9 миллионов долларов аренды в месяц недополучают Московские владельцы офисной недвижимости

Если говорить о текущем состоянии рынка офисной недвижимости, то по данным Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость аренды офисов класса А и В равняется 750-1200 и 600-750 долларов за кв.м., соответственно. Стоимость покупки этих офисных площадей составляет 3500-7000 и 3000-4500 долларов за «квадрат». На 2006 год прогнозируется дальнейший рост арендных ставок.
Евгений Романов, Президент Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»: «Ожидается, что помещения класса А подорожают на 6-12%, класс В поднимется чуть меньше – примерно на 5-7%. Цена аренды недорогих офисов класса С увеличится в среднем на 15-20 процентов. Стоимость здесь напрямую зависит от удачного месторасположения. Арендные ставки на офисы этого класса варьируются от 300 долларов за «квадрат» в здании бывшего НИИ в ЮВАО до 750 долларов в перестроенном доме в ЦАО».
В сложившейся ситуации многие владельцы при выставлении недвижимости на продажу и/или аренду сознательно завышают стоимость. Тем самым сложилась ситуация, когда предложение есть, но оно «недоступно» из-за цены. Поэтому величина неудовлетворенного спроса достигает порой 300%. При этом искусственно стимулируется дальнейший рост цен, но владелец вынужден ждать, пока среднерыночный показатель «дорастет» до заявленной суммы. В результате теряется время. А время – деньги. Остановимся на этом тезисе поподробнее.
По данным Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», общее предложение офисных площадей классов А и В на конец 2005 года составило 4,4 млн. кв.м. Уровень незанятых площадей класса А на конец 2005 года составил 3%. Прогнозируемый показатель на конец 2006 года – 5-7%. В классе В сейчас уровень порядка 7%, особых изменений соотношения не ожидается.
Произведем грубый подсчет. По данным Swiss Realty Group, на конец 2005 года офисов класса А предлагается 40%, В - 60%. Наталья Кузнецова, руководитель отделения «Академическое» Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»: «По состоянию на начало 2006 года в аренду предлагалось 74% площадей в классе А и 55% в классе В».
Таким образом, получается:
Помещения класса А, сдающиеся в аренду: 1 302 тыс. кв.м.
Помещения класса В, сдающиеся в аренду: 1 452 тыс. кв.м.
Свободных – и 39 и 102 тыс. кв.м. соответственно. При текущих ценах получается, что владельцы офисных помещений класса А недополучают прибыль в размере 3,2 млн. долларов в месяц, класса В - 5,7 млн. долларов.
Таким образом, общий объем недополучаемой владельцами офисов прибыли при аренде оценивается в 9 миллионов долларов в месяц.
И еще одно интересное наблюдение.
Как уже было указано выше, по оценкам Евгения Романова, президента Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», офисные помещения класса А подорожают к концу года в среднем на 9%, класса В – на 6%.
По данным Корпорации «ИНКОМ-Ндвижимость», в 2006 году общий объем офисных помещений классов А и В увеличится примерно на 1 млн. кв.м., 73% вводимых площадей – класс А, 27% – класс В. Если соотношение аренды/продажи сохранится, получаем такие прогнозные цифры на конец года:
Помещения класса А, сдающиеся в аренду: 1 842 тыс. кв.м.
Помещения класса В, сдающиеся в аренду: 1 600 тыс. кв.м.
С учетом повышения арендных ставок, объем месячной недополучаемой прибыли для классов А и В составит 9,8 и 6,7 миллионов долларов, соответственно, т.е. в декабре 2006 года прогнозируемый объем недополученной прибыли арендодателей офисных помещений будет 16,5 миллионов долларов.
С одной стороны, можно закрыть на эти цифры глаза. Но с другой – встает вопрос, а оправдано ли в такой ситуации стремление подождать повышения цен?
В сложившейся обстановке на рынке важно правильно определить стратегию поведения при выставлении недвижимости в продажу и аренду. Как говорит Наталья Кузнецова, руководитель отделения «Академическое» Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»: «В нашей практике было много нестандартных вопросов. На все из них наши специалисты находили просто блестящие ответы. И стратегия поведения на рынке, включая момент выхода на рынок и объявление стоимости – один из ключевых моментов при реализации помещений».
Практика показывает, что в сложившихся условиях лучшую отдачу получают владельцы, обращающиеся в крупное агентство недвижимости. Это не только отработанная система «продажи» объекта, но и быстрое решение всех вопросов, связанных с коммунальными службами, административными структурами и земельными отношениями. Кроме того, у крупного агентства наибольшее количество запросов на аренду и покупку недвижимости – вспомним хотя бы те самые 300% неудовлетворенного спроса.