Если в доме практически не проводится текущий ремонт, не регулярно и некачественно убирается подъезд, слишком часто не работает лифт и отключается свет – собственникам квартир стоит задуматься о смене управляющей компании.
Но, как показывает в том числе и столичная практика, сделать это далеко не так просто.
Если подъезд не убирают вовремя и лифт не работает…
Вначале собственникам стоит проверить, не истекает ли договор управления домом с данной управляющей компанией (УК) хотя бы через полгода. Если да, то соглашение можно просто не продлевать. Соответствующее решение должно принять общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Это же собрание вправе принять решение о смене УК на другую.
Если же срок действия договора закончится не скоро, а терпеть халтурщиков больше невозможно, собственникам остаётся только расторгнуть договор.
Существуют как минимум четыре способа избавиться от недобросовестной компании.
1-й способ, мирный: по соглашению сторон
Теоретически, в соответствии с Гражданским кодексом (ГК РФ), договор с управляющей компанией можно расторгнуть по соглашению сторон (ГК РФ, ст. 450, п. 1) или по основаниям, предусмотренным в самом договоре (при наличии таковых).
Если УК пойдёт навстречу представителям собственников, необходимо созвать общее собрание собственников жилья. Решением общего собрания может быть выбран один из собственников, который от имени всех остальных подпишет соглашение о расторжении договора управления многоквартирным домом.
В соглашении желательно определить, в каком порядке старая управляющая организация передаст новой всю техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом, а также средства на содержание общего имущества и оплату коммунальных услуг, которые были заплачены собственниками квартир, но ещё не израсходованы по назначению.
На практике уладить дело миром, скорее всего, не получится.
2-й способ: через год, если УК выбрали местные власти
Согласно Жилищному кодексу (ЖК РФ), в ряде случаев управляющую компанию многоквартирного дома могут выбрать по конкурсу местные власти. Во-первых, в доме-новостройке (ЖК РФ, ст. 161, п. 13) и, во-вторых, в том случае, если сами жители дома так и не приняли решения о способе управления домом и не выбрали управляющую компанию.
Собственники вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор с УК, «назначенной» в их дом таким способом, по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления (ЖК РФ, ст. 162, п. 8.1). Для этого необходимо решение общего собрания о выборе или об изменении способа управления домом.
В данном случае общее собрание может решить, что дом и дальше будет управляться при помощи УК, но при этом договор будет заключён с другой организацией. Также собрание обязательно должно утвердить условия нового договора с управляющей компанией (ЖК РФ, ст. 162, п. 1).
3-й способ: через год, если общее собрание примет решение о выборе новой УК
Теперь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе новой управляющей компании минимум через год после заключения договора управления со старой.
Это возможно благодаря новой редакции Жилищного кодекса и постановлению президиума Высшего арбитражного суда РФ № 7677/11 от 22 ноября 2011 г. В решении суда высшей инстанции сказано, что «пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом».
Однако в ЖК РФ есть другая норма, согласно которой минимальный срок управления многоквартирным домом для УК – 1 год (ст. 162, п. 5. п/п 1, 2). Таким образом, раньше чем через год после заключения договора отказаться от услуг управляющей компании собственники жилья не могут.
4-й способ: создать товарищество собственников жилья
ЖК РФ разрешает собственникам помещений в многоквартирном доме в любой момент изменить способ управления домом (ст. 161, п. 3). В частности, создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Для этого необходимо решение общего собрания собственников.
При этом, чтобы ТСЖ было правомочным, его члены должны владеть помещениями, общая площадь которых превышает половину общей площади всех помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ, ст. 135, п. 3).
В данном случае общее собрание собственников вправе принять решение о создании ТСЖ и, в связи с этим, о расторжении договора с управляющей компанией. В свою очередь, Жилищный кодекс разрешает ТСЖ заключить договор управления домом с другой УК (ЖК РФ, ст. 137, п. 1. п/п 1).
Однако создание ТСЖ, как правило, требует согласия хотя бы нескольких из собственников его возглавить, а также безусловного доверия к ним со стороны большей части других владельцев помещений в доме. К сожалению, так бывает далеко не всегда.
Суды, суды, суды…
К сожалению, попытка собственников избавиться от нерадивой управляющей компании с большой долей вероятности вызовет серьёзное противодействие с её стороны. В частности, юристы компании наверняка попытаются оспорить законность проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в суде. Поэтому проводить такое собрание нужно в строжайшем соответствии со всеми процедурами, предусмотренными ЖК РФ. (Как это сделать, читайте в этом материале «Квадрата».)
Но даже в этом случае судебная волокита, инициированная действующей УК, может оттянуть создание ТСЖ или заключение договора с новой компанией на год-полтора. Поэтому собственники должны быть готовы отстаивать свои права в суде, чтобы максимально уменьшить этот срок.
