Елисейские поля, Триумфальная арка, Эйфелева башня, заснеженные Пиренеи, готические замки и соборы, Канны и, наконец, Париж. Все это – Франция, страна удивительно разнообразная и потрясающе позитивная. Недвижимость этой страны с давних пор является лакомым кусочком для инвесторов со всего мира, а в последние годы к республике проявляют повышенный интерес и россияне.
Сегодня на вопросы о французской недвижимости отвечает Alessandro Alessio, директор по международным отношениям компании GALLERY Real Estate.
- Расскажите о рынке недвижимости во Франции, как он изменился за последние несколько лет?
- В последние несколько лет на рынке недвижимости Франции наблюдался постоянный рост стоимости жилья. Так, в период с 1996 года по 2008 цены выросли на 140%! Однако в этом году впервые за 10 лет отмечено общее падение стоимости жилья. Это связано, прежде всего, с разразившимся мировым финансовым кризисом. Общее снижение средней покупательной способности населения и повышение процентных ставок кредитования привели к тому, что для рядового француза как арендная плата, так и цены на первичном рынке недвижимости находятся за гранью финансовых возможностей. Все это привело к серьезному падению спроса на французское жилье и, как следствие, к снижению цен. Так, в 2007 году продажи новостроек упали на 10%, а за первые полгода 2008-го стоимость жилой недвижимости снизилась на 13%. Тем не менее, уровень спроса на французскую недвижимость среди иностранцев изменился слабо, более того, основными покупателями наиболее дорогих объектов во Франции являются граждане других государств.
- Чем же так привлекательна жилая недвижимость Франции?
- Привлекательность жилой недвижимости Франции для иностранного покупателя обусловлена целым рядом факторов. Весомым аргументом в пользу приобретения здешней недвижимости являются государственные налоговые схемы, нацеленные на привлечение инвестиций нерезидентов. Кроме того, историко-географические преимущества этой страны и богатый рынок недвижимости способны удовлетворить самых взыскательных инвесторов.
- Какие районы Франции пользуются наибольшей популярностью и почему?
- Разумеется, первое место по популярности среди иностранцев по-прежнему занимает Лазурный Берег. Приобретение здешней недвижимости – это не столько удовлетворение собственных жилищных потребностей, сколько вопрос статуса. Кроме того на Лазурном Берегу весьма выгодно приобретать жилье для сдачи в аренду, благодаря тому, что в этом районе постоянно проводятся разнообразные выставки, ярмарки и фестивали на самом высоком уровне. Для участия в подобных мероприятиях сюда съезжаются весьма состоятельные люди со всего мира, а поскольку все гостиницы в это время переполнены, опоздавшие участники готовы дорого заплатить за размещение в частных апартаментах и особняках.
Помимо Лазурного Берега большой популярностью среди иностранцев также пользуется Париж и район реки Луара.
- Какие объекты недвижимости там предлагаются и сколько стоят?
- Купить себе элитный уголок Лазурного Берега, или «пьед-а-тер», как французы говорят, стоит от 4 до 10 тысяч евро за квадратный метр в таких районах, как Канны или Ницца. Что касается Парижа, то стоимость местной недвижимости зависит, в основном, от месторасположения и типа жилья. В самых престижных районах города (Монпарнас, Сен-Мишель, Эйфелева башня, Елисейские Поля) цены колеблются от 6 до 10 тыс. евро за «квадрат». Впрочем, можно также приобрести квартиру в центре столицы и за 4-5 тыс.евро/кв. метр. Что касается долины реки Луара, то в этом районе сконцентрировано наибольшее количество действительно уникальных предложений. Если ваша мечта заключается в том, чтобы стать обладателем прекрасного старинного замка с обширным земельным наделом, то, в среднем, за 1,5-2 миллиона евро ее можно здесь осуществить.
- Как изменялись цены на разные категории недвижимости во Франции за последние несколько лет?
- Как я уже сказал ранее, после долгого периода непрерывного роста цен на французскую недвижимость наступил слом тенденции. Так, в последние два года наблюдается серьезное снижение активности на местном рынке жилья. Впрочем, нужно отметить, что сектор элитного жилья эти изменения пока не касаются и вряд ли затронут вообще. Эта категория недвижимости всегда стоит несколько особняком, благодаря своему особому статусу. Таким образом, цены на элитное жилье, например, на Лазурном Берегу в ближайшее время падать не будут, можно ожидать разве что временного прекращения роста их стоимости.
- Каковы прогнозы касательно поведения цен на недвижимость в будущем?
- По прогнозам специалистов, в среднем в 2009 году стоимость жилья по стране снизится на 15%, а следующий подъем, ориентировочно, произойдет в 2010-2012 годах.
Это объясняется тем, что до недавних пор цены были серьезно «взвинчены», буквально оторваны от реального состояния экономики, а в настоящее время произошла вполне естественная коррекция рынка. Тем не менее, не стоит ждать каких-либо резких изменений. В отличие от других европейских стран, где, по прогнозам некоторых аналитиков, цены в ближайшие пять лет могут упасть на 25-30%, во Франции подобные масштабные «обвалы» маловероятны.
- Во Франции самое большое количество замков, выставленных на продажу. Пользуется ли эта категория недвижимости каким-либо спросом?
- Замки – это своеобразная «элита элит». Уникальные в своем роде объекты недвижимости, в силу своего возраста и исторической значимости пользуются неплохим спросом даже с учетом некоторых строгостей законодательства и высокой цены. Приобретение в собственность подобных шедевров архитектуры и исторических памятников практикуется в основном или весьма состоятельными любителями старины или крупными компаниями, организующими в замках свои штаб-квартиры. Кроме того, старинные замки нередко превращают в дорогостоящие гостиницы класса люкс, что позволяет извлечь из покупки изрядную выгоду. Однако нужно отметить, что почти все замки являются памятниками архитектуры и охраняются государством. В связи с этим существует ряд запретов на перестройку или ремонт таких объектов. Далеко не каждая строительная фирма имеет разрешение на ведение реставрационно-восстановительных работ, поэтому приведение многих замков в приличный вид становится для нового владельца довольно серьезной проблемой. Кроме того, порядок наследования таких объектов также весьма сложен. Налог при этом составляет до 35% (!) от стоимости недвижимости. Кстати, именно поэтому во Франции на продажу выставлено такое количество замков. Дело в том, что наследники часто не имеют в наличии нужной суммы для вступления в наследство. Поэтому они вынуждены продать замок, для того чтобы расплатиться за процедуру наследования и получить хоть какие-то деньги.
- Какие налоги должен платить владелец недвижимости во Франции, и от чего зависит их размер?
- Основной налог на недвижимость во Франции, называемый taxe fonciere, должен оплачиваться раз в год. Он взимается на местном уровне, и его величина зависит, прежде всего, от департамента, в ведении которого находится жилье. Например, налог на квартиру площадью 50 кв. м в Париже составляет примерно 500-600 евро в год. Если речь идет о замке, то в силу обширности жилой площади и прилегающих территорий величина taxe fonciere достигает 1500-2000 евро в год. Помимо основного налога существует также taxe d’habitation. Его оплачивает непосредственно жилец. То есть если владелец сдает жилье в аренду, то taxe d’habitation будет оплачиваться арендатором. Размер этого налога зависит от величины дохода и численности семьи.
- Насколько перспективно сейчас приобретать недвижимость во Франции – какие выгоды и риски сулит это владельцу?
- То, что в таких местах, как Лазурный Берег или Париж, по-прежнему покупают недвижимость и богатые французы, и иностранцы, свидетельствует о том, что вряд ли они когда-то выйдут из моды. Другие районы, в том числе Прованс, Лангедок-Руссильон и провинции на побережье Атлантики, привлекают инвестиции, в основном, среднего класса. Поэтому именно здесь выгодно приобретать недвижимость для последующей сдачи ее в аренду, тем более если жилье позиционировать как «туристическую резиденцию» (residences de tourisme). Это весьма прибыльный бизнес. Согласно данной инвестиционной схеме владелец с самого начала получает стопроцентные права собственности, при этом имея постоянный доход от сдачи своей собственности в аренду путем заключения договора с управляющей компанией на срок от 9 лет. Таким образом, объект передается в субаренду клиентам управляющей компании на отдельные периоды (от нескольких дней до нескольких месяцев). Самое главное: оговоренный ежегодный доход гарантирован французским законодательством. Таким образом, лично я не вижу никаких «подводных камней» при покупке недвижимости во Франции. Просто, как и в любой другой стране мира, нужно как следует разобраться в массе предложений и возможностей. В этой ситуации незаменимым будет совет опытного (и надежного) профессионала, хорошо знающего рынок местной недвижимости, а также все риски и выгоды, которые он сулит.
- Интересуются ли французской недвижимостью иностранцы?
- Разумеется. Среди иностранных инвесторов пока лидируют американцы и немцы, однако на сегодняшний день уже можно говорить о все возрастающем влиянии российских граждан на этом рынке. Большую часть состоятельных россиян привлекает юго-восточное побережье и элитные районы Парижа. Ну а средний класс больше интересуется инвестициями в местную недвижимость с целью получения дальнейшей выгоды. Это будущие арендодатели и владельцы туристических резиденций в самых разных районах страны.
- Какова процедура покупки недвижимости во Франции для иностранца?
- Лучше всего обратиться к надежному специалисту за советами и помощью, чтобы не рисковать и не тратить время. Процесс покупки недвижимости во Франции сам по себе ничем особенно не отличается от подобных сделок в других западных странах. Прежде всего заключается официальный договор (Acte de Vente) в присутствии нотариуса, который является, в данном случае, представителем государства. От нотариуса требуется подтверждение о том, что сделка совершена честно, в соответствии со всеми действующими юридическими нормами. После подписания договора обеими сторонами и передачи покупателем оговоренной суммы через банковский счет нотариуса продавцу, в течение нескольких дней новый собственник регистрируется в специальном бюро. В среднем общие расходы, связанные с приобретением в собственность недвижимости во Франции (включая взносы, гонорар нотариуса и регистрационный сбор), составляют примерно 8% от стоимости объекта и оплачиваются нотариусу при подписании окончательного договора.
- Какие существуют опасности при покупке жилья?
- Как это часто бывает с любым популярным рынком недвижимости, во Франции существуют недобросовестные агентства, извлекающие выгоду из неосведомленности или неопытности иностранных клиентов. Поэтому необходимо очень осторожно подходить к выбору агента, отдавая предпочтение только крупным и надежным компаниям, которые защищают, прежде всего, интересы клиента. Хорошо знающий местный рынок специалист – это именно то, что вам нужно, чтобы совершить сделку без лишних проблем и неприятных сюрпризов.
- Что такое Франция для Вас?
- Франция – это великолепная страна. Сегодня здесь есть все, что нужно как для успешного бизнеса, так и для комфортного отдыха. Отличная кухня, масса достопримечательностей, благоприятный климат и разнообразная природа. В завершении беседы позволю себе немножко пошутить. Приезжая во Францию, непременно захватите с собой словарик: французы, кажется, не очень любят утруждать себя изучением иностранных языков.
Беседовал Юрий Попов
