Наш рынок в этом году был полон парадоксов, которые у новичков вызывают недоумение, у старожилов рынка – привычное пожимание плечами. Мне же нравится их собирать и систематизировать – будет о чем вспомнить лет через 10, когда все на рынке поменяется.
Рынок становится рынком покупателя –
это главная новость и парадокс этого года. Можно было бы еще перефразировать анекдот: «А почему у вас недоступное жилье? – Потому что никто к нему не доступается…» 9 месяцев этого года на рынке столицы не было спроса, практически никакого. «Рынок выстоял даже при отсутствии спроса», – комментируют риелторы. Поднакопленная прибыль позволила девелоперам спокойно продержаться год почти при отсутствии покупателей, более того, под конец года все начали заявлять о росте цен. Спрос вернулся к концу года, и далеко не в том объеме, в котором достаточно для роста рынка. С одной стороны, рынок отыграл свое почти 10-процентное падение, с другой стороны, есть ощущение, что еще несколько процентов вверх – и жилье опять станет недоступно даже по ипотеке и даже тем, кто зарабатывает в 4-6 раз выше среднерыночных зарплат. И спрос на городское жилье опять мигрирует в другие сферы – в аренду ли, на загородный ли рынок или на рынки недвижимости других стран. А посему риелторам надо привыкать заботиться о покупателях, перезванивать им после просмотра, уговаривать их и прочие рыночные реалии, на которые они ранее могли позволить не обращать внимание. О том, кто покупатели на этом рынке — чуть ниже.
Цены на недвижимость – лучший двигатель ипотеки
Никакими лозунгами не удавалось развить ипотеку, пока цены не выросли в два раза. Сейчас, по данным риелторов, на вторичном рынке каждая вторая покупка – ипотечная, а на первичном рынке новостроек эконом-класса две квартиры из трех покупаются в кредит. С рынка ушли инвесторы, которые никогда не пользовались кредитами, потому что у них и своих денег достаточно, а остались лишь качественные покупатели, которые приобретают жилье для себя. А у них денег совсем немного, и ипотека резко начала развиваться, несмотря на кризис ликвидности, поднятие ставок и увеличение первого взноса. В Европе и США доля ипотечных покупок составляет от 80 до 95%, и не исключено, что мы придем к этому показателю буквально в будущем году (во всяком случае, в Московском регионе).
«Мусорное» жилье по европейским ценам
Конечно, недвижимость в первую очередь – это местоположение, однако качество при достаточном предложении начинает становится одним из определяющих факторов при выборе покупателем. Столичная недвижимость в большинстве своем состоит из довольно некачественных панелек, которые за рубежом используются только для сдачи внаем как социальное жилье. Свое жилье для европейца – это дом или квартира в малоэтажном особняке, для американца – дом или квартира в высотке, а для нас с нашей бедностью – панельная «однушка» в 9-этажке с плохо заделанными швами, которая еще и под угрозой сноса. Но это пока. Стоит ли это жилье вполне европейских $4-5 тыс. за квадратный метр, даже с учетом ее расположения в столице России? Пока находится достаточное количество людей, которые считают, что оно того стоит, цены не упадут. Но сейчас люди все чаще начинают считать деньги и изучать недвижимость на других рынках. Так что сотни тысяч долларов могут быть потрачены на виллу возле моря или прехорошенькую четырехкомнатную квартиру в одном из уютных городов Европы.
Уже никто не воспринимает как дикость переезд людей в регионы. Да если на то пошло, самая дорогая сотка земли была продана в этом году в Сочи, а Москва потеряла свою актуальность как регион для инвестиций. Инвесторы, которые покупали в 2006 году не глядя панельные однушки, с рынка ушли, а те, кто покупает для себя, хотят достаточно много удобств за те деньги, которые у них есть. Платить 200-600 тыс. долларов за "мусорное жилье" их довольно трудно уговорить, и чем дальше, тем будет труднее… Особенно, если есть выбор свободы местожительства.
80% дохода на аренду «однушки»
Именно это соотношение возникло в этом году на московском рынке, где минимальная стоимость самой небольшой «однушки» выросла до $800, что составляет 80% от среднестатистического дохода москвича в $1000. Нет, наверное, ни одной страны в мире, где настолько бы была недоступна аренда. Очевидно, что положение кризисное, и в 2008 году оно должно каким-то образом разрешиться, при участии ли государства, или силами свободного рынка, во всяком случае, я лично на это очень надеюсь, так же как на больше "обеление" и цивилизованность этого рынка, на то, что деньги, которые платятся как арендная плата, можно будет вычесть из подоходного налога, и многие другие послабления для арендаторов, которые присущи всем цивилизованным рынкам.
Впрочем, во всем этом можно найти и повод для радости – кризис, который создается такими парадоксами, не может быть вечным. Кризис это не только проблема, это и новые возможности, которые проистекают из проблемы. Не исключено, что в 2008 году наш рынок откроет совершенно новые возможности для всех его участников. Желаю вам, дорогие читатели, не пройти мимо них и быть к ним подготовленными! А также счастья, здоровья и успешного преодоления различных парадоксальных ситуаций, благодаря которым и движется прогресс.
