Вопрос: «Как снижение ставок отразится на рынке ипотеки»?
Отвечая на этот вопрос, имеет смысл говорить о разных временных интервалах.
Если мы рассматриваем временной промежуток 2 – 3 месяца, то на рынке ипотеки это не отразится почти никак.
Будет легкое-легкое оживление спроса, не более того.
Почему?
Для ипотечного кредитования нужна стабильность: стабильная работа, стабильная зарплата, уверенность в завтрашнем дне.
Такой уверенности у граждан – меньше, чем год назад, да еще и продукты дорожают.
Для того, чтобы в такой ситуации население озаботилось получением ипотеки, ставки по ипотечным кредитам должны быть низкими.
Что мы знаем из новости?
Что ставки по кредитам начинаются от 10,3% годовых. Но для кого такие ставки?
Для социально значимых категорий граждан.
Список таких категорий достаточно обширный: учителя, врачи, работники оборонно-промышленного комплекса, ученые, работники органов государственной власти и проч.
Но: 10,3% годовых – это если у заемщика первый взнос более 50% от стоимости квартиры и кредит составляет менее 1,5 миллионов.
Для Москвы, где цены на 1-комнатные квартиры начинается от 5 миллионов и выше, полтора миллиона, что называется «ни о чем».
Если первый взнос заемщика менее 50% - ставка 11,4% годовых.
Если кредит более 1,5 миллионов, то для тех же социально значимых категорий граждан – процентная ставка увеличивается пропорционально превышению суммы, но не более 12% годовых.
То есть, говоря о Москве, в большинстве случаев, мы будем говорить о ставке по кредитам 12% годовых.
Хотя и тут мы будем говорить о достаточно серьезных ограничениях.
Дело в том, что АИЖК учитывает такие доходы заемщиков, которые подтверждаются справкой по форме 2-НДФЛ.
А теперь представьте: Москва.
Стоимость однокомнатных квартир начинается от 5 миллионов.
Допустим, 1 миллион у заемщика есть, а надо получить в кредит 4 миллиона.
Чтобы получить такой кредит в АИЖК, на срок 20 – 30 лет, нужно иметь доход примерно 120 тысяч!
Еще раз: доход должен полностью подтверждаться справками по форме 2-НДФЛ (для «социально-значимых категорий граждан» - особенно).
Что-то мне подсказывает, что с «социально-значимыми категориями граждан» мы будем говорить о сравнительно небольших размерах кредитов и чаще всего не в Москве.
Идем дальше: кроме социально-значимых категорий граждан есть те, кто к этим категориям не относится. Для них ставки по кредитам – 13 – 13,5% годовых.
На сегодня это – в «коридоре ставок» на грани самых низких.
Но, все-равно это достаточно высокие ставки.
Если посмотреть на средние ставки по кредитам, то ставка, при которой наблюдается баланс спроса и предложения, находится на уровне примерно 12% годовых. Такой ставка по ипотечным кредитам была на протяжении нескольких последних лет.
Понижение (средней) ставки ниже 12% годовых приводило к повышению спроса, а повышение – к снижению спроса.
Но это – средняя ставка: когда лучшие предложения – от 10, а худшие – 14 – 15%, средняя и получалась на уровне 12%.
Сейчас средняя ставка по ипотечным кредитам выше 12% годовых.
При более высокой ставке, спрос – меньше, чем предложение. То есть, предложенного уровня ставок не хватает, чтобы выйти на уровень спроса прошлого года.
У АИЖК достаточно сильные позиции в регионах, где представлено сравнительно небольшое количество банков, выдающих ипотечные кредиты по собственным программам.
В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге банков много, всегда были банки, где были лучшие предложения, чем в АИЖК, а потому, доля кредитов, выдаваемых АИЖК, была сравнительно небольшая.
И связано это не только со ставками. АИЖК напрямую кредиты не выдает: только через уполномоченные организации.
Кредиты, которые выдаются деньгами АИЖК, должны соответствовать достаточно серьезным стандартам. Например, в квартирах, под залог которых выдаются кредиты, не должно быть перепланировок (никаких вообще), доходы заемщиков должны подтверждаться по 2-НДФЛ.
Также по «стандартам АИЖК принято достаточно небольшое соотношение «платеж/доход», то есть, в АИЖК считают, что заемщик может тратить на погашение долга меньшую часть своих доходов, чем считают в других банках.
А потому, по совокупности факторов, доля АИЖК на рынках Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга – достаточно небольшая.
Чтобы визуально представить предложение АИЖК по снижению ставок – представьте темную комнату и горящую в ней спичку.
Темная комната – предложение недвижимости, а горящая спичка – спрос со стороны ипотечников.
Благодаря предложению АИЖК, вместо спички появилась лучина: вроде бы в комнате стало немного ярче, но все-равно не светло.
Поэтому, даже не смотря на снижение ставок, предложение недвижимости превышает спрос.
Постепенное снижение ставок по ипотечным кредитам и АИЖК, и другими банками - как попытка догнать уезжающий поезд.
Но посмотрим на ситуацию в долгосрочной перспективе.
То, что АИЖК снижает ставки – это хорошо. Не стоит забывать, что АИЖК – Правительственная организация 100% акций АИЖК принадлежат государству.
А потому, действия АИЖК можно рассматривать и как те действия, которые интересны государству. То есть, своими действиями АИЖК показывает направление, в котором стоит двигаться другим банкам.
Поэтому, вскоре мы увидим постепенное снижение процентных ставок по кредитам другими банками, вернее, продолжение этого снижения.
И это – хорошо для рынка недвижимости.
Но на мой взгляд, снижение ставок банками происходит слишком медленно. У населения складывается ощущение, что произошедшее снижение – далеко не предел, и что снижение ставок по кредитам будет продолжаться, а потому, снижение ставок не сильно способствует увеличению спроса.
Потенциальные покупатели квартир – ждут дальнейшего снижения цен на квартиры и дальнейшего снижения ставок по ипотеке.
Чтобы оживить спрос на рынке недвижимости, нужно снизить процентную ставку (и не только для социально значимых категорий граждан) до уровня 9% годовых, хотя бы на несколько месяцев.
(То есть, сделать ровно то, что сделали в 2009 году, чтобы остановить кризисные явления прошлого кризиса).
