Аренда жилья в Тюмени стремительно дорожает, тогда как зарплаты застыли. Сегодня съём квартиры съедает до двух третей дохода, превращая обычную жизнь в борьбу за выживание. Эксперты объясняют, почему рынок выходит из-под контроля и что ждёт горожан дальше.
Съем в Тюмени только дорожает
За первые шесть месяцев 2025 года аренда жилья в Тюмени выросла заметнее, чем в большинстве других регионов. Особенно подорожали трёхкомнатные квартиры — сразу на 9,2%, и теперь их средняя ставка достигает 46 400 рублей в месяц. Однушки поднялись в цене на 2,7% и стоят уже 26 900 рублей, а двухкомнатные подорожали на 2,2% — их аренда обойдётся в 35 100 рублей.
Одновременно с этим рынок труда демонстрирует стагнацию. По данным hh.ru, медианная предлагаемая зарплата в регионе составляет 70 000 рублей, но этот показатель формировался ещё в 2024 году.
На практике, как говорят специалисты, это означает одно: всё больше тюменцев вынуждены отдавать значительную часть заработка только за возможность иметь крышу над головой. Риелтор Андрей Белоусов отмечает, что Тюмень теперь выбивается из общей российской динамики.
«В среднем по стране цены на однушки в начале года даже немного снизились, но в Тюмени мы видим обратную картину — рост», — говорит специалист.
По его словам, город всегда имел высокий спрос на аренду из-за миграции и притока новых жителей, но сдерживающих факторов становится всё меньше, поэтому ставки продолжают расти.
Сколько съедает аренда?
Мы рассчитали, какую долю от медианного дохода тюменцу придётся заплатить за аренду квартиры и сколько останется на жизнь.
Тип жилья
Аренда (₽/мес)
% от зарплаты (70 000₽)
Остаётся на жизнь (₽)
1-комнатная
26 900
38%
43 100
2-комнатная
35 100
50%
34 900
3-комнатная
46 400
66%
23 600
Даже при съёме самой скромной однушки почти 40% дохода уходит на аренду. Для семьи с детьми, которой требуется просторная трёшка, жильё поглощает две трети зарплаты. На оставшиеся 23–34 тысячи рублей нужно оплатить коммунальные услуги, продукты, транспорт, одежду, расходы на образование, медицину и досуг.
Аналитик рынка недвижимости Рустам Разетдинов объясняет, что арендная нагрузка давно превысила разумные пределы.
«В мировой практике комфортным считается уровень, когда на жильё уходит 25–30% дохода. Всё, что выше, приводит к сокращению качества жизни: люди экономят на питании, медицине, образовании», — указывает эксперт.
По его словам, в Тюмени этот порог уже давно превышен, особенно для семей с детьми.
Почему съёмное жильё стало дорогим?
Причин несколько. Спрос на аренду в Тюмени не падает: сюда едут специалисты из других регионов, студенты, мигранты. Поток людей растёт, а предложение на рынке не поспевает.
«Строительство новых домов замедлилось. Часть квартир вовсе выводится с рынка: их оставляют пустыми как инвестицию или продают по более выгодной цене. Дополнительно на стоимость влияет инфляция и повышение коммунальных платежей, которые арендодатели перекладывают на жильцов», — говорит риелтор Белоусов.
Специалист также подтверждает, что именно ограниченное предложение является ключевым фактором роста цен. По его словам, ещё несколько лет назад в Тюмени активно сдавались квартиры в новых домах, но сейчас собственники стали осторожнее. Те, кто покупает жильё, чаще рассматривают его как способ вложения капитала, а не источник арендного дохода. Поэтому на рынке стало меньше реальных предложений.
«Жильё превращается в финансовый стресс»
Риелтор Андрей Белоусов считает, что арендная нагрузка в Тюмени уже вышла за рамки комфортной. По его словам, ещё несколько лет назад жильё отнимало у горожан, в среднем, до 35% дохода, и люди могли позволить себе откладывать деньги, путешествовать, тратить на развитие детей. Сегодня же почти половина зарплаты уходит только на аренду.
«Особенно тяжело стало семьям с детьми — многие вынуждены выбирать меньшее по площади жильё, чем им реально нужно, либо искать соседей, чтобы разделить расходы», — указывает Белоусов.
Всё больше тюменцев, отмечает он, вынуждены снимать квартиры вдвоём или втроём, даже если раньше предпочитали жить отдельно.
Рустам Разетдинов дополняет, что последствия таких изменений уже видны. По его словам, рынок аренды постепенно формирует новую модель поведения: молодые люди задерживаются у родителей дольше, чем раньше, семьи отказываются от планов переезда в более просторное жильё, а часть специалистов предпочитает уезжать в регионы с более доступными ценами.
Что будет дальше?
По прогнозам риелторов, во второй половине 2025 года арендные ставки в Тюмени могут вырасти ещё на 3–5 процентов. Причины остаются прежними: высокий спрос, стагнация строительства и инфляция. Зарплаты же, по мнению аналитиков, останутся на прежнем уровне — компаний, готовых массово повышать доходы, становится всё меньше. Это означает, что арендная нагрузка будет только усиливаться, а количество людей, которым аренда становится не по карману, будет расти.
Аналитик Рустам Разетдинов считает, что если ситуация не изменится, рынок может столкнуться с новым витком социальной напряжённости. По его словам, молодые специалисты будут уезжать в другие регионы, где соотношение зарплат и аренды более комфортное, а город начнёт терять часть экономически активного населения.
Тюмень долгое время считалась городом с хорошими зарплатами и относительно доступным жильём, но ситуация меняется. Даже съём однушки теперь требует почти 40% дохода, а аренда трёшки поглощает две трети бюджета. Для одинокого арендатора это пока терпимо, но для семьи с детьми двухкомнатная квартира уже становится серьёзным испытанием.
Риелтор Андрей Белоусов считает, что без новых программ строительства и стимулирования аренды ситуацию не удастся стабилизировать. Аналитик Рустам Разетдинов добавляет, что важно не только строить новые дома, но и повышать доходы населения, иначе арендный кризис будет углубляться, вынуждая тюменцев искать компромиссы — от совместного проживания до переезда в другие регионы.
