложения, для нее приобретаемый объект автоматически подорожает на 18%. Экономическая эффективность лизинга в данном случае сомнительна. Как вариант мы предлагаем зарегистрировать новую фирму со стандартной системой учета и оформлять сделку на нее", - поясняет зам. генерального директора ЗАО "Зест" Светлана Рясная.
Средний авансовый платеж, который вносит лизингополучатель, составляет 20% от стоимости приобретаемого имущества. Однако все зависит от конкретного объекта и клиента, подчеркивают в "Зесте".
Теоретически первый взнос может быть нулевым, а может достигать и 30%. Кстати, петербургский Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППТ) в рамках программы по поддержке малого бизнеса предлагает компенсировать до 15% авансового платежа при покупке основных средств в лизинг.
Правда, максимальная сумма, на которую может претендовать предприниматель, - пока 300 000 рублей. Но, по словам главного специалиста КЭРППТ Людмилы Белокрыльцевой, комитет готов менять параметры программы, подстраиваясь под запросы лизингополучателей и увеличивая размер компенсации.
Сегодня договоры лизинга заключаются в основном на срок от полутора до пяти лет. Как правило, он недостаточен для того, чтобы полностью амортизировать объект. Поэтому после его истечения покупателю придется уплатить остаточную стоимость недвижимости.
Однако ее минимизируют за счет ускоренной амортизации - до 20-30%, а то и до 10% от исходной суммы. В рамках договора лизинга можно делать амортизационные начисления с коэффициентом 3. "Все расчеты клиенту мы показываем до заключения сделки.
Можно регулировать срок договора, устанавливать гибкий график оплаты. Предприниматель заранее понимает, когда и какие суммы он будет вносить", - рассказывает Светлана Рясная. По расчетам "Зеста", ежегодное удорожание объекта составляет для лизингополучателя 9-12% (чем выше аванс, тем оно меньше).
Из чего формируется лизинговый платеж? Во-первых, затраты на приобретение самого объекта. Его рыночную стоимость определяет оценщик. Во-вторых, цена кредитных ресурсов, поскольку лизинговая компания очень редко покупает имущество на собственные деньги.
Как правило, такие фирмы являются дочерними структурами банков, поэтому проблем с получением займов у них не возникает. В-третьих, клиенту придется раскошелиться на страховку объекта и вносить налог на имущество.
"Коммуналка" тоже включается в лизинговый платеж, если договор с обслуживающими организациями заключен на лизингодателя.
Зам. директора петербургского филиала ОАО "ВСК" Виталий Батов рассказал о видах страхования при лизинге. Теоретически страхуется все: от риска неполучения лизинговых платежей до титула объекта. Но, как правило, лизинговые компании настаивают только на страховании самого объекта, которое в среднем обойдется в 0,1-0,4% от его стоимости.
"Страхование финансовых рисков серьезно удорожает сделку. Кроме того, получается, что лизинговая компания заранее подписывается под тем, что ее клиент внушает мало доверия", - поясняет г-н Самодуров.
Отдельный случай - оформление в лизинг отдельно стоящих зданий. Вместе с постройкой к новому собственнику переходят и права на землю. Однако по закону она не может быть предметом лизинга.
Поэтому лизинговая компания вынуждена купить участок или взять его в аренду. Лизингополучатель становится арендатором (суб-арендатором) земли. После того как договор лизинга истекает и здание переходит в собственность клиента, ему предстоит выкупить территорию у лизинговой компании или переоформить на себя ее аренду.
Чтобы избежать штрафов и доначисления налогов, договор лизинга подается на регистрацию одновременно с договором купли-продажи объекта. Причем в последнем должно быть указано, что недвижимость приобретена именно для передачи в лизинг.
По желанию сторон лизинг может быть прекращен досрочно. "Однако мы предупреждаем клиентов: если это произойдет слишком быстро (до истечения половины оговоренного срока), налоговые органы могут решить, что сделка притворная и прикрывает договор купли-продажи с рассрочкой", - объясняет начальник отдела лизинга коммерческой недвижимости ЗАО "Зест" Ирина Молтасова.
Лизинговые операции отнюдь не просты. При их совершении нужно учесть множество нюансов. Однако представители лизинговых компаний уверены, что это выгоднее, чем брать кредит в банке. По расчетам "Зеста", клиент может в целом сэкономить на покупке около 15%. Тем более не факт, что малому предпринимателю в принципе удастся получить кредит, не имея серьезного обеспечения.
Почему же такие сделки до сих пор единичны при весьма высоком спросе на услугу?
Клиент на просвет
Одна из главных причин - нехватка "правильных" клиентов. Например, Фонд имущества активно пропагандирует лизинговую схему для арендаторов, которые на торгах готовы побороться за свои помещения. Фонд заключил несколько рамочных соглашений о сотрудничестве с лизинговыми компаниями.
Среди них - "Зест", "Балтинвест", "Глобус-лизинг", "Балтийский лизинг". Список открыт и для других участников рынка.
"Идет активная работа с потенциальными клиентами, есть десятки обращений от компаний, желающих стать собственниками площадей. Но пока с использованием лизинга совершена единственная сделка, - комментирует зам. директора Фонда имущества по экономике и финансам Владимир Жуковский. - В чем причина?
Мы в основном имеем дело с малым и средним бизнесом. Во-первых, у таких предпринимателей часто нет опыта работы с финансовыми структурами, и они опасаются обращаться к ним. А во-вторых, они с трудом уходят от "серых" схем".
"Чтобы компания стала нашим клиентом, она должна проработать не менее двух-трех лет, иметь устойчивое финансовое состояние и прозрачную отчетность. Лизинг, кстати, позволяет выйти из полулегального сектора, потому что прибыль, которую покажет фирма, уйдет на себестоимость", - говорит Дмитрий Самодуров.
"Прежде чем заключить договор лизинга, мы должны вникнуть в бизнес нашего потенциального клиента и убедиться в его платежеспособности. При этом ограничений на использование приобретаемой недвижимости фактически нет. Например, лизингополучатель может зарабатывать на сдаче площадей в субаренду. Но он должен обосновать уровень арендных ставок, прогнозируемый доход и т.п.", - поясняет Светлана Рясная.
Другая проблема, мешающая развитию рынка, - нежелание продавцов "засвечивать" в договорах реальную стоимость имущества.
"Мы вынуждены отказываться от таких сделок, - констатирует Дмитрий Самодуров. - К лизингу "серые" схемы действительно неприменимы. Нам нет смысла указывать в договоре заниженную цену, потому что именно из этой суммы формируются лизинговые платежи, и мы просто не сможем вернуть кредит, взятый в банке".
Пока, по данным "Зеста", только 5% сделок по приобретению основных средств совершаются в России с использованием лизинга.
При этом емкость этого рынка, по экспертной оценке, не меньше, чем сектора ипотечного кредитования. Однако, как и в случае с ипотекой, требуется не только разъяснительная работа, но и политическая воля государства, направленная на упрощение законодательства и стимулирование банков.
