На что следует обратить внимание при заключении договора
Система агентирования договоров на все виды риэлторских услуг в мировой практике используется уже десятки лет. Брокеры сами составляют и подписывают все договора с клиентами, берут на себя те обязательства, которые они реально могут выполнить. Руководство фирмы ведет учет по количеству агентированных договоров, обеспечивает отчетность (авансирование, прием платежей, финансовая поддержка) и контролирует сроки и качество исполнения.
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР
Самая распространенная и широко применяемая форма оказания услуг населению и клиентам - агентский договор (ст.1005 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на тот факт, как этот договор заключается в риэлторских фирмах. Многие агентства недвижимости грубо искажают агентские договоры. Раскроем, как это делается.
ГК РФ предусматривает заключение агентского договора с конкретным лицом, т.е. с сотрудником фирмы или частным предпринимателем, которого и называют в законе - агентом. Речь идет о том, что клиент (потребитель услуг, которого называют принципалом) должен заключать договор с конкретным агентом фирмы.
На практике же все договора по оказанию услуг клиентам, в том числе все агентские договора, подписывают и заключают не сами агенты, а чиновники-руководители, менеджеры, юристы или начальники отделов. Выполнение, исполнение услуг уже потом поручают агентам.
Агентский договор должен быть составлен таким образом, чтобы в нем были четко выделены следующие условия:
1. Полная самостоятельность агента:
- при выборе своего клиента;
- при определении перечня риэлторских услуг, оказываемых каждому клиенту в отдельности с учетом сложности его запросов;
- при определении размера (процента или фиксированной суммы) стоимости за услуги;
- в определении сроков исполнения агентского договора с клиентом.
2. Полная персональная ответственность агента:
- за подбор вариантов для каждого клиента;
- за получение и внесение авансов;
- за все финансовые расходы (по сбору документов и справок, расчеты с нотариусом, банком и Росрегистрацией, другие текущие и непредвиденные расходы);
- за юридическую чистоту подобранных для своего клиента квартир, других объектов недвижимости;
- перед фирмой или руководством корпорации за соблюдение трудового контракта и трудового законодательства РФ.
При соблюдении двух вышеперечисленных условий в агентском договоре клиенты не будут часами сидеть в переговорной со своим агентом, дожидаясь юриста или директора фирмы для внесения аванса, получения какой-то пустяковой справки.
СУБАГЕНТСКИЙ ДОГОВОР
Гражданский кодекс РФ значительно расширяет права и полномочия агентов по недвижимости. Так, в случае затруднений выполнения агентского договора, его исполнитель - агент - имеет право (ст. 1009 ГК РФ) привлекать других лиц по своему усмотрению, т.е. субагентов (помощников). Например, при расселении большой коммунальной квартиры, при покупке и продаже объектов за городом, при сложных обменах, при поиске вариантов, показах новостроек и т.д.
Таким образом, агент вправе заключить субагентский договор с другим лицом и передать свои полномочия (частично или полностью) субагенту, оставаясь ответственным за его действия перед клиентом.
Субагентский договор заключается на условиях основного договора. Для этого в агентском договоре должны быть предусмотрены обязанности агента с указанием или без указания конкретных условий такого договора.
Практика применения субагентского договора встречается редко, поскольку даже сами агенты пока не получили ту законодательную самостоятельность, которую предоставляет Гражданский кодекс.
Законом запрещается субагентам заключать какие-либо сделки с третьими лицами. Это сделано в интересах клиента, чтобы его требования выполнялись в рамках основного договора.
Субагент может действовать от имени клиента (если иное не предусмотрено агентским договором) на основе передоверия в соответствии с п.1. ст.187. ГК РФ.
Вознаграждение субагенту выплачивается по условиям основного договора. При отсутствии в договоре порядка уплаты или суммы вознаграждения субагент вправе потребовать возмещения затрат по предъявленным расходным или отчетным документам (п.3.ст.424 ГК РФ).
Субагентский договор может быть постоянным или временным в зависимости от сложности предполагаемой сделки с недвижимостью. Сроки выполнения субагентского договора определяет агент.
