Специалисты, работающие с недвижимостью, нередко используют термин «рынок покупателя». Что он означает? Какие преимущества нынешняя ситуация дает желающим решить свои жилищные проблемы именно сейчас? Об этом мы спросили экспертов рынка.
Наши эксперты
Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»
Елена Голубева, управляющий партнер компании «ХИРШ-Россия»
Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «CENTURY 21 Запад»
Станислав Коротков, руководитель отдела управления вторичного рынка
холдинга МГСН
Татьяна Майорова, риэлтор компании «Пересвет-Недвижимость»
Наталья Володяшкина-Кирьян, руководитель департамента жилой недвижимости
агентства «БЕСТ-Комфорт»
Сегодня принято говорить, что рынок жилья переживает непростые времена. Покупателей мало, объем предложений увеличивается… Так ли это?
Алексей Шленов:
— Количество сделок, конечно, уменьшилось. Однако если в январе нынешнего года это падение было многократным, то к настоящему времени ситуация несколько выправилась. По данным за июль, количество сделок составило уже порядка 80% от уровня этого месяца в 2008 г.
Объем предложений действительно вырос. На рынке сегодня экспонируется порядка 43–46 тыс. квартир — это огромное количество, и покупателю есть из чего выбрать. Но поскольку число последних заметно сократилось — увеличились сроки продажи квартир, которые в настоящее время могут занимать 80 дней и даже больше. С другой стороны, объекты хорошего качества и выставленные по разумным ценам и сейчас пользуются высоким спросом и продаются быстро.
Еще из особенностей сегодняшнего рынка можно отметить выравнивание цен внутри каждого его сегмента.
Елена Голубева:
— О том, что рынок переживает непростые времена, мы слышали и в 2007-м, и в 2008 г. Только они были непростыми по-другому — нужно было успевать за ростом цен. Так что можно сказать, что простыми времена не бывают никогда.
Что изменилось? Вырос примерно в два раза объем предложения. Покупатели… Не скажу, что их стало меньше, — просто эти люди не торопятся, рассчитывая посмотреть еще варианты или получить дополнительные скидки. Возникли проблемы у многих девелоперов с новостройками. И это тоже заставляет покупателей занимать выжидательную позицию: страшно покупать, вдруг объект не будет достроен!
Евгений Скоморовский:
— Очевидно, что соотношение между спросом и предложением сегодня выглядит иначе, чем это было в период активного роста цен. Летом 2007 г. количество платежеспособных покупателей превышало количество продавцов более чем в два раза, что приводило к ситуациям, когда собственники реализуемого жилья устраивали аукционы среди страждущих. При этом квартиры нередко приобретали не для личного проживания, а с целью инвестирования.
На данный момент неудовлетворенный спрос на качественное доступное жилье по-прежнему колоссален, но цены до сих пор недостижимы для большинства наших сограждан. Поэтому можно говорить о том, что спрос по-прежнему высок, но ориентирован на более низкий ценовой уровень.
Станислав Коротков:
— Предложение на вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковья примерно в 2,5 раза выше, чем в 2007 г., но количественный переизбыток никак не переходит в качество. Когда по запросу покупателя рассматриваются предложения в конкретном районе, то мы обнаруживаем две большие проблемы. Первая — это низкое качество: предлагаемое жилье в основном старое, в плохом состоянии, с юридическими ограничениями. Вторая — высокая цена. Собственники по-прежнему пытаются продавать по цене, близкой к докризисной.
Татьяна Майорова:
— В 2009 г. снизилась активность и продавцов, и покупателей. Покупатели ждут существенного снижения цен, а продавцы не желают продавать квартиры себе в убыток. В последние месяцы рынок оживился. Сейчас предложение увеличивается. Немного растут и цены — преимущественно на качественное жилье экономкласса.
Наталья Володяшкина-Кирьян:
— В последний год изменилась сама полярность рынка, покупательский ажиотаж уступил место дефициту покупателя. Соотношение спроса и предложения можно оценить как 30 к 70 — это зеркальная противоположность того, что было в 2007 г.
Сколько квартир просматривает сегодня среднестатистический покупатель? Сколько времени уходит на подбор интересующего его варианта?
Алексей Шленов:
— Был момент, когда цены снижались очень быстро — более чем на 2% в месяц. В этот период было большое количество «экскурсантов» — они приходили, смотрели объекты и начинали торговаться еще на 20%. Продавцы были к этому не готовы, тем более что подобные попытки часто выглядели так: уступи продавец — и покупатель стал бы требовать еще. Сегодня же на рынке достаточно клиентов, которые уже посмотрели все возможные варианты и готовы к покупке.
В кризисный период объекты часто снимали с продажи. Иногда владелец понимал, что ему не удастся продать за желаемую цену. Иногда — из-за колебаний на валютном рынке. Появлялся закономерный вопрос: в чем держать вырученные от продажи деньги? И сделки откладывались до момента стабилизации рыночной ситуации.
Елена Голубева:
— При обычном состоянии рынка покупатель смотрит четыре — шесть квартир; в нынешних условиях это число выросло до 15–20. Мы знаем об этом и всем потенциальным покупателям задаем вопрос: сколько квартир вы уже посмотрели? Если менее десяти — человек вряд ли готов к сделке. Хотя, конечно, бывают исключения… То же можно сказать и о сроках: раньше процесс покупки занимал месяц — два, сегодня он занимает не менее четырех — шести месяцев.
Почему покупатели ведут себя так? Во-первых, обширное предложение — выставленных на рынке квартир физически больше. Во-вторых, нет прежнего ажиотажа и ощущения, что понравившаяся квартира уйдет. Самое главное — цены снижаются. Если вчера интересующая квартира стоила 6 млн, а сегодня за нее просят 5,8, то у покупателя может возникнуть предположение, что еще через неделю будет 5,5, а там, глядишь, и 5 млн. Насколько оправданны эти надежды — вопрос отдельный, но такие настроения среди покупателей очень сильны…
Евгений Скоморовский:
— В период высокой покупательской активности долгие поиски идеальной квартиры были для многих непозволительной «роскошью». Как правило, к просмотру третьего-четвертого варианта люди это осознавали в полной мере и останавливали свой выбор буквально на следующей квартире или возвращались к ранее просмотренной, если это было еще возможно. Сейчас покупатели могут более обстоятельно подойти к выбору недвижимости, их не торопят, а с желаниями считаются. В конце концов, это приводит к многомесячным поискам соответствующей их требованиям недвижимости, а сам процесс не всегда завершается сделкой. Однако есть и такие, кто точно знает, что и по какой цене они хотят, и сделка совершается в считаные дни.
Станислав Коротков:
— Меньше 10–15 не получается, иногда доходит и до 30–40 просмотров. Поведение покупателя зависит от его личностных качеств, но никто не упустит возможности купить лучшее за меньшие деньги. В период активного рынка, где условия диктовал продавец, покупатель смотрел максимум три — пять квартир, после чего пытался приобрести одну из них. Иногда был и одну просмотр, который заканчивался сделкой. Большое количество показов являлось аномалией.
Наталья Володяшкина-Кирьян:
— Число просмотров огромно! Покупатель «роется» в квартирах, устает от выбора, от бесконечного перебирания вариантов. Прекрасно понимая, что сейчас его время, он хочет выбрать наилучший. К примеру, на данный момент один из наших сотрудников показал своему клиенту 20 квартир, а всего тот просмотрел, по его словам, около сотни. Есть у нас особая клиентка, которая покупает квартиру с Нового года. У нее на руках чистые деньги, и весь рынок у ее ног.
Как относятся к «рынку покупателя» риэлторы? В частности, готовы ли они к переменам в настроениях покупателей?
Алексей Шленов:
— Даже при изобилии квартир на рынке подобрать ту единственную, которая будет полностью отвечать желанием клиента, сложно. Покупка жилья основана не только на технических характеристиках объекта, но и на ощущениях человека. Риэлторы и до кризиса к метаниям клиента относились терпимо, а сейчас тем более. С любым покупателем изначально заключают договор, в котором указывают параметры желаемого объекта. И если в процессе работы риэлтор замечает смену настроения, он сам, будучи профессионалом, предлагает клиенту несколько переориентироваться. При грамотном подходе подобные предложения, как правило, принимают.
Елена Голубева:
— Почти всегда сходство между тем, что хочет клиент в начале поиска, и тем, что в итоге приобретает, весьма относительное. Измениться может все: и площадь, и дом, и район. Грамотно работающий риэлтор знает, что так бывает очень часто, и относится к этому спокойно. Умение правильно понять, что же клиент на самом деле хочет (а это далеко не всегда то же, что клиент говорит), — один из важных компонентов профессионализма.
Что изменилось? С рынка ушли непрофессионалы. Сегодня работать сложнее, и те, кто пришел в риэлторы, надеясь быстро стать миллионерами, покидают этот бизнес.
Евгений Скоморовский:
— Любой уважающий себя и свою профессию риэлтор отличается терпением и трудолюбием. Побыстрее «всучить» первый попавшийся объект клиенту не является нашей целью. Мы стараемся выстраивать долгосрочные отношения, хотим, чтобы люди становились нашими постоянными клиентами, а также рекомендовали нас своим родным, друзьям и коллегам.
Станислав Коротков:
— Опытный риэлтор никогда не будет винить покупателя за изменение запросов, тем более что возможности предоставляет не риэлтор, а состояние рынка и конкретный продавец. Задача агента — работать на клиента и помнить, что легких сделок не бывает!
Наталья Володяшкина-Кирьян:
— В договоре, который мы подписываем с клиентом, говорится, в частности, что число показов для клиента неограниченно. Лишь единственный момент предполагает изменение условий договора — это когда клиент хотел купить жилье на вторичном рынке, а потом передумал и решил приобрести новостройку.
«Рынок покупателя» очевидно предполагает возможность торга. Как, в каких случаях и в каких пределах возможен сейчас торг? Может, именно сейчас людям, имеющим средства, следует решать жилищные проблемы?
Алексей Шленов:
— Есть покупатели, которые ждут дальнейшего падения. А есть и те, кто понимает, что цены уже снизились по сравнению с докризисными на 30% в рублях, и считают, что это хороший дисконт. Конечно, можно рассчитывать, что будет еще удешевление на 1–2%, но можно ведь и купить то, что действительно нравится, тем более выбор сегодня достаточно широкий.
Торг, конечно, уместен, но его размеры сильно преувеличены: они не превышает 100–200 тыс. руб. Если квартира обладает хорошим набором потребительских качеств и экспонируется по нормальной среднерыночной цене, она найдет своего покупателя и без торга.
Елена Голубева:
— Торг был всегда. На растущем рынке удерживание цены на квартиру на определенном уровне в период подготовки сделки — это точно такой же торг, как сегодня скидка в 100–200 тыс. руб. Это вопрос точки зрения.
В период роста продавцы привыкли, что надо бежать «впереди паровоза» и задирать цены, а покупатель потом до нее дозреет. Сегодня это не срабатывает. Необходимость снижать цену говорит только о том, что продавец изначально неправильно построил свою стратегию.
Евгений Скоморовский:
— Есть две категории продавцов: одни стараются закладывать в цену энную сумму для торга, другие же выставляют свою недвижимость по минимальной цене, стараясь привлечь максимальное количество потенциальных покупателей. Это делает невозможным вывести какие-то средние значения. Торг может достигать 5–20%, а может оказаться нулевым — в зависимости от положения, в котором находится продавец.
Татьяна Майорова:
— Особенно активно готовы торговаться собственники жилья, расположенного в старом жилом фонде, так называемом морально устаревшем. Был пример, когда за квартиру просили 4,1 млн руб., но продавец уступил 400 тыс., то есть почти 10%. По-другому обстоят дела с недвижимостью бизнес-класса. Там при стоимости квартиры например в 40 млн руб. продавец готов уступить 1 млн, что составляет лишь 2,5%, а зачастую собственники данного вида недвижимости не готовы вести речь об уступках вообще.
Наталья Володяшкина-Кирьян:
— Конечно, сейчас и именно сейчас стоит решать жилищные вопросы — отличный период для покупателя, его власть и его время. В большинстве случаев торг возможен после того, как квартира постояла, продавец уже почувствовал рынок и готов «снижаться». К примеру, обычная двухкомнатная квартира одного нашего клиента стояла на рынке четыре месяца и была приобретена только после того, как у покупателя реализовалась государственная субсидия.
Сколько, по вашему мнению, продлится еще такой «праздник жизни» для покупателей? Есть ли какие-то признаки, позволяющие предугадать поворот в сторону продавца?
Алексей Шленов:
— То, что сегодня происходит на рынке недвижимости, — отражение общеэкономической ситуации. Если вспомнить события десятилетней давности, то после августа 1998 г. рынок зашевелился через пять месяцев, а дна цены достигли к августу 1999 г., снизившись примерно на 50% в долларах.
Сейчас (если сравнивать с октябрем — ноябрем 2008 г.) покупательский интерес увеличивается, восстанавливаются обороты сделок. Темпы снижения цен замедляются. Если не произойдет никаких глобальных катаклизмов, этой осенью мы можем выйти на точку пересечения общих интересов покупателей и продавцов.
Станислав Коротков:
— Праздника жизни для покупателя сейчас нет из-за низкого качества предлагаемого жилья, недоступности кредитов и недостаточности городской инфраструктуры. Поворот в сторону продавца произойдет тогда, когда рынок перейдет в стадию активного роста, то есть когда восстановится спрос, который зависит от стабилизации экономики России и возобновления ипотечного кредитования.
Татьяна Майорова:
— Если говорить о краткосрочном прогнозе, на ближайшие полгода, то количество сделок, несомненно, будет больше, чем за прошедшие несколько месяцев. За последние три — четыре недели их число уже увеличилось, покупатели чаще обращаются в агентства. но оговорюсь, наибольшим спросом пользуется ликвидное жилье — одно-, двухкомнатные квартиры в новых домах экономкласса.
Наталья Володяшкина-Кирьян:
— Прогнозы — дело неблагодарное. Однако можно определенно сказать, что праздник продолжается. О признаках смены тенденции говорить рано.
Подготовил Владимир Абгафоров
Фото: finance.bigmir.net
