Чтобы погасить ипотеку‚ нужно вносить платежи по графику вовремя‚ до окончания срока кредита. Однако есть и другие методы погашения жилищного кредита‚ с помощью которых можно сэкономить‚ — рассказываем о них подробнее.
1. Полное досрочное погашение
Если есть финансовая возможность, то ипотеку можно погасить полностью досрочно. Например, если ипотека оформлена на 20 лет, то её можно закрыть через 5–10 лет за счёт продажи другого имущества или получения крупных доходов. Это позволит значительно уменьшить переплату по ипотеке, экономия может достигнуть нескольких миллионов ₽.
Сэкономить можно и на ипотечном страховании. На Сравни можно выбрать наиболее выгодную страховку среди сразу нескольких страховых компаний. Проверьте, не переплачиваете ли вы за страховку.
Рассмотрим на примере ипотеки, оформленной в июне 2025 года, как можно изменить переплату при досрочном погашении.
- Ставка — 25,6%. Это средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на новостройки, по данным «Дом.рф» на 13 июня 2025 года. Средневзвешенная ставка — это усреднённый показатель процентных ставок, по которым выдавали ипотеку физическим лицам за определённый период.
- Срок — 26 лет. Это средний срок ипотеки в 2025 году.
- Квартиру купили в Москве. Средняя стоимость квадратного метра в Москве — 397 465 ₽, по данным Росстата на I квартал 2025 года.
- Посчитали на примере квартиры площадью 40 м². Стоимость квартиры в таком случае — 15 898 600 ₽.
- В 2025 году в Москве требуется 71,3% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Сумма ипотеки в таком случае — 4 562 898 ₽.
Сумма ежемесячного платежа составит 97 476 ₽, по данным калькулятора Сравни. Рассмотрим, какой будет переплата при погашении в срок — летом 2051 года, а также на пять, 10 или 15 лет раньше. Чем раньше клиент погасит ипотеку досрочно, тем больше он сможет сэкономить на переплате.
Расчёт переплаты при погашении ипотеки по графику и на пять, 10 и 15 лет раньше срока
Срок погашения
Сумма переплаты
Сумма экономии
В срок — летом 2051 года
25 849 630 ₽
0 ₽
На пять лет раньше — летом 2046 года
23 217 034 ₽
2 632 596 ₽
На 10 лет раньше — летом 2041 года
18 339 606 ₽
7 510 024 ₽
На 15 лет раньше — летом 2036 года
12 766 290 ₽
13 083 340 ₽
2. Частичное досрочное погашение
Если нет возможности сразу внести всю сумму долга, то можно погасить задолженность частично. Например, вносить небольшие дополнительные платежи каждый месяц либо один или несколько раз внести платежи на большую сумму, когда появится такая возможность.
Рассмотрим на примере ипотеки на 4 562 898 ₽:
- сколько можно сэкономить, если с первого месяца вносить дополнительно каждый месяц 5000 ₽;
- сколько можно сэкономить, если один раз за весь срок кредита внести дополнительно 1 миллион ₽ — через 10 лет.
Расчёт переплаты при частичном погашении ипотеки
Схема погашения
Сумма переплаты, ежемесячного платежа и срок после погашения
Сумма экономии
Платить строго по графику без досрочных погашений
Переплата: 25 849 630 ₽; ежемесячный платёж: 97 476 ₽; срок: 26 лет
0 ₽
С первого месяца вносить дополнительно каждый месяц 5000 ₽ в пользу уменьшения срока
Переплата: 9 897 438 ₽; ежемесячный платёж: 97 476 ₽; срок: 11 лет и 10 месяцев
15 724 643 ₽
С первого месяца вносить дополнительно каждый месяц 5000 ₽ в пользу уменьшения суммы ежемесячного платежа
Переплата: 21 840 948 ₽; ежемесячный платёж: будет уменьшаться постепенно в течение всего срока кредита, минимальный составит 41 871 ₽; срок: 26 лет
4 008 759 ₽
Один раз за весь срок кредита внести дополнительно 1 миллион ₽ — через 10 лет — в пользу уменьшения срока Переплата: 14 779 694 ₽; ежемесячный платёж: 97 476 ₽; срок: 15 лет и 9 месяцев
10 842 386 ₽
Один раз за весь срок кредита внести дополнительно 1 миллион ₽ — через 10 лет — в пользу уменьшения суммы ежемесячного платежа
Переплата: 22 681 295 ₽; ежемесячный платёж: будет уменьшаться постепенно в течение всего срока кредита, минимальный составит 75 766 ₽; срок: 26 лет
3 168 412 ₽
Согласно таблице, из предложенных вариантов выгоднее всего с первого месяца частично досрочно погашать ипотеку небольшими платежами — даже дополнительные 5000 ₽ могут сэкономить больше десятка миллионов ₽.
Есть два варианта частичного досрочного погашения, из которых может выбрать клиент: в пользу уменьшения срока ипотеки или суммы ежемесячного платежа.
- В пользу уменьшения срока. В таком случае сумма ежемесячного платежа не меняется, но уменьшается срок ипотеки. Клиент сможет погасить долг быстрее и уменьшить переплату.
- В пользу уменьшения суммы ежемесячного платежа. Тогда срок останется прежним, но банк уменьшит сумму ежемесячного платежа. Так можно сократить долговую нагрузку.
С финансовой точки зрения выгоднее уменьшать срок:тогда клиент раньше закроет ипотеку и меньше переплатит по ней за счёт того, что задолженность будет сокращаться быстрее. Однако если нужно снизить долговую нагрузку, потому что текущие платежи слишком большие, то лучше уменьшить сумму ежемесячного платежа — так будет проще платить по кредиту и получится избежать просрочек, которые негативно влияют на кредитную историю.
Самый хитрый способ досрочного погашения ипотеки — снижать сумму платежа и при этом продолжать вносить первоначальный платёж:
1. Переплата в этом случае будет такой же сниженной, как и при уменьшении срока.
2. Сам срок тоже сократится в равной мере.
3. Плюс ещё и будет постоянно снижаться платёж — это подстраховка на случай потери или снижения дохода.
3. Рефинансирование ипотеки
Если после оформления ипотеки прошло время и ЦБ снизил ключевую ставку, то в результате ставки по ипотеке станут ниже. В таком случае ипотеку, оформленную по высокой ставке, можно рефинансировать под более выгодный процент.
Например
Если уже оформили ипотеку по рыночной ставке в 2025 году, то можно будет её рефинансировать в 2026–2027 годах. Согласно прогнозам ЦБ, в целом в 2025 году ставка останется на высоком уровне — в пределах 19,5–21,5% годовых. Уже в 2026 году её смогут снизить до 13–14%, а в 2027 году — до 7–8% годовых.
Сумма экономии на переплате зависит не только от разницы между ставкой по действующему кредиту и кредиту после рефинансирования. Не менее важно, когда именно перекредитовался клиент, так как чем ближе к концу срока кредита или ипотеки провести рефинансирование — тем ниже выгода.
В идеале рефинансировать ипотеку в первой половине срока. Большинство ипотек погашают аннуитетными платежами: это когда клиент каждый месяц оплачивает фиксированную сумму, в которой учтены проценты. В таком случае в начале срока большая часть платежа — проценты, поэтому долг снижается меньше, чем на сумму ежемесячного платежа. А сумма долга снижается медленно.
Выходит, что в первой половине ипотечного срока человек платит больше процентов, чем погашает сумму основного долга, а во второй — наоборот. Если прошла половина срока, то большая часть процентов уже оплачена, а при рефинансировании всё начнётся заново, и в начале срока также придётся оплачивать больше процентов, чем погашать основной долг.
4. Материнский капитал для погашения долга
Материнский капитал можно использовать не только для первоначального взноса, но и для погашения долга по ипотеке — частичного или полного, в зависимости от оставшейся суммы по кредиту.
Чтобы была возможность погасить ипотеку маткапиталом, жильё нужно оформить в общую собственность всех членов семьи, а детям выделить доли.
Маткапитал проиндексировали на 9,5% с 1 февраля 2025 года, он составил:
- 690 266,95 ₽ на первого ребёнка;
- 912 162,09 ₽ на второго ребёнка, если семья ранее не получала маткапитал за первенца.
Если 690 266,95 ₽ за первого ребёнка уже выплачены, то семья получит за второго недостающую сумму в 221 895,14 ₽. Если семья не получала выплату за первого ребёнка, то за второго придёт вся сумма — 912 162,09 ₽.
5. Выплата от государства на погашение ипотеки для семей с детьми в 450 тысяч ₽
Субсидия в размере 450 тысяч ₽ на погашение ипотеки доступна семьям, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года включительно появился или появится третий или последующий ребёнок. Эти деньги нельзя использовать для первоначального взноса — только для частичного или полного досрочного погашения действующей ипотеки.
Сумма выплаты может быть ниже 450 тысяч ₽, если остаток долга по ипотеке меньше этой суммы. В таком случае государство переводит на ипотечный счёт в банке сумму, равную остатку задолженности на погашение.
Основные условия субсидии 450 тысяч ₽ на ипотеку многодетным
- Возраст старших детей не имеет значения, главное — чтобы третий или последующий ребёнок родились с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года.
- Заёмщик, на которого оформлена ипотека, и его дети должны быть гражданами России.
- Ипотечный договор должен быть оформлен не позднее 1 июля 2031 года.
Подать заявление на получение выплаты можно через «Госуслуги».
6. Налоговые вычеты
Использовать для частичного или полного досрочного погашения можно налоговые вычеты, полученные от государства. Каждый человек, который работает официально и платит налоги, имеет право на налоговые вычеты — например, на лечение, образование или ремонт квартиры.
Также можно получить налоговый вычет за покупку квартиры и за оплаченные проценты по ипотеке и использовать эти деньги для погашения.
