Последние два года на рынке загородной недвижимости прошли под флагом участков без подряда. Ввиду низкой стоимости они лучше всего продавались и покупались. Однако, помимо неоспоримых плюсов в виде все той же низкой стоимости, этот «товар» принес многим покупателям и массу неприятностей. Оказалось, далеко не все девелоперы, предлагающие сей продукт, собирались выполнять свои обязательства по возведению инфраструктуры и коммуникаций. На рынке заговорили о приближающейся волне обманутых дачников. Что думают на этот счет профессионалы рынка, о том, как избежать подобной участи и как сейчас развивается этот сегмент, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Александр Коваленко, коммерческий директор компании Uniparx Service.
- Что из себя представляет современная подмосковная дальняя дача – по удаленности от столицы, по площади участка и дома, по материалам строительства? Чем такие дачи отличаются от более ближних дач?
- Дома под дачу достаточно разнообразны по своему исполнению: строятся и из дерева, по каркасным технологиям, из кирпича или монолита и т.д. Площади домов варьируются в пределах от 120 до 300-400 кв.м, участков – от 8 до 30 соток. Все зависит от вкуса владельца и экологических показателей материалов строительства.
Главное же, что отличает дальнюю дачу от так называемой ближней - это экология. В пределах 50-70 км от Москвы есть немало дачных поселков, которые расположены недалеко от промышленных предприятий, а также земель, которые потенциально привлекательны для организации какого-либо производства. И, к сожалению, может получиться так, что сегодня вы покупаете участок в поселке, рядом с которым находится пока ничем не примечательное поле, а через год-два узнаете, что это самое поле переведено в категорию земель промышленного назначения. А еще через три года на месте этого поля вовсю будет работать производство.
- И как от этого застраховаться?
- Никак. Остается лишь искать места, до которых точно не доберутся промышленники. Это в первую очередь участки, которые находятся минимум в 80-100 км от Москвы или крупного регионального центра –что называется, между небом и землей. В этих районах вряд ли кто-то захочет организовывать производство. Ведь для этого надо будет завозить мощности, заполнять рабочие места – с точки зрения затрат на строительство это будут «золотые» предприятия.
- Такие места как раз предпочтительнее для организации отдыха. Экология, спокойствие, умиротворение – вот то, чем, можно сказать, пропитан воздух этих районов.
- Очевидно, что чем ближе к Москве, тем с этим сложнее. Вот, к примеру, в Мытищах еще буквально 10-15 лет назад районы частных домов на окраинах города были похожи на обычные русские деревни – тихо, малолюдно. А сейчас? Даже в этих районах, не говоря уже о многоэтажных, бурлит жизнь: множество людей, машин, магазинов, автозаправок. Еще через десять лет аналогичная ситуация будет уже не только на подъездах к крупным городам, но и в более отдаленных от трасс районах ближнего Подмосковья.
- Как можно охарактеризовать спрос и предложение на дальние дачи?
- Что касается предложений, то в последнее время их стало больше. В 2010 году на рынке начали работать компании, о которых до 2008-2009 годов ничего не было слышно. Многие из них в предкризисное время скупали землю для строительства коттеджных поселков. В 2009-2010 годах под влиянием конъюнктуры рынка они вынуждены были скорректировать свою тактику и выводить на рынок в том числе и участки без подряда. В результате в 2010 году объем предложений участков на рынке дальних дач вырос в 3-5 раз.
Спрос тоже увеличился. Причем не только за счет частных клиентов. В последнее время развивается тенденция, когда различные компании в качестве бонусов для своих сотрудников предлагают им земельные участки. Сейчас мы ведем переговоры с несколькими такими компаниями.
- Каковы перспективы рынка дальних дач в 2011-2012 годах?
- В первую очередь в 2011 году начнут дорожать участки, расположенные на удалении 40-70 км от столицы. Исходя из этой тенденции, спрос достаточно быстро сместится в сторону предложений, расположенных на расстоянии 70 -100 км. Учитывая тот факт, что «дальние дачи» до сих пор остаются далеко недооцененным продуктом, то к концу 2011 года их цена вполне может сравняться с ценой участков, расположенных в 40-80 км от Москвы. Уже сейчас к людям приходит понимание того, что многие подобные районы по качеству загородной жизни ничем не уступают, и даже превосходят ближние к столице районы.
Согласитесь, немаловажную роль играет качество трассы, по которой вы едете к себе на дачу. И когда человек видит, что по Симферопольскому или Киевскому шоссе он 100 км проезжает за 1,5 часа, восприятие дальних расстояний у него существенно меняется. Поэтому в ближайшие два-три года можно ожидать бурного развития рынка дальних дач. Так, за 2011 год многие участки могут подорожать не менее чем на 30-50%.
- Периодически говорится о возникновении волны обманутых дачников. Насколько это возможно?
- На протяжении последних двух лет можно было наблюдать немало рекламных перетяжек с объявлениями о продаже участков по цене около 10 тыс. руб. за сотку. В чем основной риск покупки таких участков? - В том, что не будут в оговоренный договором срок оформлены документы по межеванию участков и перевода этих участков в собственность покупателей, а также в том, что не будут подведены инженерные коммуникации. Учитывая, что такие продажи начались около двух лет назад, в этом году как раз и станет ясно, имеют ли место случаи обмана, и насколько они масштабны. Можно сказать, что 2011 год будет лакмусовой бумажкой по вопросу обманутых дачников.
- Какие советы можно дать покупателю участка, чтоб не оказаться в положении обманутого дачника?
Основной совет – быть бдительным и не полениться собрать как можно больше информации. Если нужно, ознакомиться с земельным кодексом, форумами покупателей. Почитать статьи о недвижимости. Выяснить как можно больше информации о компании-продавце – как долго работает на рынке, есть ли реализованные проекты, и что они собой представляют. Разумеется, следует удостовериться, что девелопером получены тех.условия на подведение коммуникаций и попросить его показать соответствующие на то документы. Если тех.условий нет, то лучше хорошо подумать, прежде чем покупать такой участок.
В любом случае, могу с уверенностью сказать, что земля – хоть и дорогой, но не такой уж опасный для покупки товар. Просто, на мой взгляд, лучше заплатить дороже, но купить участок с уже оформленной документацией. И желательно, чтобы он физически находился не на голом поле, а в поселке, где вовсю идут работы по подведению коммуникаций и строительству инфраструктуры. Тогда покупка точно не станет котом в мешке.
