Мошенничество в сфере недвижимости — одна из вечных тем. Другие то возникают, то исчезают, но обман простодушных граждан на рынке — явление постоянное, и неслучайно ему посвящен сегодняшний разговор с экспертами.
Наши эксперты
Михаил Раздольский,
руководитель отделения «Октябрьское Поле»
компании «Инком-Недвижимость»
Оксана Каарма,
управляющий партнер
компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Константин Манченко,
вице-президент Гильдии риэлторов Московской области,
генеральный директор компании «Теремок» (г. Пушкино)
Надежда Митрохина,
заместитель генерального директора
инвестиционной компании «МГСН»
Вероника Панкова,
председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг МАР,
генеральный директор агентства «Пенаты»
Наталья Завалишина,
руководитель направления DPM
холдинга «МИЭЛЬ»
В чем, на ваш взгляд, причина такой популярности рынка недвижимости у мошенников: в огромных суммах, обращающихся на нем, недостаточной грамотности населения или в чем-то еще?
Михаил Раздольский:
— В первую очередь, конечно, дело в больших суммах. Аферисты понимают, что в случае успеха они могут гарантированно сорвать если не миллионы, то сотни тысяч долларов. А желание некоторых наших соотечественников выйти на сделку и провести ее самостоятельно только добавляет мошенникам энтузиазма.
Оксана Каарма:
— Безусловно, все вышеперечисленные причины имеют место. Однако главная, по-моему, это неграмотность и доверчивость покупателей. Порой люди халатно относятся к выбору компании-продавца: не обращают внимания на репутацию, известность, количество и качество реализованных проектов и прочее, а ориентируются исключительно на условия сделки и стоимость 1 кв. м. Мы рекомендуем проверять надежность продавцов, советуясь с профессионалами, юристами. Кроме того, в сложившихся условиях лучше приобретать жилье на высокой стадии готовности, в проектах, реализуемых крупными надежными компаниями, имеющими хороший финансовый резерв, а следовательно, и возможность довести проект до конца.
Константин Манченко:
— На мой взгляд, можно выделить пять основных причин, по которым рынок недвижимости притягивает как магнит мошенников. Это:
1) огромные денежные суммы. Хорошо спланированная и проведенная аферистами сделка может на несколько лет обеспечить их безбедное существование;
2) юридическая неграмотность населения. Большинство граждан не знают, какие документы необходимы для сделок, как они выглядят, как правильно составить договор и тому подобное, чем и пользуются мошенники;
3) менталитет граждан. В первую очередь скупость (покупателям мошенники предлагают жилье дешево, а продавцам называют завышенные цены). Во вторую — доверчивость, о которой можно много написать;
4) несовершенство законодательной базы. Но думаю, что это тема для отдельного разговора;
5) практически безнаказанность. Взять, к примеру, те же агентства «по оказанию информационных услуг» в сфере аренды, где факт мошенничества есть, а доказать его непросто.
Надежда Митрохина:
— Там, где есть деньги, — там есть и мошенники. Вопрос в «размерах и качестве»: если деньги большие, значит, аферисты более квалифицированные. На рынке недвижимости существуют еще пробелы в законодательстве, поэтому и возможностей для обмана множество. К тому же, к сожалению, доверчивых людей в России немало. Этим мошенники и пользуются, поэтому их «таланты» пока востребованы.
Вероника Панкова:
— Квартиры стоят дорого, тут есть ради чего совершать аферы. Цена автомобилей, даже очень дорогих, — десятки тысяч долларов, а для объекта недвижимости эта цифра выше как минимум на порядок. Еще можно говорить о несовершенстве законодательства, менталитете граждан, но все это есть и в других сферах жизни, а такие огромные возможности для незаконного обогащения — пожалуй, только в недвижимости.
Существует мнение, что «страшные рассказы» о мошенниках — это форма пиара риэлторов, с помощью которой они пытаются привлечь к себе клиентов. Ваше отношение к такой точке зрения?
Михаил Раздольский:
— Каждым делом должен заниматься профессионал. Если вы заболели, то идете на прием к дипломированному врачу, если сломалась машина — звоните в техцентр. Почему-то считается нормальным обратиться за советом к специалисту при покупке машины стоимостью в 10–20 тыс. долл. и самостоятельно заключать сделку по покупке или продаже объекта недвижимости, который в десятки, сотни раз дороже?! Стремясь сэкономить пару тысяч долларов, люди рискуют потерять свой самый ценный актив — квартиру. А ведь для многих это единственное «накопление», доставшееся еще с советских времен.
Оксана Каарма:
— Если компания только выходит на рынок, то такого рода «страшилки» действительно могут стать дополнительным инструментом привлечения клиентов. Однако игроки, которые работают давно, чьи статус и имидж уже сформировались, располагают иным арсеналом для повышения спроса со стороны покупателей.
На мой взгляд, риэлторы рассказывают клиентам о мошенниках, чтобы предостеречь от необдуманного шага, который в итоге может привести к плачевным последствиям.
Полезно иметь дело с профессионалами, учитывая и юридический аспект — сделки через агентство проводятся на законных основаниях. И в том случае, если клиент остался недоволен, он всегда может отстоять свои права через суд.
Константин Манченко:
— Помните призыв: «Профилактика — лучшее оружие против правонарушения»? Так вот и мы не «рекламируемся», а занимаемся профилактикой мошенничества. Бренд «риэлтор» принадлежит Российской Гильдии Риэлторов, поэтому я рекомендую обращаться в риэлторские компании (а не в «риэлтерские» или «риелтерские») — они являются членами РГР, прошли процедуру сертификации, аттестовали своих сотрудников и работают по национальным стандартам. А тем, кто пытается решить свои проблемы самостоятельно, мы не навязываем свои услуги. У каждого существует право выбора.
Надежда Митрохина:
— На рынке недвижимости сегодня существует множество рисков, чем мошенники и пользуются. Однако квалифицированный риэлтор действительно снижает все риски до минимума. Очень распространенное явление — обман по «мелочи»: в объявлении указывают большую площадь, приукрашивают состояние объекта. Продают квартиру «свободную юридически и физически», а фактически предлагают разъезд. Таких примеров множество. Подводных камней немало, поэтому и рекомендуется совершать все сделки с недвижимостью при помощи риэлтора, которому доверяешь.
Вероника Панкова:
— Страх перед мошенниками — далеко не единственная причина, из-за которой люди обращаются к специалистам. Есть и другие соображения — например, профессионализм риэлтора, его знание рынка, законов, традиций делового оборота. Были случаи, когда человек не хотел платить риэлтору 3–4 тыс. долл. комиссии, а в итоге продавал квартиру на 30–40 тыс. долл. дешевле. Поэтому тема мошенничеств — это не то, на чем риэлторы могут строить свой пиар.
С другой стороны, статистические данные свидетельствуют, что около 1–2% продающихся на рынке квартир не безупречны с юридической точки зрения. И тут нужен грамотный специалист, способный разобраться, в чем проблема и можно ли как-то ее устранить.
Навести порядок на рынке может только государство — лишь у него есть достаточные ресурсы и полномочия. Что конкретно, на ваш взгляд, в этом направлении может быть сделано?
Михаил Раздольский:
— Государство могло бы восстановить практику лицензирования риэлторской деятельности. Хорошо было бы в правовом поле дать определение термину «риэлтор», очертить круг прав, обязанностей и ответственности такого специалиста. Государство могло бы помочь создать саму профессию «риэлтор» — у нас нет ни одного учебного заведения, где готовили бы дипломированных профессионалов. Сейчас обучение новички проходят только в крупных риэлторских компаниях, в которых существуют собственные образовательные центры, но их легко пересчитать буквально по пальцам. Те, кто лишен возможности работать в крупных фирмах, вынужден учиться самостоятельно уже на практике. Так и появляются истории о риэлторах-неумехах.
Оксана Каарма:
— Если говорить о рынке новостроек, то оформление права собственности на квартиры занимает сегодня в среднем 1,5–3 года, это сложная процедура, в которой задействовано много участников.
Я считаю, что Закон «Об участии в долевом строительстве…» (№ 214-ФЗ) создает вполне достаточные правовые механизмы защиты дольщиков. Проблема в том, что далеко не все застройщики соблюдают его в своей работе, очень многие предпочитают изобретать всевозможные обходные схемы.
Константин Манченко:
— Риэлторская деятельность — это, на мой взгляд, социально ответственный бизнес. И сегодня ему явно не хватает внимания государства.
Жаль, что отменили лицензирование — после этого в разы выросло количество компаний, оказывающих на рынке недвижимости сомнительные услуги. Жаль, что в новом законе о саморегулируемых организациях (СРО) отсутствует требование об обязательном лицензировании (сертификации) услуг членов этих организаций.
Надежда Митрохина:
— К сожалению, пока у государства до рынка недвижимости руки не доходят. Отменены аттестация и лицензирование риэлторов. Практика показывает, что МВД зачастую бессильно помочь гражданам в конфликтных ситуациях с жильем — в силу пробелов в законодательстве. Нотариальная форма сделки теперь не требуется, что тоже повлияло на надежность. Уже почти год, как отменили ускоренную (до пяти дней) государственную регистрацию, и теперь все сделки регистрируют один месяц, а это шаг назад.
Вероника Панкова:
— В отличие, например, от банковского сектора, где регламентирование очень жесткое, строгое государственное регулирование рынка недвижимости вряд ли возможно, здесь другая специфика, действует много физических лиц.
Изменились ли приемы и «технологии» мошенников за годы существования рынка? Как именно, почему?
Михаил Раздольский:
— К счастью, времена «черных маклеров» и «паленых» квартир периода дикого капитализма остались в прошлом. К несчастью, меньше аферистов не стало — просто изменились методы их работы. Изобретательность людей, решившихся на воровство, не знает границ. Мошенники продают чужие квартиры по украденным или поддельным паспортам, выписывают на себя липовые доверенности, одну и ту же квартиру успевают продать сразу нескольким покупателям. Иногда после сделки уже бывший собственник вдруг отказывается ее освобождать — обстоятельства резко изменились, и выезжать ему просто некуда. Конечно, суд признает сделку недействительной, потребует вернуть деньги покупателю. Но ведь можно заявить, что денег у продавца уже нет: их украли, он их проиграл, подарил детдому или тибетскому монастырю — все зависит от полета фантазии. И добросовестный покупатель будет получать раз в месяц копейки, отчисляемые из официальной зарплаты в 20 тыс. руб. Иногда после продажи квартиры уже бывший собственник вдруг оказывается невменяемым, сделка снова оказывается недействительной.
Оксана Каарма:
— Среди наиболее распространенных видов мошенничества стоит выделить несколько схем. Во-первых, может быть подменен номер квартиры, а иногда и номер дома, где продается квартира. В итоге покупателю демонстрируют одно, а получает он совсем другое.
Кроме того, по-прежнему существуют схемы многократной продажи одной и той же квартиры.
Константин Манченко:
— Методов существует предостаточно. Многие СМИ их периодически подробно освещают, поэтому «технологии» постоянно совершенствуются, становятся изощреннее. Обманщики всегда учитывают пробелы в законодательстве. Вот один из приемов. Мошенница находит одинокого мужчину, неравнодушного к алкоголю. Живет с ним, постепенно спаивая. Затем арендует хорошую квартиру и предлагает ему переехать жить «якобы к себе» в более комфортные условия. Прожив в арендованной квартире некоторое время, мошенница предлагает продать его жилье, а жить в «ее квартире». Далее понятно. Она — с деньгами, он — в арендованной квартире, из которой его через некоторое время выселят законные хозяева.
Надежда Митрохина:
— Мошенники в последнее время стали более квалифицированными — они стараются, не нарушая закон напрямую, использовать недостатки законодательства.
Вероника Панкова:
— Рынок постоянно меняется. Участники учатся защищаться, а мошенникам приходится выдумывать постоянно что-то новое.
Очень часто сегодня используется жульничество с авансами и задатками. Человек объявляет, что собирается квартиру продавать, берет предоплату у нескольких покупателей, а потом под любым предлогом не возвращает. Суммы здесь обычно небольшие: 2–3 тыс. долл., иногда до 10. Расчет основан на том, что из-за таких денег афериста не станут всерьез искать, тратить на это годы. Хотя не так давно был случай, когда в Екатеринбурге собственник квартиры пытался взять за нее три задатка по 1 млн руб. каждый (!). Эта сумма даже для Москвы весьма значительная. Вероятно, он планировал потом исчезнуть, а квартиру продать через пару лет по доверенности.
Иностранный опыт. Есть ли на рынках других стран мошенники? Как борются с ними власти?
Михаил Раздольский:
— На Западе рынок недвижимости гораздо прозрачнее и давно живет по правилу «доверяй дело профессионалам». Но и там много желающих поймать рыбку в мутной воде. Например, в США резко выросло количество преступлений в сфере ипотечного кредитования. Представители кредитных организаций нередко специально вводят в заблуждение заемщиков, чтобы в дальнейшем можно было лишить их жилья, ведут черную бухгалтерию, продают конфиденциальную информацию. Заемщики, со своей стороны, указывают неверный размер доходов и активов. В сложившейся ситуации власти и риэлторы работают сообща над искоренением проблем — местная Ипотечная ассоциация банкиров финансирует совместные с ФБР расследования преступлений в ипотечной сфере.
Наталья Завалишина:
— Если говорить непосредственно о мошенничестве, то таких явлений немного. Имеются случаи предоставления не совсем корректной или неполной информации по отдельным вопросам. Часто это касается дополнительных расходов по сделке, когда от покупателя скрывается информация о комиссионных, затратах на оформление объекта, налогах, расходах на содержание недвижимости и т. д. В странах, где покупка недвижимости на физическое лицо невозможна, бывают случаи неправильной регистрации юридического лица, в итоге владелец недвижимости не может получить резидентскую визу на длительный срок или какие-нибудь дополнительные льготы, на которые в любом другом случае мог бы рассчитывать. Не хочу сказать, что это делается умышленно, — часто это оплошность, допущенная вследствие недостаточной компетенции.
Константин Манченко:
— Люди, мечтающие о быстрой и крупной наживе, встречаются везде. Однако во многих странах существует государственный контроль (лицензирование) риэлторской деятельности, поэтому и мошенникам там приходится работать более изощренно.
Вероника Панкова:
— В странах бывшего Советского Союза мошенничество существует однозначно — в этом меня убеждают разговоры с коллегами из Украины, Казахстана, других государств. Что касается Западной Европы, то там в принципе иная система. Например, за сделку отвечает нотариус или государство гарантирует ее незыблемость. Добросовестный приобретатель защищен, а мошенник — если таковой появится — должен будет судиться с юридической компанией или даже с органом государственной власти.
Подготовил Владимир Абгафоров
Фото: www.dometra.ru
