Сколько прогнозов о развитии ситуации на рынке недвижимости уже было, а каждый новый прочитывается с жадностью. И это понятно: успех наших действий напрямую зависит от адекватной оценки действительности. Сравнивая разные точки зрения, обращая внимания на разные факты, наше сознание постепенно формирует картину, все более приближающуюся к реальности. Тем более интересно послушать точку зрения человека, который по роду деятельности обязан анализировать российский и зарубежный опыт в сфере недвижимости и видеть ситуацию хотя бы на несколько ходов вперед.
Специально для читателей «Полезной площади» на животрепещущие вопросы отвечает Алексей Гусев, руководитель петербургского института менеджмента в сфере недвижимости Realist.
- Аналитики говорят уже о третьей волне кризиса и настраивают на затяжные трудности. Вы, как специалист по недвижимости, не боитесь падения спроса?
- Нынешняя ситуация - это некая клизма, которая всем пойдет на пользу. Есть хорошая поговорка: все, что не убивает, делает нас сильнее. Вот и этот кризис заставляет нас более внимательно посмотреть на рациональность своих расходов, на то, как мы работаем в бизнесе, насколько грамотно выстраиваем доходно-расходную часть. Если мы не собираемся уходить из бизнеса, то должны понимать, что уменьшение спроса не говорит о его кончине. Самое время сократить ненужные траты и поискать альтернативные источники доходов, научиться приспосабливаться, мутировать.
- Повторили ли мы банковские и ипотечные ошибки Запада?
- Практически нет, потому что у нас практически не было subprime (рискованных заемщиков). Источник проблем ипотечного кредитования в США во многом лежит в том, что кредиты выдавались и ненадежным заемщикам. У нас кредитов с нулевыми взносами практически не встречалось, со всех заемщиков требовались справки о доходе. В целом, ипотека по стране занимала не больше 30 процентов от общего количества сделок.
Нас спасло то, что ипотека не достигла больших масштабов, и потому объем просрочек пока составляет около 10 процентов от ипотечных кредитов. Это много, но не смертельно.
- Кризис в сфере недвижимости наблюдается и в России, и в Европе, и в Америке. Насколько они похожи?
- В США с осени 2007 года снижаются цены на жилье и объемы ипотеки. В ряде штатов, где большая безработица, цены на недвижимость упали до 40 процентов, а в среднем – процентов на 20-25. По большому счету, если брать все экономические прогнозы, США почти достигли дна, и вскоре ситуация там начнет выравниваться. Сыграли свою роль меры, принятые правительством: субсидии налогоплательщикам, помощь ипотечникам.
Если брать Европу, очень сильно пострадали Испания, Ирландия и Великобритания – те страны, где в последние годы шло активное строительство. В Испании, к примеру, строили дома в расчете на иностранцев. В конечном итоге предложение превысило спрос, на это наложился кризис, потеря работы – и цены на жилье серьезно упали.
У нас количество сделок тоже заметно снизилось. Значительная часть клиентов ушла на неучтенный рынок, увеличилось количество левых сделок. Клиенты предпочитают обращаться к маклерам, готовым провести сделку за меньшие деньги, чем квалифицированное и надежное агентство недвижимости.
- Цены на российскую недвижимость падают так же, как на американскую?
- В среднем на 25 – 30 процентов цены на жилье уже снизились. Некоторые строительные компании предлагают скидки вплоть до 30-40 процентов в рублях. Если посчитать в долларах, то цена на квартиры упала на 40-50 процентов. Будут ли дальше падать цены в рублях, сказать трудно, я не экономист. Скорее всего, ситуация останется примерно на этом же уровне. По моим ощущениям, показателем станет поведение строителей, то, насколько они готовы идти на уступки покупателям. Потому что вторичный рынок жилья, с одной стороны, более инертен, с другой - все-таки ориентируется именно на цены новостроек. А строители сейчас нашли новый способ финансирования продолжения строительства: активно оформляют построенные квартиры в свою собственность, формируют актив из недвижимости, чтобы можно было брать кредит в банке под залог квартиры. Это выгоднее, чем оформлять кредит просто на текущую деятельность. Хочется верить, что в итоге выиграют те, кто делает все грамотно и по правилам.
- По вашим наблюдениям, какие компании сейчас лучше себя чувствуют? Те, которые успешно пережили кризис 1998 года?
- Стабильнее себя чувствуют те агентства, у которых офисы, другая недвижимость находится в собственности, у кого налажена работа с клиентской базой, с агентами. Чтобы сохранить компанию, необходимы стандартизация услуг и адекватный документооборот. А у нас в России бизнес-планы имеют до сих пор около 10 процентов компаний.
У меня сложилось убеждение, что большинство риэлторов и строителей вообще оказались не готовы к кризису. Это доказывает тот факт, что агентства недвижимости закрываются либо переходят в разряд частных маклеров, а некоторые строительные компании готовы продаться, но нет большого количества желающих их купить. Акции многих крупных строительных компаний котируются на уровне «мусорных», капитализация упала в десятки раз.
- Я читала, что через год процентов 30-40 риэлторских агентств либо разорятся, либо сольются с более крупными.
- Любые прогнозы страдают тем, что человек, делающий их, не владеет всей полнотой информации, а его оценки очень субъективны. Действуют и психологические факторы, и природные, и политические. Одно ясно: бизнес-ландшафт изменится. То есть, банкротства будут, процесс слияния (где-то дружественное слияние, где-то недружественное поглощение) уже пошел. В Питере, например, отделение московского АН «Миэль», которое работало 8 лет, слилось с одним из лидеров рынка - «Адвексом».
- Что ждет рынок аренды жилья, и как изменятся цены на землю?
- Многие россияне уже отказались от покупки жилья в пользу аренды. Поначалу ожидалось, что стоимость аренды снизится так же, как стоимость продаваемой недвижимости, то есть процентов на 30: молодые люди, которые раньше могли себе позволить снять квартиру, сейчас вернулись к родителям, гастарбайтеры, потеряв работу, возвращаются на родину. Однако рынок аренды повел себя неожиданно. Мы обнаружили, что цены за аренду снизились только на дорогие эксклюзивные объекты, где заметно выросло предложение. В средней категории цены изменились не очень сильно, в том числе и потому, что число предложений выросло ненамного. Во-первых, как я уже сказал, часть людей, прежде рассчитывавших купить жилье, теперь решили его снимать. Во-вторых, не каждый продавец квартиры, снимая объект с продажи, готов отдать его в аренду. Поэтому цены в среднем по России снизились процентов на 10-15. У москвичей коррекция более существенна: если однокомнатную квартиру сдавали за 30 тысяч рублей в месяц, то сейчас можно найти и за 20 тысяч.
Резко упала в цене земля. Снизилась стоимость земель, которые покупались большими массивами и без инфраструктуры, потому что все понимают, какую сумму нужно будет вложить в электрификацию, газификацию и т.д. По некоторым участкам цена земли упала в 10 раз и больше. И потому, что это предмет не первой необходимости, и потому, что на земле нужно строить, а свободных денег нет.
В ближайшие полгода станет ясно, что будет с ипотекой. Государство, как мне кажется, даст поддержку этому институту. Когда будет налажен внятный механизм рефинансирования долгов, когда будет ясен объем государственной поддержки, и когда западные рынки откроются для нас, тогда ипотека снова оживет.
- Есть мнение, что ипотека на первичном рынке умрет, на вторичном останется, но прежних масштабов не достигнет.
- Думаю, что банки на своих деньгах не усидят. В принципе, в валюте банки готовы давать ипотеку даже под 14-15 процентов годовых. Они и так уже хорошо поспекулировали с валютой. АИЖК свои 200-300 миллиардов рублей получило или получит в ближайшее время, пойдет рефинансирование, у банков начнут выкупать закладные, и ликвидность повысится. И вообще, если брать среднесрочную перспективу, то те деньги, которые есть в финансовой системе, должны работать, а ипотека – один из самых надежных способов для банков зарабатывать деньги.
- Насколько это удобно для рядовых граждан?
- Трудно судить за всех. Если у человека есть потребность в жилье, и он приобретает его для себя, для жизни, то при сравнении между арендой и ипотекой выгоднее выбирать ипотеку и платить за собственное жилье. Теоретически аренда могла бы быть альтернативой собственной квартире при определенных условиях. Если сравнить стоимость квартиры и аренду лет на 20, получится примерно одно и то же. Однако у нас владение квартирой – это один из главных приоритетов. От собственного жилья люди будут отказываться в последнюю очередь. Потому что жить на съемной квартире в России означает жить на птичьих правах. Ведь рынок аренды у нас дремучий и неразвитый, в отличие от Германии или Северной Америки, где арендатор имеет столько же прав, сколько и владелец. У нас арендатор бесправен, хозяин в любую минуту может прийти и сказать: «Убирайтесь отсюда через две недели: мне нужна эта квартира».
- К чему готовиться первичному и вторичному рынкам жилья?
- Если вспомнить сценарий 1998-го, тогда понадобилось полтора года, чтобы вторичный рынок достиг дна. Дефолт был в августе 1998-го, а самые низкие цены наблюдались весной 2000-го, то есть снижение шло почти два года. Сейчас ситуация не похожа на ту, потому что резервов у государства намного больше. Мы по-прежнему остаемся суверенным эмиссионным центром, и рублей можем напечатать сколько угодно.
Что касается вторички, дисконты будут только по тем объектам, которые заставляет продавать нужда. Многие объекты в последние 3-4 месяца сняты с продажи, потому что люди не готовы к тому, что квартира не пользуется спросом, и не готовы снижать цены, особенно если недвижимость покупалась в инвестиционных целях.
- Но, с другой стороны, разве не была вторичка сильно переоценена, когда однокомнатная хрущевка стоила примерно столько же, сколько свежепостроенная квартира?
- Малоликвидное жилье должно стоить дешевле. Хрущевки дешевеют быстрее, потому что спрос все-таки смещается в более комфортный сегмент. Если есть некоторая необходимая сумма, люди предпочитают купить не тесную квартиру с низкими потолком, а просторную, удобную, с хорошей звукоизоляцией, с нормальными соседями на площадке. Однако всегда самыми продаваемыми, востребованными на рынке недвижимости были квартиры малогабаритные: однокомнатные, двухкомнатные и комнаты, которые выступают как некие разменные монеты. Однокомнатная хрущевка все равно найдет своего покупателя, потому что в цепочке обменов, продаж и покупок всегда требуются малогабаритные квартиры.
На первичном рынке к 2010 году ожидается дефицит жилья. Государство вроде бы дает поддержку строительным фирмам, но застройщикам легче обанкротиться, чем продавать квартиры государству за такие деньги. В результате строители замораживают объекты, объем предложений будет снижаться. При нормальной работе экономики, финансовой системы и ипотечного кредитования получится так, что через год спрос на новое жилье опять начнет расти. Предложения не будет, и мы получим новый виток роста цен.
- Что делать в нынешних условиях риэлторам и строителям?
- По большому счету, строительство - это риск частного инвестора. Поэтому вопрос к нему: ты как, вообще, свой бизнес строил?
Что касается риэлторов, то некоторые агентства недвижимости будут закрываться. У них уже резко упали доходы. Если взять данные УФРС декабря 2008 и 2007 годов, то по регистрируемым сделкам наблюдается падение объемов процентов на 30, не больше. А вот по некоторым агентствам недвижимости – падение в 3-5 раз. Это означает, что клиенты сделали выбор не в пользу риэлторов.
Что делать? Думать. Это хорошее время для того, чтобы осмыслить, правильно ли я работаю. Потому что когда рынок рос, покупателей было много, не надо было напрягаться по поводу качества услуг. А сейчас сказывается и отсутствие внутренних стандартов, и отсутствие единых правил в работе с клиентами, и отсутствие внятной клиентской базы, и плохая обеспеченность информационными и финансовыми ресурсами.
Наконец, большую роль играет экономность клиентов, которые не готовы переплачивать риэлторам, не умеющим объяснить, за что они берут такие комиссионные, что они делают для клиента по сделке. У многих агентств недвижимости не было заначек на черный день. И когда спрос на квартиры упал, выяснилось, что риэлторские фирмы и двух месяцев не смогут прожить на собственные средства, так что они вынуждены сокращать рекламу и/или зарплату сотрудникам. У многих началась паника. Но вместо того, чтобы действовать по-настоящему продуктивно, они ждут, когда появятся покупатели, чтобы опять работать, как прежде.
Я приветствую кризис. С рынка вынуждены будут уйти те, кто работает хаотично и непрофессионально, а порой и криминально.
- Разве сокращать затраты на рекламу в нынешних условиях не разумно?
- Надо сокращать неэффективную рекламу. Когда смотришь, какую рекламу даёт большинство агентств, возникает ощущение, что она безлика. Сейчас имеет смысл сместить приоритеты в сторону объектовой рекламы. С другой стороны, на первое место выходит реклама нестандартная. Еще раз повторю: кризис всех нас заставляет думать, работать и учиться.
- А что вы посоветуете обычным гражданам?
- Если покупать недвижимость для себя, это всегда вовремя. Потому что сейчас можно ходить по рынку, особенно если есть живые деньги, и торговаться, искать квартиру мечты. Для инвесторов ситуация также благоприятна: купив сегодня лакомый объект по дешевке, через год можно будет продать его с большо-ой прибылью.
