Фото: anvb.ru
В прошлом деятельный ученый, в настоящем профессионал с большой буквы на рынке недвижимости, аналитик, новатор, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, директор АН «Выбор – Недвижимость» - все это Александр Жилевский, который на вопрос «Что на первом месте – здоровье или жилье?» однозначно отвечает: жилье!
Будучи прародителем и составной частью Группы компаний «Выбор», АН «Выбор – Недвижимость» на сегодня – одна из ведущих риэлторских компаний. И не только Нижнего Новгорода, о чем свидетельствует золотая статуэтка богини Весты – главный трофей Национального конкурса «Профессиональное признание 2011» в номинации «Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья» (численностью сотрудников более 100 человек).
Регалиям, званиям и достижениям бессменного директора АН «Выбор-Недвижимость» Александра Борисовича Жилевского впору посвящать отдельную статью. Член Национального Совета Российской Гильдии Риэлторов, президент Нижегородской Гильдии Сертифицированных Риэлторов (2000 — 2001, 2008 — 2011 г.г), член совета директоров Группы компаний «Выбор», доцент кафедры «Производственного менеджмента и логистики» Высшей школы экономики, сертифицированный консультант по инвестициям в недвижимость (CCIM США), сертифицированный управляющий недвижимостью - степень СРМ (институт IREM, США). За плечами три высших образования, ученая степень кандидата технических наук, 47 научных трудов, 22-летний опыт работы на рынке недвижимости.
- Александр Борисович, за счет чего Вашей компании удалось добиться столь внушительных результатов, такого признания?
- Прежде всего, за счет системного подхода. В свое время мы разработали бизнес-модель, которая позволяет проводить операции по продаже жилья любой сложности и сводить к нулю риски клиентов. Программа, ранее называвшаяся «4+4», а сейчас «Ваша безопасность», постоянно совершенствуется и включает в себя восемь этапов проведения сделки: четыре – на стадии подготовки к сделке, четыре – на завершающей стадии. На каждом последующем этапе достигается новый уровень перехода права собственности от продавца к покупателю.
Право собственности, согласно технологии, - это триада: владеть, пользоваться, распоряжаться. Владеть – после того, как покупатель получил свидетельство о собственности, пользоваться – после того, как все юридические обременения сняты (никто не прописан, нет залога, аренды и т. д.). Распоряжаться – когда сняты все физические обременения: помещение полностью свободно от вещей прежних жильцов, врезаны свои замки и т.д.
В механизм оплаты также заложен принцип этапности. Часть права собственности переходит к новому владельцу – он оплачивает этот результат, еще часть перешла – вторая оплата. Право собственности перешло к покупателю полностью – он выплатил остаток суммы, и стороны оплатили услуги посредника. Обман исключен - покупатель перечисляет всю сумму денег на лицевой счет или сдает на хранение в банковскую ячейку. Приоритет – безопасность покупателя, потому что он менее защищен, нежели продавец, которому во время сделки по большому счету достаточно проверять количество купюр и их подлинность.
Эта технология была разработана еще 1995 году, в 2003-м мы получили за нее диплом золотого лауреата Всероссийского конкурса «100 лучших товаров и услуг России». Сегодня она используется при продаже квартир в Москве, Санкт-Петербурге и других городах. Наше агентство обслужило по ней порядка 100 тысяч нижегородцев. И за все это время ни одной претензии в наш адрес!
Заметьте, это лишь одна из технологий, которую мы используем в работе…
- Как становятся директорами агентств?
- Когда-то работал в Политехническом институте, занимался наукой, серьезными динамическими задачами. Был доцентом на кафедре, защитил диссертацию. А потом, во время перестройки, вдруг оказалось, что наука никому не нужна. На дворе стоял 1991 год, на руках двое маленьких детей, которых нужно было чем-то кормить. Меня пригласили в «Торговый дом», который одним из первых у нас взялся за рынок недвижимости. Оттуда все пошло и поехало. Сначала был наемным сотрудником, занимался информационными системами, затем возглавил собственное агентство.
- С какими проблемами чаще всего приходится сталкиваться?
- Самая большая проблема любого топ-менеджера – сопротивление коллектива к изменениям, всему новому. На словах все «за», а внутри: ну, зачем нам это надо, когда и так все хорошо?! У нас, к примеру, сейчас есть очень эффективная технология работы на вторичном рынке. Новички по ней очень успешно работают. А «старички» ее не принимают.
- А как с текучкой кадров, «левыми» сделками?
- Отток кадров у нас несущественный. Зачем уходить, когда есть база данных, трафик клиентов, есть менеджеры, консультанты, имя и репутация компании? А от «левых» сделок никуда не денешься – это есть искушение, дьявольщина в чистом виде.
- И как бороться с этой дьявольщиной?
- «Левая» сделка не доказуема. Остается давить на совесть. Человек должен зарубить себе на носу: если провел «левую» сделку, ты – вор в чистом виде.
- Как Вы оцениваете общий уровень риэлторских услуг в России?
- У нас очень низкое качество обучения – отсюда очень низкое качество услуги. Знаю многие агентства, которые как учили лет десять-пятнадцать назад, так и продолжают учить. Сколько раз приходилось слышать от клиента: я заплатил агенту 50-60 тысяч, почти все сделал сам и так и не понял, за что я ему заплатил.
При подъеме рынка, в 2007-2008 годах, только ленивый не занимался недвижимостью, потом начали резко падать заработки, добротная «середина» ушла. Остались профессионалы, но их немного, остальные – в основном из тех, которых больше никуда не берут. И эта масса создает рынок соответствующих «услуг».
- Поэтому риэлторов в нашей стране и не любят?
- Их везде не любят. В Америке три профессии, которые более всего ненавидят – юрист, страховщик и риэлтор. Принято считать, что они зарабатывают на проблемах людей. Я был в Америке – там об этом говорят открыто. Но при этом все понимают, что риэлтор нужен, без него жилищную проблему не решить. А у нас только и думают, как обойтись без риэлтора.
- Возможно, ситуацию исправит высшее риэлторское образование?
- В Норвегии человек пять лет учится, прежде чем его выпустят на рынок недвижимости. И это правильно!
Меня спрашивают: что на первом месте – здоровье или жилье? Я отвечаю: жилье – без него не будет никакого здоровья. Так почему же здоровье мы доверяем людям с высшим образование, а жилье – кому ни попадя. Жилье – это настроение страны, ее экономика, индикатор успешности!
- Что необходимо изменить в законодательстве для оптимизации работы риэлторов?
- Нужен не столько закон о риэлторской деятельности, сколько о рынке недвижимости в целом – единые правила, которым бы подчинялись как коммерческие, так и государственные структуры. В нем должны быть прописаны правила поведения покупателя и продавца, а так же тех структур, которые обслуживают рынок недвижимости – банков, страховых и риэлторских компаний, ДЭЗов, налоговой инспекции и т.д.
- Каковы перспективы франчайзиноговой модели на рынке недвижимости России? И не кажется ли Вам, что франшизодатели сильно преувеличивают свою известность за пределами МКАДа?
- Перспектив никаких. Франшизодателей знают только профессиональные участники рынка. Опросите тысячу нижегородцев – никто не знает Миэль, Инком … Франшиза в классическом виде не пошла и не пойдет в Нижнем Новгороде. Я в свое время предупреждал несколько компаний, когда они сюда заходили: город-миллионник – это не 13-миллионник, здесь доверяют только своим. Некоторые столичные компании здесь уже были и ушли. МИАН посидел на площади Горького в шикарном офисе, сейчас на Варварке. ХИРШ пришел, сколько шума было: новые технологии, мощная рекламная компания. И где он – нет его в Нижнем Новгороде.
- Каким Вы видите сегодняшний рынок недвижимости? Сейчас только и разговоров, что о рецессии, призраке очередного серьезного кризиса.
- В любой экономике есть два режима: либо мы тратим, либо мы копим. В прошлом году у нас был режим расходования средств, сейчас многие перешли в режим накопления. Мы это чувствуем последние три-четыре месяца. Клиент замер, принял выжидательную позицию. И это не только в Нижнем Новгороде. Я много езжу по России, как вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, со многими созваниваюсь: рынок замер. Сказываются отголоски того, что происходило в Европе в прошлом и начале нынешнего года. Рынок может взять летнюю паузу, а потом все вернется на круги своя. А может и кинуться в любую сторону. Хотя на фондовом рынке ничего страшного не происходит, по нефти тоже, ситуация в Европе сейчас стабилизируется, так что … поводы для осторожного оптимизма есть.
- А Вы сами сделки проводите?
- Крупные провожу. Мне очень нравится работать с клиентами, особенно на стадии согласования условий сделки. Нравится браться за конфликтных клиентов, когда любая неточная фраза, брошенная противоположной стороной, может привести к срыву сделки, - я люблю психологию. И когда после стрессовой ситуации тебе говорят «Спасибо Вам огромное» - от этого получаешь ни с чем не сравнимое удовольствие!
