Объем выданных в России ипотечных кредитов по мировым меркам не очень высок. Однако, даже несмотря на это, тема невыплаты кредитов и, соответственно, выселения дефолтных заемщиков обсуждается все чаще. Действительно ли проблема обостряется? Об этом мы спросили экспертов рынка.
Наши эксперты
Ирина Радченко, президент группы компаний «ЛАУРЕЛ», вице-президент Международного ипотечного клуба (МИК)
Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения агентства «МИЦ-недвижимость»
Владимир Лопатин, ответственный исполнитель проекта «Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ)»
Марина Маркина, юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость»
Наталья Петелина, директор по развитию Юридического бюро Н. Петелиной
Насколько остро стоит проблема ипотечных неплатежей? Существует ли в этом вопросе разница между Москвой и регионами?
Ирина Радченко:
— Кризис неплатежей — это больная тема для всех банков, а не только для тех, кто занимался ипотекой. В связи с ухудшением общей экономической ситуации и сокращением доходов многие заемщики испытывают трудности с возвратом долгов.
Клиентов, которые брали ипотечные кредиты и испытывают сейчас проблемы, условно можно разделить на три категории:
- те, кто взял рублевый кредит с «плавающей» ставкой. Еще год назад она была очень выгодной и составляла в среднем около 12%. Однако в связи с обесцениванием рубля она выросла за последний год до 28%. Как говорится, почувствуйте разницу;
- заемщики, взявшие долларовый кредит. В связи с ростом курса доллара к рублю примерно на 30% их платежи тоже увеличились;
- самая уязвимая часть — те, кто лишился работы в связи с сокращением рабочих мест. Они ищут средства для удовлетворения более насущных потребностей, чем оплата ипотечного кредита. Именно среди этой категории больше всего неплательщиков.
В тех регионах, где прошли массовые увольнения, особенно на градообразующих предприятиях, зафиксирован самый высокий процент невозврата ипотечных кредитов.
Точных данных по неплатежам нет даже у Центробанка. Некоторые банки, для того чтобы не портить статистику, перепродают долги коллекторским агентствам или же передают их на баланс специально созданных для этих целей закрытых паевых инвестиционных фондов.
Константин Шибецкий:
— Проблема роста неплатежей действительно актуальна. По данным аналитического центра «Русипотека», по итогам 2008 г. максимальный объем просроченной задолженности в портфеле Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в Саратовской области составлял 31,8%, в Костромской — 27,7%, в Ставропольском крае — 26,4%, в Республике Алтай — 24,7%, в Ульяновской области — 21,9%. Московский регион стоит особняком. Во-первых, московская недвижимость всегда была ценным и высоколиквидным активом, поэтому и ипотечные заемщики в столице организованные и дисциплинированные. Во-вторых, банки проверяли ипотечных заемщиков намного тщательнее, отсюда и существенно более низкий размер неплатежей, в среднем не превышающий 6–8%.
Владимир Лопатин:
— Статистика Ассоциации российских банков и ЦБ за апрель 2009 г.: общее количество ипотечных кредитов граждан — 700 тыс., общая сумма задолженности по ипотеке — 1,072 трлн руб. При этом количество «проблемных» достигло 110 тыс., сумма невозвратов по рублевой ипотеке составляет 7 млрд руб., по валютной — 7,6 млрд руб. Количество дел о неуплате ипотечных кредитов в судах — 10 тыс., судебных решений об обращении взыскания на заложенное жилье — 3 тыс.
При этом цифры весьма неоднородны, и по отдельным кредитным учреждениям количество заемщиков, имеющих просрочку, превышает 30%. Причины самые разные. Например, в Барнауле проблемы начались задолго до кризиса, и связаны они преимущественно с качеством выданных кредитов. Удивляет Москва, в которой валютные кредиты преобладали, а неплатежи по ним — в пределах допустимого.
Марина Маркина:
— В целом проблема в России стоит далеко не так остро, как в развитых странах, например в той же Европе или США. Наши соотечественники не успели привыкнуть к жизни в кредит, плюс ипотечные ставки даже в докризисный период были довольно высокими — не ниже 9% в рублях, в то время как в Европе 4–5% годовых являлось нормой. Кроме того, российские банки достаточно объективно оценивали платежеспособность заемщиков и не выдавали ипотечных кредитов направо и налево в отличие от американских коллег. Ипотека в России не стала массовой, поэтому невозврат ипотечных кредитов нельзя назвать угрожающей тенденцией. В целом по России, по данным ЦБ, объем просроченной задолженности не превышает 2% от общего объема задолженности по ипотечным кредитам.
Какие формальные процедуры предшествуют решению о выселении банком заемщика? В частности, были предложения, чтобы это делалось во внесудебном порядке. принято ЛИ решение?
Ирина Радченко:
— Так как эта тема для нашей страны достаточно новая, говорить о формальных процедурах еще рано. В каждом случае банки решают задачу по-своему. Также существует еще достаточное количество белых пятен в законодательстве. Это препятствует решению вопроса о выселении во внесудебном порядке.
Однако уже набрана достаточно большая статистика относительно судебных решений. В среднем срок судебных разбирательств составляет два месяца с момента подачи иска со стороны банка. Как правило, решение в пользу кредитного учреждения принимается даже в том случае, если заемщик игнорирует повестки и не является в суд, так как закон разрешает это сделать и в его отсутствие.
Константин Шибецкий:
— Выселяет заемщика не банк, а судебный пристав-исполнитель, действующий в рамках закона «Об исполнительном производстве» на основании судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество. Во внесудебном порядке выселению предшествует реализация заложенного имущества, которая происходит по взаимному согласию должника и кредитора. В этом случае говорить о принудительном выселении не приходится, освобождение объекта недвижимости происходит добровольно, как после любой сделки купли-продажи.
Внесудебный порядок обращения взыскания предусмотрен ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «...удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора».
Владимир Лопатин:
— Разговоры о «внесудебке» велись давно. Но не о ее появлении, а о расширении сферы ее применения. Дело в том, что в Федеральном законе «Об ипотеке» с самого начала предусматривалась процедура обращения взыскания на предмет ипотеки без обращения в суд. Для этого залогодатель и залогодержатель должны договориться о продаже объекта с торгов, зафиксировав принятое решение у нотариуса, после чего должник уже не может передумать, отказавшись от сделки в последний момент. Проблема заключалась в том, что закон ограничивал сферу применения этой процедуры, устанавливая, что стороны обращаются к нотариусу только после возникновения дефолта по кредиту (три месяца неплатежей). Банкиры же добивались, чтобы сделать это можно было когда угодно, хоть в момент выдачи кредита. И добились! Буквально за день до наступления нового, 2009 г. вышел в свет ФЗ № 306, посвященный обращению взыскания на предметы залога. В нем ограничения по времени запуска процедуры внесудебного обращения взыскания были сняты. Зато появилось другое ограничение: «внесудебка» теперь в принципе запрещена в отношении жилья, принадлежащего физическим лицам. Теперь у кредитора и проблемного ипотечного заемщика осталось два варианта: либо суд, либо добровольная реализация квартиры по соглашению сторон, но без нотариуса, то есть без придания этому соглашению обязательного характера для заемщика, чем нередко злоупотребляют недобросовестные должники, имитируя перед банком деятельность по продаже жилья, а на самом деле просто затягивая дело.
Марина Маркина:
— Многие наши соотечественники думают, что банки только и ждут повода, чтобы отобрать у заемщика квартиру. На самом деле это не так, выселение заемщика — крайняя мера, на которую сами банки идут очень неохотно, поскольку обращение взыскания требует много времени и дополнительных затрат. Сначала стороны договариваются во внесудебном порядке о пересмотре графика платежей, уменьшении процентной ставки, увеличении срока погашения кредита, привлечении к платежам поручителей заемщика и т. д. И только если ни один из компромиссных вариантов не спасает заемщика от дефолта, на квартиру накладывается взыскание. Оно может проводиться как во внесудебном порядке, так и по решению суда (Федеральный закон «Об ипотеке» № 102-ФЗ, ст. 51). Обойтись без судебных тяжб можно, если банк и несостоятельный заемщик оформляют нотариально удостоверенное соглашение о наложении взыскания во внесудебном порядке.
Наталья Петелина:
— Прежняя редакция ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривала возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании нотариально удостоверенного соглашения между заемщиком (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Такое соглашение могло быть заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Но с начала 2009 г. в законы были внесены изменения, согласно которым взыскание на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, может быть обращено только по решению суда. Иными словами, обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие физическим лицам, без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается.
Куда выселяют неплатежеспособного заемщика? Есть ли для этих целей маневренный жилищный фонд? Или муниципальное жилье?
Ирина Радченко:
— Маневренного жилья для дефолтных заемщиков в нашей стране не существует, хотя при запуске ипотечных программ было много разговоров о необходимости его создания.
В связи с активной деятельностью Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов многие ипотечные заемщики воспользовались его услугами и отсрочили для себя момент выселения минимум на год. Для тех же, кто не захотел или не смог самостоятельно решить вопрос о реструктуризации долга или переезде из проданной на торгах квартиры, может применяться следующая схема, реализуемая банками. За счет денег, оставшихся после продажи, арендуют квартиру сроком на полгода, и с помощью судебных приставов вещи заемщиков перевозят из проданной ипотечной квартиры в съемную.
Константин Шибецкий:
— На основании ст. 95 Жилищного кодекса РФ жилые помещения маневренного фонда предоставляют заемщикам, не имевшим другого жилья на момент обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Маневренный фонд — это государственное и муниципальное жилье, отнесенное к таковому в законном порядке федеральным органом исполнительной власти. В условиях тотальной нехватки жилья в стране говорить о наличии маневренного фонда не приходится.
Владимир Лопатин:
— По действующему российскому законодательству кредитор, инициирующий процедуру обращения взыскания на предмет жилой ипотеки, не обязан заботиться о том, куда переселяется должник. Из Гражданско-процессуального кодекса после «длительных и кровопролитных боев» было убрано ограничение, запрещающее выселять граждан из единственного принадлежащего им жилья.
Вернее, ограничение осталось, но через запятую было сказано примерно следующее: «...если это жилье не является предметом ипотеки», то есть не приобреталось в кредит. Можно сказать, что именно тогда наша ипотека, насчитывавшая к тому моменту уже шестилетнюю историю, стала в правовом отношении действительно ипотекой.
И сразу же вступила в противоречие с Конституцией РФ, в которой декларируется всеобщее право на жилище. Впрочем, противоречие это надуманное. Кредитор, залогодержатель — это не та инстанция, которая своими действиями должна обеспечивать соблюдение Конституции. Банк всего-навсего должен гарантировать сохранность (и по возможности приумножение) средств, вверенных ему вкладчиками и прочими клиентами, настойчиво требуя долги с нерадивых заемщиков. В тех же США, где кризис как раз с ипотеки и начался, у заемщиков отобрали 18 млн домов!
Марина Маркина:
— Процедура выселения неплатежеспособного заемщика пока не отработана. В законе «Об ипотеке» о маневренном жилищном фонде ничего не сказано. Сейчас активно обсуждается идея создания особого муниципального жилищного фонда для переселения несостоятельных заемщиков и их семей. Предполагается, что муниципальные власти должны выделить определенное количество квартир, в которых семьи несостоятельных заемщиков могут жить по договору социального найма, пока их заложенные квартиры не будут реализованы и заемщик не получит возможность купить другое жилье. Однако это предложение пока законодательно не оформлено.
Наталья Петелина:
— При отсутствии у заемщика другого жилого помещения ему должно быть предоставлено жилое помещение маневренного фонда (п. 2 ст. 95 Жилищного кодекса Российской Федерации). Однако на данный момент такой фонд по субъектам Российской Федерациии фактически не сформирован, поэтому гражданам предоставляют жилые помещения в гостиницах, общежитиях, в квартирах муниципального жилищного фонда.
В каких случаях заемщика не выселят?
Ирина Радченко:
— В случае реструктуризации долга заемщик, безусловно, остается проживать в квартире, купленной с помощью ипотечного кредита. А если долг не реструктуризирован и заемщик отказывается платить по кредиту, заложенное имущество будет реализовано с торгов — исключений на уровне законодательства ни для кого не существует.
Константин Шибецкий:
— Защищенных категорий нет, все заемщики рассматриваются на общих основаниях. Заемщики, реструктурировавшие свой долг, вообще в таком случае не попадают в категорию неплательщиков, подлежащих выселению, поскольку у них достигнута договоренность с кредитором о реструктуризации долга.
Владимир Лопатин:
— Насчет многодетных семей в законе ничего не сказано. Так что формального основания для ипотечной «индульгенции» нет и у них. Сказано только, что органы опеки и попечительства имеют право быть третьей стороной в суде, если на этапе оформления сделки (то есть покупки квартиры в кредит) требовалось их согласие. На выселение семьи с детьми из ипотечной квартиры нужны годы. Впрочем, не только с детьми. Даже до кризиса у нас средняя продолжительность обращения ипотечного взыскания по суду составляла примерно полтора года. При этом, надо признать, сам суд — не главное препятствие. На него в среднем уходило лишь полгода, а сейчас если не вмешиваются так называемые административные рычаги, то и пара месяцев, не больше. Наша главная беда — исполнение судебных решений. Здесь безответственность полная.
Марина Маркина:
— Заемщика не выселят в никуда, если заложенная квартира — его единственное жилье. Только это не значит, что на заложенную по ипотеке квартиру нельзя наложить взыскание, если она единственная, — Гражданский процессуальный кодекс позволяет это сделать (п. 1 ст. 446 ГПК РФ). Просто сначала необходимо решить вопрос с новым жильем для заемщика — договориться с муниципалитетом о выделении квартиры, предоставить новый кредит на покупку другого жилья или найти какие-то иные компромиссные варианты, а уже после этого реализовывать заложенную квартиру для удовлетворения требований залогодержателя.
Наталья Петелина:
— В случае отказа заемщика (залогодателя) освободить помещение выселение его и любых иных лиц производится по требованию собственника жилого помещения на основании решения суда. При этом действующее законодательство не предусматривает льгот и (или) преференций для какой-либо категории заемщиков.
Что касается достигнутого между заемщиком и кредитором (залогодержателем) соглашения о реструктуризации долга, то это обстоятельство имеет прямую связь с возможностью обращения взыскания на заложенное жилое помещение и его реализацией, а не с выселением как следствием реализации.
КАКОВЫ Перспективы развития ипотеки, особенно в свете того, что банкам сложно налагать взыскание на предмет залога? Не этим ли вызван тот факт, что кредитные учреждения в последний год заметно охладели к ипотеке?
Ирина Радченко:
— Объемы ипотечного, как, впрочем, и любого другого кредитования, уменьшились в разы. Прежде всего в связи с тем, что у многих банков практически отсутствуют источники поступления денежных средств. Для ипотеки требуются достаточно крупные кредиты на длительный срок под относительно невысокий процент (по сравнению, например, с потребительским кредитованием). Увы, большинству коммерческих банков приходится рассчитывать лишь на депозиты в качестве источника средств, так как участники зарубежных финансовых рынков на данный момент не заинтересованы в инвестициях в российскую экономику.
Надо отметить также, что и сами заемщики сейчас не горят большим желанием связываться с ипотекой: одни ждут снижения цен на недвижимость, другие не совсем уверены в своей финансовой стабильности и не хотят рисковать. В общем, ипотечный рынок — это лакмусовая бумага для процессов, происходящих в экономике страны.
Константин Шибецкий:
— Перспективы развития ипотеки зависят в основном от экономической ситуации — наличия рабочих мест, достойного уровня доходов населения и возможности банков выдавать ипотечные кредиты по приемлемым условиям. Говорить о сложности процедуры обращения взыскания на предмет залога как о причине, тормозящей развитие ипотечного кредитования, по меньшей мере некорректно. Развитие ипотеки зависит от благоприятного финансового фона в стране. А массовое взыскание недвижимого имущества в пользу кредитора свидетельствует как раз об ухудшении экономической обстановки.
Владимир Лопатин:
— Главный тормоз в грядущем развитии ипотеки в России, как мне кажется (и не только мне), — это неразвитость нашего финансового рынка. Страна, в которой средняя длительность депозита в банках измеряется несколькими месяцами и вдобавок к этому практически полностью отсутствуют пенсионные и страховые накопления граждан, при построении системы долгосрочного кредитования может рассчитывать только на зарубежные длинные деньги. Вот мы и рассчитывали, пока окошко не закрылось. Наверное, оно откроется вновь. Но, думаю, сначала для «своих». Нас к международной секьюритизации ипотечных активов будут приобщать в числе последних.
Ведь по целому ряду формальных признаков (таких, например, как отсутствие солидной кредитной истории у большинства заемщиков) наша ипотека весьма ненадежна, с точки зрения западных инвесторов. Но иностранцы должны поверить, что де-факто наша ипотека вполне может соответствовать требованиям не только доходности (тут как раз все хорошо), но и безопасности и прозрачности.
Так что, как говорил один мой белорусский знакомый, с ипотекой нам «трэба абаждать». Надеюсь, все-таки недолго.
Марина Маркина:
— Банки охладели к ипотеке вовсе не из-за сложностей с наложением взыскания на залог. Причина заключается в удорожании кредитных средств — из-за кризиса доступ к дешевым длинным деньгам иностранных кредитных организаций закрыт. Так же из-за кризиса существенно возросли кредитные риски банков: потенциальный заемщик может в любой день остаться без работы. В результате, по данным Банка России, за январь — май было выдано 43,9 тыс. ипотечных кредитов, что примерно в шесть раз меньше, чем за январь — май 2008 г.
Однако это не значит, что ипотечное кредитование совсем бесперспективно. Сейчас рынок недвижимости не может похвастаться стабильностью, однако никакой кризис не длится вечно.
В посткризисный период ипотечное кредитование реализует заложенный потенциал, поскольку получение кредита остается единственным способом решения квартирного вопроса в ситуации, когда большинство населения не в состоянии купить квартиру на собственные доходы.
Подготовил Владимир Абгафоров
Фото: riarealty.ru
